周三6月11日晚上19:00，我有一场直播，感兴趣的朋友可以点击预约，直播间见！翻老师，现居日本东京。在东京
最近有位客户找我看一个项目。
他说："老师，这套房总价不到1000万，表面利回り7.5%，是不是非常划算？"
我看了一下，立刻问了三个问题：
• 是不是顶楼无电梯？
• 租客签了多久？有没有提前解约风险？
• 共用部的修缮金余额和负担情况呢？
客户顿了顿，说："这些……资料里没写。"
我只说了一句："你看到的是7.5%，银行看到的是0分。"
很多初入东京房产市场的人，都以为"数字好看就可以买"。
但在我看来：你以为的高收益，可能只是空租前最后一个月的好光景。
真正的投资，不是看数字本身，而是看数字背后的"结构"。
这6个关键指标，是你投资思维的起跑线
在东京，任何一个房产资料上都能看到"利回り"两个字。
但你知道利回り有几种算法吗？
你知道银行批贷会看哪一项指标？
你知道看中的"6.5%"，实际到手可能连2.5%都不到吗？
以下6个指标，是我们判断一套房是否值得买的"六道试金石"：
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从"数字逻辑"出发，来一场认真的不动产体检
（1）表面利回り（表面回报率）：是广告，不是结论。
最常见的"年租金 ÷ 总价"那串数据，看起来直观，但就像上市公司只报营收不报利润一样——它是表面的、理想化的。
✅ 用于初步筛选、对比不同区域资产价格与租金水平
❌ 完全不能用于判断是否值得购买
东京核心区很多好房子表面利回り只有3.5%，却依然是最抢手的资产。
（2）実質利回り（实际回报率）：看净利润，而非销售额
真正反映你到手收益的关键。管理费、修缮金、税金、空室影响，都会吞噬你以为的"表面7%"。最终的净收益，才决定资产稳不稳。
✅ 超过3%的净利率，已属优质物件
❌ 若因修缮积欠、管理混乱造成负现金流，长期持有极为困难
（3）キャッシュフロー（现金流）：现金流够不够活得下去？
房产最怕"资产值钱但账上没钱"。哪怕你拥有表面利回り6%的物件，只要现金流为负，你终将陷入"扛不住"的困境。
✅ 投资前务必模拟空室率、税负后的月度净收入
❌ 千万不要靠房租还房贷、靠预期涨价续命
（4）DCR 债务回收比率：你的收入能还贷吗？
很多法人买楼最大绊脚石不是钱，而是银行批不批贷款。DCR（年净营业收益 / 年还款额）就是最关键的审批依据。
✅ DCR ≥ 1.2 被视为健康，1.5以上非常稳健
❌ 若空室或物管影响盈利，DCR低于1会让银行"拒贷"或"缩额"
（5）返済比率（偿债比率）：你是否"过度上杠杆"？
个人买楼，返済比率（贷款年还款 / 年收入）直接决定现金流风险。超过40%基本代表你随时会因为加息或房租延迟而"爆仓"。
✅ 控制在30%以内比较理性
❌ 若打算买多套或长期持有，务必控制还款总额占比
（6）イールドキャップ（资本化率）：估值锚 VS 未来跌幅缓冲
这是专业投资人和基金最常用的估值方式——反推资产该值多少钱。它不仅帮你判断贵不贵，更是你未来"能不能安全卖出"的关键。
✅ 港区塔楼イールドキャップ（资本化率）约3.5%，稳健稀缺
❌ 超过6%的郊区物件，风险溢价高，需控制持有周期与退出计划
房产数字背后，是结构和认知的游戏
表面看利回り（回报率），你买的是故事；
深入看现金流与估值，你才能买到资产。
如果你真想在东京市场活得久、赚得稳，那请用专业的方式看待这六个数据：
不是算术，是投资管理。
不是噱头，是资产结构。
不是高收益，而是风险控制。
只有理解这6个数字，你才有资格说自己是"资产管理者"，而不是下一个被"表面利回り7%"忽悠的接盘侠。
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