按揭贷款利率居高不下，在美国买房投资还有机会吗？

当前，美国房地产市场正面临前所未有的挑战：尽管美联储自2024年底开始降息，但按揭贷款利率仍然维持在6%-7%区间，远高于疫情时期的3%以下水平。与此同时，特朗普总统重新入主白宫，他的关税和移民政策，减税和去监管的努力，以及对美联储的直接压力，进一步影响了市场对未来利率走势的预期。

面对这一复杂的宏观环境，许多人关心：按揭贷款利率何时会降下来？美国的住宅地产是否还值得投资？如何在高利率时代寻找机会并规避风险？本文将对此进行深入剖析。

一、按揭贷款利率为何居高不下？

尽管美联储已经启动降息，但按揭贷款利率仍然维持在高位，主要受以下几个因素影响：

1. 10年期国债收益率仍处高位

请见下图，美国30年期固定按揭贷款利率（绿线）与10年期国债收益率（蓝线）紧密相关，目前10年期国债收益率仍维持在4.4%-4.8%区间。

导致长期国债收益率居高不下的主要原因包括：

• 市场对美联储降息步伐的疑虑：美联储虽已开始降息，但由于通胀仍未完全受控，市场预期降息幅度有限。

• 财政赤字扩大：2025年美国联邦政府的财政赤字依然庞大，国债供应量增加，导致市场要求更高的长期债券回报率。

• 特朗普政府的贸易政策可能推高通胀：特朗普计划实施新一轮进口关税，特别是针对钢铁、铝和部分中国商品。这可能导致进口商品价格上升，使通胀保持在较高水平，从而支撑长期债券收益率。

2. 美联储降息步伐仍然谨慎

尽管美联储已经启动降息，但其步伐远比市场预期缓慢。核心通胀率仍在3%以上，远高于美联储2%的目标。美联储主席鲍威尔多次强调，在确认通胀受控之前，不会进行激进降息。此外，美联储的货币政策独立性也受到特朗普政府的压力影响。特朗普多次公开批评美联储，并呼吁其大幅降息，但美联储官员坚持认为，政策决策将基于经济数据，而非政治压力。

3. 美联储不再大规模购买MBS

疫情期间，美联储曾通过大规模购买抵押贷款支持证券（MBS），人为压低了按揭贷款利率。然而，在2022-2023年，美联储开启量化紧缩（QT），不仅停止购买MBS，还逐步减少持有量（见下图）。这意味着按揭贷款市场的流动性下降，使得银行和贷款机构要求更高的回报率，从而推高了按揭贷款利率。

二、按揭贷款利率能否重回3%以下？

目前来看，美国按揭贷款利率短期内回到3%以下的可能性极低，除非发生极端经济事件，例如：

• 重大金融危机：如果美国出现类似2008年金融危机或2020年疫情那样的系统性经济冲击，迫使美联储重新实施极端宽松政策（如大规模购债、恢复零利率），才可能导致按揭贷款利率大幅下降。

• 极端经济衰退：如果美国经济在2025-2026年陷入严重衰退，并导致失业率大幅上升，市场可能重新定价长期债券收益率，从而促使按揭贷款利率下降。

• 美联储重启MBS购买计划：目前美联储仍在缩减资产负债表，若未来重新大规模购买抵押贷款支持证券（MBS），可能会降低按揭贷款利率，但这种情况的可能性较低。

在当前情况下，2025-2027年按揭贷款利率大概率将在5%-7%之间波动，短期内回到3%以下的可能性几乎为零。

三、在高利率环境下，住宅地产是否仍值得投资？

尽管融资成本上升，但这并不意味着住宅地产投资失去了吸引力。投资者需要调整策略，以适应新环境，在高利率市场中寻找机会。

1. 现金流为王，避开纯投机市场

在高利率时代，投资者应更关注租金收益率，而非仅仅依赖房价升值。在利率超过6%时，租金收益率至少要达到7%-8%才能实现正现金流。因此，选择租金回报率较高的市场尤为重要：

• 优先投资租赁需求旺盛的城市：如奥兰多、休斯顿、达拉斯、亚特兰大等，这些城市的租赁市场活跃，人口增长强劲。

• 出租公寓（Multi-Family）优于单户住宅（Single-Family），因其单位租金收益更高，且空置风险更低。

2. 适应高利率，优化融资方式

• 减少杠杆比例：在高利率环境下，投资者可以降低贷款比例（LTV）至50%-60%，减少利息支出，提高现金流稳定性。

• 寻找替代融资方式：如卖方融资（Seller Financing）、私募贷款（Private Lending）、合资投资（Joint Venture），以降低传统银行贷款的高成本。

• 关注未来利率下行时的再融资机会：如果未来利率下行，可以利用再融资（Refinance）降低贷款成本，提高投资回报率。

3. 避免泡沫市场，选择长期增长潜力区域

• 避免疫情期间房价飙升过快、投机性强的市场，如凤凰城、奥斯汀、拉斯维加斯等城市，这些市场的房价可能出现调整。

• 关注经济增长和人口流入强劲的地区，如佛州、德州、田纳西州，这些地区的经济和人口基本面支撑了长期房地产价值。

• 远离高端市场，优先考虑中端租赁市场，因中低收入人群的租赁需求更为稳定，而高端市场在高利率环境下流动性较差。

四、结论：住宅地产仍然值得投资，但需要调整策略

尽管美国按揭贷款利率短期内难以回到3%以下，但这并不意味着房地产投资已经失去吸引力。相反，在正确的市场和策略下，房地产仍然是对抗通胀和长期增值的重要资产类别。

• 投资重点应从"低利率+高杠杆+房价升值"模式，转向"高租金收益+正现金流+长期持有"策略。

• 关注出租公寓、经济增长强劲的城市以及中端租赁市场，以确保稳定的租金收入.

• 灵活运用融资策略，降低杠杆，提高现金流稳定性，并关注未来可能的再融资机会。

在高利率时代，房地产投资者需要更加理性和精明，只有精准选择市场、控制风险、优化现金流，才能在新的市场环境中持续获得稳定回报。