多维度的财富管理
◎ 文章来源：智谷国际编辑部
中国税务局对持有海外资产的人群，进行税务追缴这件事，想必大家都有所耳闻。如果你留心补缴金额，会发现数字从上百万元到几十万元不等。
这些数字背后代表着什么？
说明这次稽查，并非只针对拥有大额海外资产的高净值人士，中产家庭有海外账户、进行境外投资的，都在抽查范围之内。
而且某种程度上，今年的抽查更像是一次试点演练。
一方面，通过补缴的方式，提醒大家要主动合规；另一方面，也是在测试信息收集、核查、追缴等流程。税务局跑通整个流程后，下一步的力度只会更大。
换句话说，明年开始，税务部门在海外资产信息的掌握和运用上，将更加精准和高效。
而那些过去抱着侥幸心理的人，将会面临更大的税务风险。
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CRS交换什么？
哪些信息会被交换回国内？这是大家最为关心的话题之一。
CRS的主要目标，是金融账户信息，包括银行存款、投资理财、基金、保险等。交换的数据非常细致：账户余额、年度利息、股息、收益、甚至赎回金额都会被记录并传递。
什么不在交换范围内？
比如，直接持有的不动产（房产）、艺术品、金条等实物资产，不是金融账户或金融资产，就不在CRS的直接交换清单。
以及，公司名下的实物资产本体，同样不在CRS清单；但如果公司被认定为消极的非金融机构，CRS会穿透到背后的实际控制人，信息全部被交换回国内。
相信大家一定注意到了，CRS并不覆盖不动产登记。
换句话说，你持有海外房子这件事，并不会被上报。
这就带来了一个有趣的现实：同样是海外资产，股票账户、银行理财逃不掉，但房子却天然处在盲区里。
举例来说：
你在新加坡或英国开设银行账户，这个账户信息会在次年自动交换给中国税务机关；
但如果你在伦敦买了一套公寓，这套房子的产权信息却不会直接进入CRS数据库。
相较于银行/券商每年自动上报余额与收益，房产本体不在自动交换范围内，因此更适合做长期配置与风险分散。
其次，房产同时具备使用价值，可用于自住、子女教育，或者长期身份支撑，与金融价值（租金/增值），便于与居住地与身份规划协同设计。
这也是为什么，近年来海外购房热潮，不仅仅是教育、移民需求驱动，更有一部分原因在于房产成为对冲CRS风险的工具。
海外房产绝对安全吗？
那么海外房产就能保证资产的绝对安全吗？当然不。
虽然房产本体不在CRS的直接交换清单里，但买房、持有、租金收取到卖出回款，这一连串资金流动本身，都是可以被追溯到的。
首付款从国内出境时，银行有外汇申报和跨境付款的记录；
通过中介、律师或托管账户结算时，作为受托方的机构会执行尽职调查，并保存交易文件；
如果涉及按揭购房，贷款银行还会核验借款人收入与还款来源，相关流水也会被留存。
所有这些环节，并非单纯房产登记，而是金融体系中真实可查的行为轨迹。
在持有房产期间，租金、物业费、管理费等，也最终会进入可被监管系统识别的账户中。
当房产出售时，资金进入境内账户，会触发外汇管理和银行的合规审查；资金进入境外账户，信息也可能被交换回来。
这些资金流动，涉及到收益部分，比如房租、卖房回款等，如果没有主动申报，被稽查到后就要进行相应的税务补缴。
举个简单的例子：
小A在英国买了一套公寓，购房款由其国内账户汇出，钱先进了境外托管账户，再转入卖家银行。几年后，他把房子卖掉，把卖房所得通过同一套账户体系转回国内。
税务比对时，监管部门发现了当年的跨境出款与后续回款，结合公司注册资料与银行提交的KYC文件，很快锁定了小A并追溯其未申报的租金与资本利得。
这个过程里，关键信息不是房产登记，而是那些钱走过的地方，与在每一步里产生的文档和电子记录。
换句话说，房产不是完全隐形，而是相对延迟暴露。一旦涉及租金收益或大额资金流入账户，相关信息仍然可能进入税务机关的视野。
与其寄望于永远不被看见，更务实的路径是：在合规框架内，做好资金与结构的透明化的准备、保留完整凭证、提前与税务与法律顾问做好规划，做到既满足资产配置需求，又把潜在的合规风险降到最小。
海外房产的价值
不只是避风港
尽管房产不是完全避开CRS的工具，但仍然有很多有钱人、名人在海外购置了大量房产：
比如明星成龙，房子遍布好莱坞、悉尼、新加坡等地；刘强东、陈凯歌、刘晓庆，都被曝出在澳大利亚拥有豪宅；王健林、李彦宏则是在英国买房。
大家想想这是为啥？
房产作为一种实物资产，在财富管理中具有独特的功能：它不仅可以分散金融账户的风险，还能带来租金收益、长期增值、居住与身份便利等多重价值。
而近年来，投资者在选择海外买房目的的时候，热门选择有两个——英国和迪拜。
在伦敦、曼城等核心城市的房产，除了长期稳健的租金回报，还能带来丰富的教育资源、英镑资产本身避险属性等附加价值。
对于家庭投资者而言，英国房产不仅是资产增值工具，也兼顾了教育、生活和移民等多重功能。
而在迪拜买房，没有个人所得税和房产税，产权清晰，可用美元计价，因此很多高净值人士把它当作对冲汇率和全球税务风险的理想选择。
无论是迪拜还是英国，海外房产的价值不仅在于暂时规避信息交换，更是在合规框架下实现财富多维度管理。
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