为什么顶级富豪都在买迪拜房产？连涨5年，去年仍涨20%，但我劝你别轻易投

◎本文作者 | 值得姐

为什么有钱人都喜欢迪拜？

根据恒理伙伴在2024年公布的《私有财富移动报告》，可投资资产量达到100万美元以上的高净值人士，这一年移入最多的国家就是阿联酋，而且它的绝对值远高于第二的美国和第三名的新加坡。

这当中，绝大部分则选择了迪拜。

财经大V小Lin说的一期视频中，她如此描述这个超级巨富国家：

它从资本的角度来讲，真的可以说是藏污纳垢，成了一个全球的洗钱中心，全球资本监管的这么一个盲区。这里虽然明面上也是有一些反洗钱的法律法规，可实际上，就只要你钱进来，这个钱是真钱，那我就收，而且我保你安全。

Lindsay，《迪拜背后》

她随后举了个"极其粗暴"的例子：

从英国希思罗机场大摇大摆地装大把钱出境，然后直接入境迪拜。过程中没人查资金来源，你可以名正言顺地把它存进当地的银行，或者直接买房。

这份得天独厚的自由度，让迪拜吸引来了不少"危险富豪"。

自由的负面

洗钱、比特币、俄罗斯富豪

此前我们写过去年的一个全世界最大洗钱案，就发生在英国——《一名华裔女外卖员，在国外偷偷藏了312亿》。

嫌犯通过在国内的虚假投资项目，套到了几百亿的现金，然后利用多重身份逃至英国，再通过比特币洗钱，去购买大量珠宝、房产，比如在迪拜买了很多房子。

俄乌冲突爆发的时候，美国制裁俄罗斯富豪，他们多数人把在美国的资产套出，然后在全世界找安全的存放地，不能去美国的盟国，于是就想到了迪拜。

前两天，某全球知名通信软件的创始人杜罗夫在法国巴黎被捕。他原来是俄罗斯人，但现在他的国籍显示是阿联酋，当然他有多重国籍，阿联酋只是其中一个。

还比如币圈大佬，也跟阿联酋有关联。

币圈一直是出了名的"法外之地"，可以通过区块链、加密技术，去中心化，别提有多自由了。但现实中，要能找到一个在制度上和监管上同样自由的地方，那就是迪拜。

我们耳熟能详的赵长鹏，被美国起诉前，就长期居住在迪拜自家的豪宅里。

现在回头看，吸引这么多有钱人的原因之一，肯定有金融自由这一项。

迪拜，是一个野蛮的有钱人。

事情的两面性

中国大企业出海中东首站为何是它？

但不是说它所有的行动都参杂着洗钱。洗钱是犯罪行为应该严厉抵制，而且最近几年，迪拜政府也开始采取更严格的反洗钱措施。

过去几年，迪拜不仅吸引了"灰色生意"，很多中国正规军都把这里当作通往海外市场的落脚点，这也为迪拜正名。

截至2024年一季度，迪拜商会共有超过5100家活跃的中国会员公司。其中362家是在今年前3个月加入的。

在今天的迪拜，能够吃到川渝老火锅朝天门、逛森马旗下的童装品牌店Balabala、用顺丰寄包裹。

在迪拜宽敞的主街上，比亚迪和华为的巨型广告牌颇为显眼，年轻人们都在用Tiktok，还在Shein、Temu和速卖通这些跨境电商平台上购买中国制造。

在2020年世界银行营商环境指数排名中，迪拜所处的阿联酋被评为商业效率第一、政府效率第二的国家。

开放、高效的市场环境，吸引了很多跨国企业将中东地区总部设立在此，包括谷歌、微软、苹果、领英等。

他们会选择来迪拜，不只是因为金融自由，更多可能是以下几点原因：

1、低税率。在迪拜，没有个人所得税，还建立了很多自由贸易区，在这里面成立的外企，15年内不用交任何的公司税跟收入税。

2、名人效应，来了都是土豪、来了都是迪拜人。可以说，迪拜有一种中东的深圳的观感，因为拿到它的居留身份非常简单，只要购买400万人民币（大概200万迪拉姆）的房产，就可以拿到迪拜的黄金签证。

