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这是一个《最好不要碰的N种日本房子》系列稿，第一批我梳理出来13种坑比较多的房子，后续还有第二批、第三批，深挖避坑讲的透透彻彻。
接下来，我会用至少10-15篇文章，详细说说哪些房子不能碰？为什么不能碰？有哪些容易掉进去的坑？
今天开启第一篇，中国买家最好一律不要碰的第1种房子：
——"大雷区"，带老年租客+长期租约的日本房子，坑多到你想哭！
这种房子看似"买了就能收租"，实则是个大坑，稍不留神就让你赔钱又赔心！为什么？听我慢慢道来。
带租约or不带租约，如何选？
什么情况下，最好选带租约的房子？
通常情况下，我会建议，如果纯投资，完全没有自住需求的人选择带租约的房子。
带租约的房子，能让你避开空租期，避开重新找租客的麻烦，买完立马就能收租金，收益最大化。
什么情况下，最好选不带租约的房子？
一般如果你有自住或者办公等自用需求，最好选择不带租约的、空租的房子，因为日本租房通常很少短租，大都是长租，租约长达数年，而且法律优先保护租客利益，买卖不破租赁，如果带租约，即便你买完，只要租客不到期不退租，你也无法使用。
带租约的不一定是好房子！租约也有烂租约和好租约！
哪些是好租约？
——看租客：
租客稳定、年轻，比如30多岁的上班族，工作稳定，身体健康，勤快爱干净，房子维护得好，租金市场化。
——看租期：
租期不能太短，也不能太长。
如果只剩1-2个月到期，或者本来就签了几个月的短期租约，有什么问题？
1、本来就没签几个月，很可能为了卖房搞得"假租约"，租金故意拉高，房子卖完就到期撤；
2、马上快到期，意味着你刚接手，就要重新找租客，也可能要承担空租一段时间的风险。
租期多长合适？最好有6个月以上，或者1-2年，这样买家接手后可以灵活调整租金或重新出租，租约到期还能根据市场行情涨租。
——看地段：
如果房子位于东京、大阪等核心区域，租客流动快，即使租约到期也能快速找到新租客。
烂租约中的"大雷"！
带老年租客+长期租约的日本房子，有多少坑？
日本是全球老龄化最严重的国家之一。
根据日本总务省2024年数据：
——65岁以上人口占比达29.3%，约3,600万人，预计到2040年将超过33%。
尤其是独居老人增加：
——2020年，65岁以上独居老人约670万人，预计2030年将突破800万。
这里说的老年租客，尤其指老年独居租客，最麻烦。
1、老年租客对房屋使用和维护不如年轻租客，修缮成本高；
老年租客体力有限，对房子的使用和维护往往不够好。
比如，忘了关水龙头导致漏水、墙壁污渍不清理、家具老化不报修等。小问题积累成大问题，最后房东得掏钱大修。
上海人老李2022年在大阪买了一套带租约的老房子，租客是70岁的独居老人，租约无固定期限，月租金仅5万日元（远低于市场价8万）。
结果不到半年，老人在屋里摔倒，搞了一屋子水，地板、家具都被泡了，维修花了30万日元（约人民币1.4万）。
涨租涨不了，退租退不了，给老李气的不行。
2、老年租客长期租约，直接锁死租金，收益被"绑架"；
日本的长期租约（尤其是老租约）往往租金低得离谱。比如，20年前签的租约，月租金可能只有市场价的一半。
日本国土交通省2023年报告，东京部分老租约的租金比市场价低30%-40%；
没办法，老年人收入不高、不稳定，法律又保护租客，你完全没招！
3、解约超级超级难，房东被动！
虽然在国内和日本，同样"买卖不破租赁"，即租赁优先权要远大于买卖，但实际上，在国内，房东话语权要远大于租客，房东打个招呼就能查看房屋、带买房人来看等。
但在日本，更倾向于保护租客的权益，要想解约，程序相当复杂、相当难！房东因法律限制，平均需2-3年才能完成解约流程，期间还可能面临诉讼。
老年租客尤其"难搞"，他们可能以"年老无处可去"为由拒绝配合。
4、遇上"孤独死"，房子变"事故物件"，房价大跌！
老年租客随着年龄增长，健康问题频发。一旦租客在房子里去世，尤其是"孤独死"，房子可能变成事故物件（日本对有人非自然死亡的房子有严格披露要求）。
据日本厚生劳动省2023年统计，全国每年约有6.8万人在家中"孤独死"，其中80%以上是65岁以上老人。
这种房子租金会大幅下降，甚至无人敢租。
根据日本不动产协会2023年数据，事故物件的租金通常比市场价低20%-50%，空置期平均长达6-12个月。
清理"孤独死"现场的费用也不低，平均10万-50万日元（约人民币4,800-2.4万），全由房东承担。
所以在日本买房，如果带老年租客长期租约的，再便宜也不要碰，否则麻烦没完没了！
即便这种房子，肯定够便宜！
即便因租约问题，售价往往比市场价低20%-30%，确实对预算有限的买家很有吸引力！
再便宜的房子，如果收益被"锁死"或麻烦不断，投资回报率可能还不如存银行！
很多中国买家不了解日本的租客保护法，稀里糊涂就签了合同。
所以大家买之前一定要查清租约详情，尤其是租客年龄、租约期限和租金水平。
如何查租客？如何查租约细节？如果实地考察要注意哪些你想不到的？
如果实在搞不清楚，进日本交流群，不妨来找我们帮你核查清楚。
除了带老年租客的长期租约，还有哪些烂租约？
比如异常租金、异常租约、问题租客、频繁更换租客、以及……
好了，先到这里，想了解更多，扫码进日本交流群，下期咱继续。
投资日本房产，切忌贪便宜、被忽悠。
买之前多做功课，查清租约细节，选对房子才能稳赚不赔！
今天是第一期，接下来，我们还将揭秘"最好不要碰的N种日本房子"系列的其他12-15个雷区。
如果你手里还没有这份清单，扫码进"日本交流群"，先把首批完整清单《中国人最好不要碰的13种日本房子》领走，避坑不走弯路！
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