东京市中心写字楼空置率降至2.15%，连续11个月改善，创约5年半新低；平均租金每坪2.16万日元（约1000元人民币），连续24个月上涨。需求激增而供应仅为一半，企业为扩张和抢人争相入驻，未来供需缺口仍将持续，适合关注日本房产的投资者与企业了解市场趋势。
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好地段的房子靠抢，在东京，现在连办公室都得靠"抢"了。
如果你最近去东京丸之内或涩谷一带转转，抬头看到的那些亮堂堂的写字楼，已经很难找到一间能租的了。
甚至有些楼还没盖好，整栋就已经被预订一空。
根据日本大型房地产服务企业CBRE的最新数据，
2025年东京23区的新增写字楼需求达到了33.6万坪（约111万平方米），创下了1992年有统计以来的历史最高纪录。
但尴尬的是，供应量只有18.5万坪，仅为需求的一半左右。
供需严重失衡，一场关于办公空间的"抢租"大战，正在东京市中心激烈上演。#成竹海外 #成竹日本 #东京写字楼 #东京置业 #日本房产 #日本置业 #日本旅游
空置率跌至"地板线"，房东成了大爷！
日本大型商办仲介商三鬼商事的数据显示，
截至2026年1月底，东京市中心（千代田、中央、港、新宿、涩谷5区）的办公室空置率仅为2.15%，
这已经是连续第11个月改善，创下了约5年半以来的新低。
要知道，在房地产行业，5%的空置率通常被视为供需平衡的"警戒线"。
而现在的2.15%，意味着几乎每一栋像样的写字楼里都塞满了公司。
如果你现在想找一间100坪的办公室，中介可能会告诉你："抱歉，能介绍的房源几乎告罄，生意快做不下去了"。
这种情况有多夸张？日本媒体甚至用了一个词来形容——"完全卖家市场"。
租金自然也是水涨船高。
2026年1月，东京中心区的平均租金已经涨到了每坪2万1648日元（约合人民币1000元左右），
连续24个月上涨，创下近5年来的新高。
刚刚进行了半个多月的东京、大阪考察，考察实况、考察报告，考察完对日本市场的6个判断，都发在2026日本考察私密交流群，
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企业为何挤破头也要进东京？
有人说，疫情不是让大家都习惯居家办公了吗？怎么现在反而抢起了办公室？
其实，背后的逻辑很简单：企业要扩张，更要面子。
首先，日本企业的业绩正在回暖。
随着经济复苏，越来越多的公司开始扩大招聘，员工人数增加了，原来的工位自然坐不下了。很多企业选择从郊区搬回市中心，或者在东京都内设立新的分部。
其次，是为了"抢人"。
东京都内一家写字楼中介的负责人说，入驻靠近车站的大型写字楼或知名度高的大楼，可以更直观地体现公司的信用度。
对于现在的年轻人来说，一家公司的办公环境怎么样，直接决定了他们要不要投简历。
为了吸引人才，企业开始卷起了办公环境。
比如，汽车零部件巨头Astemo决定在2026年秋季将其总部迁至东京日本桥的新地标"TOFROM YAESU TOWER"；
安防设备制造商Toa Corporation则选择了高轮Gateway City；
需求这么旺，为什么开发商不赶紧多盖楼？
不是不想盖，是真的盖不出来。
现在的日本，建筑行业正面临着两大"紧箍咒"：劳动力严重短缺和建材价格暴涨。
由于人手不够，加上钢材、水泥等原材料成本飙升，许多大型写字楼项目的工期一拖再拖。
比如，由三井不动产等参与开发的"日本桥室町一丁目地区A街区"项目，原本计划2028年竣工，最近宣布推迟到了2031年。
美国房地产服务巨头仲量联行（JLL）的数据显示，
东京都心5区原本预计2028年竣工的大型写字楼供应面积高达86万平方米，但现在已经大幅缩减到了30万平方米。
更夸张的是，有些项目即便规划好了，也可能因为老旧建筑拆不掉、或者算不过账来而直接"流产"。
这就导致了一个很尴尬的局面：一边是嗷嗷待哺的企业，一边是迟迟交不了房的工地。
未来趋势：这波"房东市"还要持续多久？
未来的情况可能也不乐观。
CBRE的高级总监岩间有史透露了一个关键数据：
"东京都心五区2026年竣工的大型写字楼，目前已经有7成被提前租出去了。"
这意味着，就算2026年有新楼盖好，大部分也早就名花有主了，能流到市场上给大家选的依然不多。
据预测，2026年东京23区的新增供应面积只有新增需求的八成左右，供需之间还会留下4.6万坪的新缺口。
劳动力短缺和建筑成本上涨的局面难以缓解。
即使是计划于2029年以后建成的大楼，也有可能出现供应延迟或项目中止的情况。
由于供需关系极度紧张，业界普遍预测，这种"抢租"的局面和租金上涨的趋势，短期内不会结束。
不仅仅是东京，大阪和名古屋也"火"了
日本不动产研究所的预测显示，
2025年大阪商业区的空置率预计将改善至3.3%，租金持续上涨；名古屋也因新供給減少，空置率预计降至3.7%。
就连那些在疫情期间比较冷门的沿海湾办公区，也因为租金相对便宜，开始重新进入大公司的视野。
现在的东京写字楼市场，要持续性严重供不应求了。
因此，地段好、设备新、核心区的写字楼，正在变得比以往任何时候都更加昂贵，稀缺价值拉爆！
日元什么时候跌到头？为啥说日元能涨30%？
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