很多华人买美国房，心里想的是"以后留给孩子"。真正到传承这一步，才发现难点都在后面：遗产税怎么交？9个月内筹钱？
很多华人买美国房，心里想的是"以后留给孩子"。真正到传承这一步，才发现难点都在后面：遗产税怎么交？9个月内筹钱？是否要走法院？孩子不在美国怎么办？
这篇按"程序 + 税务 + 方案"三条线，一次讲透。
一、先搞清：孩子继承，要走哪些"程序"？
关键词：继承流程（Probate/法院）｜辅助遗嘱认证（Ancillary Probate）｜遗产税申报（706-NA）｜9个月时限｜税务留置
1）确认"在哪个州"办手续
有遗嘱：通常在房产所在州发起遗嘱认证（Probate）。
无遗嘱：按该州的法定继承顺序处理（配偶、子女等）。
若逝者在境外（或另一州）有"主遗产"（Domicile 在境外），而在美国持有不动产，通常要在房产所在州再走一次"辅助遗嘱认证（Ancillary Probate）"，这是非常常见的额外流程。
2）准备基础文件
死亡证明（英文版；境外的需翻译 + 公证/Apostille）；
遗嘱/信托文件（如有，建议提供认证副本）；
产权文件、贷款对账单、房屋估值报告（死亡日的市场价很关键，见下文"税务"）。
向法院申请执行人/管理人资格（Letters Testamentary/Administration），用于处理房产过户、缴税、收租、卖房等。
3）为"遗产"申请美国EIN并开遗产账户
继承过程里，通常需要给"遗产"申请一个EIN（税号），开立Estate账户来收付税费、管理现金流。具体按当地法院与银行的KYC要求来走。
4）是否需要申报美国联邦遗产税（Form 706-NA）
非美籍/非美国税收居民（NRA）：若逝者名下美国境内资产（如美国房产、美国公司股票等）总额超过 6 万美元，通常需要申报 Form 706-NA。申报与纳税截止一般是死亡后 9 个月（可用 Form 4768 申请延期申报/延期付款）。
税务留置：若遗产税未付清，美国法典 IRC §6324 规定"10年自动遗产税留置权"会附着在遗产资产上（包括房产）。这就是为什么"税不清，产权很难转"。
小贴士：9个月拿不出钱？可以在 Form 4768 上申请延期付款（合理事由，通常会产生利息/担保要求）。
二、核心税务点：为什么"最后一关"最痛？
1）计税基准 =死亡日的市场价
美国遗产税看的是死亡当天的公允市价（FMV），不是当年购买价。
同时，受益人接收的"成本价"也会"抬升"到死亡日FMV（Step-Up in Basis）——这意味着如果很快卖出，资本利得税通常很少（但遗产税该交还是要交）。
2）NRA 的联邦遗产税"低免额"现实
非美籍/非美国税收居民（NRA）对美国境内遗产的联邦免税额约 60,000 美元，超过部分按累进税率计征，最高40%。是否还要加州税，取决于房产所在州（见下一条）。
3）州层面：有的州征收，有的州不征
纽约州（NY）：有遗产税，2025年免税额约 $7.16M，且有"悬崖条款"（一旦超过约 105%，可能几乎整笔纳税）。
马萨诸塞州（MA）：有遗产税，免税额 $2M，最高税率16%（新法已落地）。
加州（CA）：无州遗产税/继承税（但房产税/所得税等仍要按各自规则）。
误区纠正：网上常说"加起来要交掉一半"，联邦确有最高40%边际税率，但州税是否叠加、叠加多少，要看房产所在州（加州就没有州遗产税）。
4）卖房前后的FIRPTA 预扣
谁卖谁被扣：将来孩子若不是美国税务居民、卖房时多会触发 FIRPTA 预扣。通行规则：
一般情况按成交总价的 15%预扣；
买方自住，且≤$300,000 → 0%；
自住 $300,000–$1,000,000 → 10%；
超过 $1M → 15%。
若预计实际应纳税远低于预扣，可在过户时用 Form 8288-B 申请降低/免除预扣，避免现金流被卡死。
三、把流程拆开：孩子实际要怎么一步步继承？
假设：父母为非美籍非居民（NRA），在美国有一套房；子女在境外或刚来美国。
Step 0｜找律师 + 定州
和房产所在州的遗嘱认证/不动产律师沟通。若父母在境外还有遗产程序，可能要境外主遗嘱认证 + 美国辅助遗嘱认证双轨并行。
Step 1｜文件齐全
死亡证明（翻译+公证/认证）、遗嘱/信托认证副本（如有）、产权证明、贷款证明、税单、死亡日估价报告（或6个月备选估值法，在 706-NA 里可以选择"替代估值日"，有条件限制）。
Step 2｜法院启动 & 拿到"授权书"
