买房投资一直是华人移民最青睐的资产配置选项，但近两年热度明显降温，见下图：中国人买家历年购买美国二手房的总金
1，房市现状：高位趋缓、分化加剧
截至2025年6月，美国住宅市场整体呈现"高位趋缓、分化加剧"的态势。2025年4月，中位数房价升至41.4万美元，同比增长1.8%。不过，房价涨幅已明显放缓，摩根大通等机构预计全年涨幅约3%或更低，市场整体"基本停滞"。
库存方面，4月供应量达4.4个月，同比增加20.8%，为两年来最高，但仍低于6个月的平衡水平（市场上有可供6个月销售的房源通常被视为供需平衡的状态），显示市场供需仍旧紧张但略有缓解。首次购房者占比持续下探，仅为24%，创历史新低，购房可负担性降至数十年来最低水平。
首先，高利率环境是最核心的压力源。自2022年以来，随着美联储持续加息，按揭贷款利率从3%左右迅速攀升，持续徘徊在6%～8%，目前仍处于6.5%至7%的高位，极大地抬高了购房成本，导致许多首次购房者和改善型需求被迫观望。与此同时，过去几年房价累计涨幅巨大，2020-2024年间全国房价涨幅高达85%，部分大城市及近郊甚至翻倍，进一步加剧了"收入-房价"错配。
此外，政策与宏观环境的不确定性也构成重大挑战。特朗普政府正在推行的限制移民政策预计将减少建筑行业约30%的劳动力，导致施工用人成本上升；而对钢铁、木材等建筑材料加征关税，也将直接提高建造成本。与此同时，税收政策的调整、经济增长放缓，与就业压力加大的预期，都可能削弱家庭购买力，侵蚀购房信心和市场预期。
综上，当前的房市既有"高价难买"，也有"高利难贷"，结构性错配正从短期压力演化为中长期的制度性困境。
3，70年代楼市的韧性对当下的启示
回顾上世纪70年代，美国经历了历史罕见的高通胀和高利率环境，30年期房贷利率在1981年一度突破18%。尽管经济面临滞胀、股市低迷，房地产却表现坚挺：1970至1980年间，美国新建住宅中位价上涨约176%，房产被视为抗通胀的避险资产，吸引大量资本流入。当时支撑房价的还有人口结构红利、土地及开发受限、税收优惠等因素。
相比之下，当前美国通胀预期在2.5%～2.8%区间，若高利率与流动性紧缩持续，房价确实可能受到结构性压制，部分区域库存增加带来局部调整压力；但历史经验表明，只要就业和信贷体系稳健，房地产市场未必会因库存上升而出现系统性泡沫破裂，更可能呈现价格高位横盘或温和调整的格局。
4，深变量："两房"私有化对市场的潜在影响
最近，大家的注意力都被关税政策和"大美丽法案"吸引了眼球，但是在住宅市场（包括单户住宅和出租公寓），一场可能更为深远的结构性变革正在积聚能量——那就是房利美与房地美可能脱离长达17年的联邦托管，重新商业化上市。特朗普在2025年5月下旬多次在Truth Social等平台表示，他"非常认真地考虑"让这两大房贷支持机构重新回到资本市场，以回应共和党内保守派对财政赤字的担忧，认为结束托管、推动上市，向市场卖出持有的大量"两房"股份将有望为政府带来数十亿美元的收益，缓解财政压力。
如果房利美与房地美结束联邦托管、重返市场主导地位，美国住房金融体系或将迎来深远变革。
首先，若政府隐性担保削弱，MBS风险溢价将上升，30年期固定按揭利率可能从当前的6.9%升至7%以上，购房成本显著增加。
其次，失去政府信用背书后，MBS市场流动性将下降，银行及贷款机构可能收紧审批标准、延长放款周期，抑制新房和再融资贷款发放。
第三，房利美与房地美长期承担低首付、低收入和少数族裔购房贷款的政策性任务，托管解除后这些项目或被削弱，首次购房者和弱势群体将面临更高门槛和负担。
若采用"混合模式"改革，保留部分政府担保，则可降低市场冲击，同时激发贷款产品创新（如灵活期限、可调利率等），提升市场多样性。
这四大路径揭示了美国住宅市场未来数年面临的结构性变量：利率水平、贷款供给、购房可及性，和产品创新，将共同重塑投资逻辑和市场格局。因此，未来的贷款结构可能从政府主导向"市场信用+政府托底"的混合体演化，为风险定价逻辑注入新变量。
5, 地产新局下投资人的策略路径
对于身处转折周期的投资人而言，应从利率、现金流、政策窗口、杠杆策略，与改革路径五个维度，制定更稳健的配置策略。
1）利率回落窗口，小步入市
若美联储在2025年底前小幅降息，按揭贷款利率短期内或回落至6.3%–6.6%。分批配置较低杠杆的自住房与租赁型住宅（特别是在高租金回报区），当利率重返历史低位时进行再融资优化。
当前不确定性下，建议关注租金收益型资产。优先选择租金上涨弹性强的市场，以抵御利率与政策波动。
3）把握首购族与补贴项目红利
观察"两房"改革进度，特别注意地方及联邦对首次购房者的专项支持计划，投资首购导向的楼盘、社区基金，即可享政策托底。
4）杠杆与利率策略
当前高息环境下，优选固定利率贷款，将杠杆控制在50%以下，以留出空间对抗利率上行或政策波动带来的融资成本弹升。
5）密切监控改革路径与市场信号
若完全取消"两房"的担保迹象增强，建议切换为地产债权或MBS 基金等结构型产品，对冲利率上行风险；若政策确认对"两房"采取混合模式与隐形政府信用担保，则可加码自住房与核心租赁资产。
结语：不是盲从买卖，而是基于趋势的谨慎布局
更多阅读：
没有评论:
发表评论