2019年以前，加拿大所有人都相信买房只赚不赔。
当时的舆论氛围也是买买买，远在大洋对岸的很多中国家庭不远万里到加拿大炒房，炒到加拿大政府被迫出台法令，禁止外国买家在加拿大购买住宅类地产。
国内的朋友除了让小编帮忙"代购"之外，询问最多的问题就是"教育"和"房子"。
今天小编不聊教育，聊聊房子。
PART.1
投资公寓赔惨
2024年12月2日，加拿大媒体《The Global Mail》报道称，Jacqueline Francis和Leo Francis是两口子。夫妇俩2013年在多伦多购买了人生第一套公寓，当时的成交价是30万加元，到了2022年，这套房子以80万的价格卖出，持有9年的房子赚了50万加元，夫妻俩觉得炒房挣钱真快。
于是，他们再接再厉，于2024年1月，以52.8万加元的价格买下多伦多北部一个地段还不错的公寓。
按说房子是全新的，总价也不高，而且多伦多经济繁荣，公寓出租也很容易。所以夫妻俩对这套房子有很强的赚钱预期。
但是，对利益的渴望冲昏了头脑，由于夫妻俩这一套是投资房，而且收入不足以支撑负债，所以只能选择利率高达8.3%的房贷产品，总计贷款41万加元。
结果收房后发现，每个月的贷款月供、公寓管理费、地税、保险等几项费用加在一起，夫妻俩需要为这间房子支出4200加元，而每月收到的租金只有2400元，这意味着两个人每个月仅在这套房的现金流就是负的1800元。
但这还不是全部。
夫妻俩除了这套投资房外，还在2024年5月与另一个家庭合作买下了价值84万加元的新公寓。
这套公寓每个月的总支出高达6700元，而租金只收到3100元，这意味着来他们要分摊一半的负现金流1800元。
二者相加，每个月3600加元的负现金流压的两个人喘不过气。但多伦多公寓价格已经连续9个月下跌，如果现在割肉止损，房子本身的折价和交易成本就要损失大几万加元。
所以，加拿大地产投资早就不是稳赚不赔，特别是公寓投资，无论温哥华还是多伦多都是负现金流。如果房价每年没有6%的涨幅，买公寓完全没意义。
PART.2
尽量买独立屋
其实在加拿大，任何与其他业主分享土地产权的住宅都被称为"共管物业"。公寓、联排都在此列。这种房子的最大问题是土地产权名以上也是私人所有买，但由于土地是完整不可分割的，所以业主除非把所有单位都买下来，否则没有实际的土地支配权。投资这种"共管物业"能支配的只是自己居住的建筑空间，这就导致业主很难直接享受土地增值的回报。
而独立屋，也就是国内所谓的独栋别墅，土地和建筑都是房主随意支配，而土地被视为"真正的财富"，就算投资暂时账面亏损，只要土地还在，早晚有翻身的一天。
所以，如果您打算移民加拿大，或者已经是新移民，在财力允许的情况下，尽量买独立屋，不要碰公寓。因为独立屋踩雷的概率虽然也有，但比公寓小的多得多。
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