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面对东京都心公寓价格飙升，近几个月来关于限制买卖的讨论正急剧升温。
随着日本国民对购房难的抱怨日益高涨，加之参议院选举中外国人购房问题成为焦点，日本国家和地方政府可能会陆续出台类似措施。
2025年7月18日，东京都千代田区向行业团体"房地产协会"提出强化新建物业转售管制的要求，意在抑制投机性交易、防止房价过度上涨，这在千代田区尚属首次，瞬间引爆了各大头条。
甚至就连千代田区的区官方网站上也能看到中文版的具体实施公寓交易请求的内容。
转售限制：对于由区方参与的新建・再开发项目，购房者在交房后原则上5年内不得转售，须在买卖合同中加入该特别条款。
禁止重复购买：禁止以同一名义在同一栋楼内购买多套单位。
限售之后还有价值嘛？会限制外国人买房吗？如果出了限制政策，东京房价的疯涨，会缓和甚至滞涨吗？扫码进日本交流群，即可免费领取资料包！
平地惊起一声雷。
随着千代田区最新提出的《公寓转售限制方案》的横空出世，日本房地产行业当天就出现了地动山摇的大动静！
住友不动产股价一度大跌5%，三井不动产跌 2.9%，三菱地所也下挫 2.4%。
这次的法令受到了来自不同领域，不同人士，从不同利益角度出发的高度关注。
首先，给大家总结一下法令的出台背景：
・千代田区内出现投机性交易明显增多，住宅售价与租金快速上涨。
・真正想住在千代田区的人因高房价而被迫外迁。
・空置房增加，可能带来治安恶化、管理组合运营困难、居住环境整体下降等连锁问题。
（日经新闻对于千代田区今年刚交付的分户公寓进行的居住实态调查结果显示，竟然有70% 的单元无人常住。）
另外对于《公寓转售限制方案》法令的后续方针，千代田区将持续监测交易动向，必要时扩大限制对象范围，向国家及东京都呼吁：
‑ 提高短期转售时的转让所得税税率；
‑ 出台更多有效抑制投机转售的政策。
对于千代田区房地产，《公寓转售限制方案》法令也好比一把双刃剑。
积极面
• 投机交易被抑制，房价短期"急涨急跌"现象减少，市场环境趋于稳定。
• 真正想自住的买家有望以可负担的价格买到房子，区内常住人口或随之增加。
风险面
• 投资客因"限售+禁多购"而却步，可能导致市场流动性下降。
• 若缺乏配套政策，长期看或形成"纯刚需"单一结构，活跃度受限。
区政府自己给出的关键课题是：
• 限制措施的适用范围、豁免条件必须清晰透明。
• 需要建立监测与评估机制，及时微调政策力度。
• 千代田区应继续与国家和东京都合作，确保政策连贯、效果可期。
国内的很多网站和媒体也在当时对这一法令进行了探讨和转载。
那么如今一个多月过去了？《公寓转售限制方案》法令实施的如何了呢？
从8月21号的日本雅虎新闻可以看到：
"事毫无说明，我们非常震惊，难以理解区政府的意图。"就千代田区这一罕见请求，房地产协会专务理事野村正史在接受路透采访时直言不讳。双方争执始于7月18日，并且目前仍在争执状态中。
房地产界正处于景气高峰——三井不动产、三菱地所等五大巨头刚在上一财季集体刷新最高利润纪录。
面对可能给市场"泼冷水"的请求，协会反驳称："这是否真能平抑房价？如果是行政指导，请拿出详尽的数据支撑。"
协会还警告"可能侵害宪法保障的财产权"，需慎重应对，目前与区方的磋商陷入僵局。
而鉴于公寓价格涨势迅猛，不排除其他自治体跟进。
房地产经济研究所数据显示，2025年上半年（1–6月）首都圈新建公寓均价同比上涨17%，达8,958万日元；仅东京23区就上涨20%，达1.3064亿日元。土地短缺、建筑人工费和材料成本上涨共同推高了房价。
最新7月数据也显示，首都圈均价已突破1亿日元，东京23区更达1.3532亿日元，涨势未歇。
进一步推高房价的是被视为投机性需求的海外买家。
三菱UFJ信托银行对都心三区（千代田、港、涩谷）公寓销售商的调查显示，60%的受访企业表示"外国人购房比例达2–4成"，近一成企业甚至表示"超过一半"。
在日元贬值背景下，海外买家购买力大增。
国土交通省已将此视为重大问题，本年度起正式启动外国人交易调查。
今年夏天的参议院选举中，"外国人购房"也又一次成为争论焦点。
国民民主党在竞选纲领中明确提出，对"买房不住"的外国人征收"空置税"。石破茂首相也在电视节目中表示："如果日本人正常工作却在23区买不起房，那显然不正常。"并承诺推进实情调查，暗示可能出台实质性政策。
随着利率进入上升周期，普通家庭对房贷负担的担忧日益加剧。
房地产门户网站LIFULL的调查显示，截至7月，57%的潜在购房者"对能否还清贷款感到极大不安"，较半年前上升约7个百分点。
熟悉房地产市场的智库"Oraga综研"代表牧野知弘认为："对在日本持有居民身份的外国人，应与日本人同等对待。"他同时建议："不妨恢复泡沫经济时期实行过的'超短期转让重课税'——对持有两年内就转手的房产征收高额所得税。这样既不限国籍，也能全面打击所谓'短线炒房客'。"
所以，虽然千代田区区长颁布的法令和日本房地产协会的争执仍在僵滞中，但是日本民意依旧显示了未来日本房地产市场会收紧。
阿拉蕾个人认为，如果这次日本房地产协会的抗争能起到实质效果，让千代田区修改已颁布的法令内容，外国人对于日本的房地产投资的限制会迎来新的转折点。
说实话，日本房地产投资本身之于日本社会，就是一种稳定性、保值性、长期性和低风险性的投资手段，是日本人为以后养老金补缺做兜底的投资品。
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