这一个签证吸引了大量海外富豪办理身份，投资迪拜房地产，甚至直接移居到迪拜。比如说印度首富安巴尼，还有贝克汉姆，都在棕榈岛上买了房。

迪拜棕榈岛

3、优秀的地理位置。迪拜的战略地理位置，作为东西方之间的门户，进一步增强了其经济吸引力。

拥有世界第12大港口杰贝阿里港，以及国家航空公司阿联酋航空和阿提哈德航空的广泛网络，迪拜成为了通往新兴市场如非洲大陆和印度的贸易和投资门户。

所以如果说出海东南亚，就得去新加坡的话，出海中东、印度、非洲等地，迪拜就是首选。

迪拜房产

中产距离富人最近的地方

因为有如此活跃的商业活动，迪拜的人口流动也十分之大。

截至2023年，迪拜的总体人口约为350万，人口结构相对多样化，主要由外籍人士组成。当地居民大约占总人口的15%左右，大部分人口为外籍劳工和专业人士，主要来自印度、巴基斯坦、菲律宾、埃及等国家。

而这当中，中国人的人口大概达到了20万，华人密度比欧洲许多国家还高出许多。这里的工资不低，一个普通的酒店大堂经理就能赚3万人民币/月，购买力强大。

所以，迪拜目前有不少流动的富豪、高级人才、投资者、企业家，也给这个国家和周边地带带来了大量可支付资金，投资这里的房产有很大优势。

迪拜中高端房产主要服务于当地的白领以上、本地人等人群。目前这里的商业活动非常活跃，跟全球大部分国家的房产交易疲软形成了鲜明对比。

2024年，迪拜房产市场以惊人的20%涨幅收官，而这一趋势或将延续至2025年。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）最新报告预测，2025年迪拜住宅价格将再涨8%，其中普通住宅涨幅高于豪宅（5%）。

这一增长标志着迪拜楼市自疫情后复苏以来的持续繁荣，并逐渐脱离过去"暴涨暴跌"的周期模式。

迪拜房产热的核心驱动力来自全球资本的涌入。宽松的长期签证政策、高效的疫情管理以及稳定的商业环境，使其成为国际高净值人群的"避风港"。

报告显示，自2002年以来，迪拜售出的53万套住宅中，近18%（约9.5万套）当前估值已超百万美元。莱坊中东研究主管费萨尔·杜拉尼（Faisal Durrani）指出："如今百万美元房产已成为单户住宅的均价，这凸显了过去四年半市场的价值跃升。"

需求端呈现多元化特征：俄罗斯富豪为规避制裁转移资产、加密货币新贵寻求投资标的、亚洲金融从业者逃离严格防疫政策，以及印度富裕阶层购置第二居所，共同推高了迪拜高端市场。

以人工棕榈岛为代表的海滨别墅、迪拜山（Dubai Hills）等豪宅项目成为资本追逐的焦点。

尽管需求火爆，市场却面临结构性短缺。莱坊数据显示，2023年前三季度房产交易量已超过全年总额，第三季度销售额创下1168亿迪拉姆（约317亿美元）的历史新高。

然而，迪拜现有住宅存量难以匹配人口增长。杜拉尼强调："尤其是别墅市场，几乎无房可售。"为缓解供需矛盾，开发商计划至2029年新建30万套住宅，但短期内供应缺口仍将存在。

与2008年金融危机前的投机热潮不同，当前市场呈现"去泡沫化"特征。

阿联酋政府通过提高首付比例等政策抑制投机，且多数买家为自住或长期投资者。

杜拉尼表示："本轮周期由真实需求驱动，数据未显示市场临近'悬崖边缘'。"

此外，迪拜经济多元化战略（如发展科技、金融业）吸引大量外籍人口定居，进一步夯实了住房需求的可持续性。

但是迪拜今年的预期增幅明显不如去年，究竟为什么？有人说它过度依赖外国资金，也有人说最新的预期供应会大大增多……

进入2025年，迪拜的房产从高歌猛进，来到稳中有涨，投资逻辑开始不断变化：原本到处都有机会，那现在呢？下周六（3月29日），坐标北京，我们邀请行业内大咖，来与我们线下共聊这一话题：迪拜房地产与黄金居留策略。

现在的迪拜是高净值群体的热钱流入的目的地，但这里面有什么坑？它的好资产又该如何定义？扫描下方二维码，添加小助手回复【迪拜沙龙】，即可免费报名参！（因为位置有限，会提前收个小额留位费，到场即退）