向法院申请执行人/管理人授权（Letters）。有了它才能改名/过户/卖房/缴税。
Step 3｜税务架构与申报
为"遗产"申请 EIN，开遗产账户；
评估是否需要申报 Form 706-NA（> $60,000 U.S. situs 资产），截止9个月；必要时 Form 4768 申请延期。
Step 4｜筹钱缴税 & 解除留置
估算联邦 +（可能的）州遗产税，在 9 个月内缴纳；必要时申请延期/分期（依据 §6161 等规定；通常要付利息/可能需担保）。税未清，房产上会挂"遗产税留置"，影响过户/融资/出售。
Step 5｜过户给孩子 or 卖房变现
直接过户：完成法院流程与完税，登记到孩子名下。
卖房：买方可能因 FIRPTA 代扣（见上），用 8288-B 争取减少预扣。
备注：继承取得房产的"成本价抬升"到死亡日FMV，若尽快卖出，所得税端通常利得不大；但遗产税是另一套税。
四、想"留得住"，哪些提前布局最有效？
目标：减少或延后遗产税暴露、避免法院流程、提升隐私、优化现金流
1）生前信托（Revocable Living Trust）
优点：避开遗嘱认证（Probate）、流程顺畅、隐私更好；
局限：不是避税工具（仍计入遗产，联邦遗产税照样评）。适合"流程/隐私优先"的家庭。
2）受益人/死亡转移契据（TOD/Beneficiary Deed）（看州法是否支持）
生前指定"谁来接"，可避免 Probate；但不改变遗产税/FIRPTA的基本适用。加州等州可用"转移死亡契据"。
3）公司/LLC 持有
侧重资产隔离/隐私/转让灵活（转股权比过户房本灵活）。
要点：对NRA来说，美国LLC/公司股权很可能仍被视作美国应税财产（尤其是美国公司股票明确是 U.S. situs），是否能降低遗产税暴露需谨慎评估；因此很多高净值会考虑"外国公司 → 美国LLC持有房产"的结构，但要综合评估出售端税负/分支利润税/合规成本，不是"一定更省"。（此处属进阶规划，强烈建议专业测算。）
4）跨境家族信托/慈善工具
可撤销信托：偏"流程+隐私"；
不可撤销信托/慈善信托/家族基金会：可做税务与家族治理的组合拳，但设计复杂、长期合规成本高，需律师+税务顾问团队把关。
5）流动性预案
9个月内要缴税，很多家庭被"现金流"卡住。可考虑提早准备：
海外或保险类安排作为"税款弹药"；
银行授信/房屋净值信用额度（HELOC）等备用方案（注意NRA可得性）。
五、实操清单（收藏级）
A. 立刻评估（家里已经有美国房）
资产清单（市值、贷款、净值）
所在州是否有州遗产税/继承税（NY/MA 等有；CA 无）
现有产权结构（个人/LLC/信托/公司）
受益人/继承人情况（是否美国税务居民）
是否需要信托/TOD契据来避开 Probate
预估联邦遗产税与州税区间，准备流动性
B. 发生继承时（孩子要用的流程单）
律师咨询 → 确认在哪个州启动（是否辅助Probate）
文件收集：死亡证明、遗嘱/信托、产权、估价、贷款、税单、翻译公证
申请执行人/管理人资格（Letters），为遗产申请 EIN，开账户
评估 Form 706-NA（> $60,000 U.S. situs 资产）→ 9个月内申报缴纳，必要时 4768 申请延期；注意遗产税留置10年规则
完税/解除留置 → 过户到受益人名下 or 卖房（FIRPTA 预扣按规则处理，必要时 8288-B 申请降扣）
六、常见误区｜快速纠偏
"加州/纽约都要交很高的遗产税" → ❌ 加州没有州遗产税；纽约有，且有"悬崖"。
"FIRPTA = 15%税" → ❌ 它是预扣，不是最终税；满足自住条件可能 0%/10%，也可用 8288-B 降低预扣。
"生前信托就能避税" → ❌ 可撤销信托主要是避开法院流程/保护隐私，联邦遗产税并不因此免除。
"孩子马上卖房要交大额资本利得税" → ❌ 继承来的房产成本价抬升到死亡日FMV，很快卖出通常没有太多利得；但和遗产税不是一回事。
买得到不难，守得住靠规划
真正决定房子"留不留得住"的，不是当初买价，而是——
你怎么持有（个人/公司/信托）、怎么走流程（Probate/Ancillary）、怎么在 9 个月内把税和现金流安排好。
建议在买房或增持之前，就和跨境律师+税务顾问把结构（壳）+ 税（联邦/州）+ 流程（法院/申报）一次性设计到位，减少孩子将来被动"卖房交税"的概率。
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