华人在美国买房，买得到不难，守得住才关键很多华人买美国房，心里想的是"以后留给孩子"。
华人在美国买房，买得到不难，守得住才关键
很多华人买美国房，心里想的是"以后留给孩子"。但真到关键节点，才发现坑都在后面：贷款成本、卖房被扣、最后一关的遗产税……
这篇文章不讲花哨概念，只按买 → 持有 → 退出/传承三步，把可选结构、税务重点、常见误区、操作清单一次讲透。
一、买房阶段：先把"现金流 & 合规"打稳
1）贷款现实
外国买家（非公民/非绿卡）通常更高首付和利率，银行更看重资产证明、收入来源与合规记录（不同机构要求差异大，提前货比三家）。
2）卖房预先认知：FIRPTA是铁律
只要是外国人卖美国不动产，买方通常要按规定先代扣，这叫 FIRPTA 预提。常见规则：
一般情况：按成交总价的 15% 代扣；
若买家自住且总价 ≤$300,000：可不代扣；
自住且 $300,000–$1,000,000：10% 代扣；
超过 $1,000,000：仍回到15%。
如果实际应纳税远低于代扣额，可用 Form 8288-B 申请降低/豁免预提；申请需在过户前或当日提交更稳当。
小提示：没有 ITIN 也能一起递交 W-7 + 8288-B 走流程，便于后续沟通与退税。
二、持有阶段：选对"壳"和"路径"，决定你后面的税与风险
把房子"装在什么容器里"很关键。下面是最常见的几种持有结构对比（精简版）：
出租房如何报税？
外国房东默认对租金按30%毛额征税；但你可做 §871(d) 选择，把租金视作与美国产业务有关（ECI），改按净收入（扣利息、房税、维修、折旧等）按累进税率报，更接近"真实利润课税"。一经选择，往后年度持续生效，通常更省税。
信托值不值？
可撤销生前信托常用于避开遗嘱认证、保护隐私、失能管理；不是避税神器，但对多州/跨境资产、继承人多的家庭非常有用。
三、退出/传承阶段：真正的大坑在这里
1）联邦层面：遗产税门槛 & 最新变化
2025 年联邦遗产与赠与统一免税额：$13.99M/人（夫妻约 $27.98M）。
从 2026 年起：根据已生效的 One Big Beautiful Bill Act（H.R.1），免税额提高至 $15M/人（并随通胀调整），不再在 2026 年自动回落。
非居民/非公民（NRA）特别规则
只有约 $60,000 的美国遗产税免税额（且仅对美国境内财产），一旦超过就可能触发最高 40% 的联邦遗产税边际税率。很多华人最大敞口恰恰在这里。
2）州层面差异巨大（别一概而论）
加州目前无州遗产税/继承税；
纽约州有遗产税，2025 年免税额约 $7.16M，且存在所谓"悬崖（cliff）"机制，刚过线也可能对全额征税；
马萨诸塞州自 2023 年起免税额 $2M，税率最高至16%。
（你在这些州拥有不动产，过世时仍可能有州税）。
3）"卖房扣一刀"的 FIRPTA，怎么把影响降到最低？
交易前评估：是否满足自住房例外（买方自住、价格区间见前文）；
不满足也可用 Form 8288-B 申请降低预提，避免动辄 10%/15% 把现金流卡死；
过户后及时拿 8288-A 回单报税对账，申请多扣退还。
4）常见传承工具与要点
生前信托 + LLC：信托做"顶层"，LLC 装房；流程顺畅 + 隐私，对多州资产与子女众多的家庭很友好（但可撤销信托不避联邦遗产税）。
外国公司持有：身故时外国公司股权通常不属美国遗产税应税财产，有助降低联邦遗产税曝光面；但未来出售房产或利润汇出，可能出现公司层面税/分支利润税等代价（需要整体测算）。
非公民配偶：若希望享受类似"无限婚姻扣除"的效果，需考虑 **QDOT（合格境外配偶信托）**安排。
生前赠与：对非居民而言，赠与美国不动产属美国课税财产（可能触发美国赠与税）；但赠与"股份等无形资产"（例如美国或外国公司股权）的美国赠与税规则不同，要精细设计路径。
备注：无论是卖房还是继承，所得税基础"步升"（step-up in basis）规则、是否纳入遗产以及后续资本利得计算，都要结合个人居民身份与资产位置具体判断。
四、典型场景怎么选？
场景 A：人不在美国，买房投资出租
结构：个人名下或 单人 LLC 持有；
申报：做 §871(d) 选择，按净收入报税更省；
卖出：提前评估 FIRPTA，过户前提交 8288-B。
场景 B：家庭资产较大，核心目标是传承与隐私
结构：考虑"外国公司→美国 LLC"或"LLC→可撤销信托"；
效果：降低联邦遗产税暴露面（但出售/分配端需测算综合税负），避免遗嘱认证、提升隐私；
补充：配偶非公民时，评估 QDOT。
场景 C：准备自住后出售
要点：满足自住房条件时，买方可能走FIRPTA自住例外（$300k 免扣或 $300k–$1M 10%）；
现金流：如仍需预提，8288-B 争取降低；若符合 §121 自住房免税等条件，结合申报把多扣款退回。
场景 D：在纽约/马萨等州持有
要点：生前就把州遗产税算进去（NY 有"悬崖"机制；MA 免税额 $2M、最高 16%），必要时通过信托/慈善工具平滑超额部分。
五、避坑清单
卖房一开始就评估 FIRPTA：是否自住例外？是否递交 8288-B？过户后拿到 8288-A 并按时报税核对。
出租先做 §871(d) 选择：让租金按净额而非**毛额 30%**缴税。
州税别忽略：加州无遗产税，但纽约/马萨等州有且数额不小。
高净值更要结构化：结合信托/公司，兼顾隐私、诉讼隔离、跨代传承效率。
非公民配偶：看看是否需要 QDOT 做婚配税务承接。
关注联邦免税额：2025 年 $13.99M/人；2026 年起 $15M/人并指数化（已立法）。
文书与时间节点：交易合同、过户托管、ITIN/SSN、银行合规模块别滞后；8288-B 最好在签约到过户窗口内完成提交。
别迷信"人人适用一个方案"：是否自住、是否出租、资产规模、孩子身份、州别——都会改变最佳解。
六、易错认知纠偏
"加州/纽约/波士顿（马萨）都会在遗产上再收十几个点"
✅ 错。加州没有州遗产税；纽约、马萨则有且规则不同（NY 有"悬崖"）。
"外国人卖房就是 15% 税"
✅ 不对。这是预提比例，不是最终税；满足条件有0%/10%；且可申请降低预提。
"信托=避税"
✅ 不对。可撤销信托主要为流程与隐私；真正的税务优化需要不可撤销安排/公司/慈善工具的专业组合。
买，是起点；结构 + 申报 + 传承才是终局
如果你只是"买下房"而没有设计如何持有、如何退出与如何传承，后面往往会把省下的一点点利率，在预提、遗产税与流程成本里通通吐回去。
建议你在看房/签约前，就把上面清单按自己的情况过一遍：是否自住？是否出租？在哪个州？孩子/配偶身份？资产体量？ 然后和专业顾问一起，把壳、税、流程一次搭好。
最新数字速记
联邦遗产/赠与免税额：2025 年 $13.99M/人；2026 年起 $15M/人（已立法）。
外国人卖房 FIRPTA：一般 15% 代扣；满足自住例外可 0%/10%；可用 8288-B 申请降低。
州税示例：NY 免税额约 $7.16M（有悬崖）；MA 免税额 $2M，最高 16%；CA 无州遗产税/继承税。
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