中介不会告诉你的方法论：如何判断EB-5项目是否安全？

◎本文作者 | 大米姐

大家好，我是大米姐。

前两周，EB-5排期倒退905天的消息出来后，很多客户都来问我：大米姐，这会对我的绿卡申请造成影响吗？

排期倒退是针对旧政投资人的，对新政投资人没有影响，但从客户的反馈可以看出，大家都是害怕排期产生的，或者说，担心拿绿卡的周期太长。

我其实也一直在帮客户寻找更好的投资标的，以达到快速拿到绿卡的同时，又保证资金安全。前两周，我就在美国东南部的三个城市，考察了多个项目，几乎把市面上所有类型的项目看了个遍。

其中，有4个项目让我印象深刻，分别是3个房地产项目，和一个制造业工厂。

到了现场才知道，项目好不好，差别还是很大的。有经验、好的开发商，在建设过程中管理效率高、成本能省更多。

这次考察，有不少收获，今天来跟大家分享一下，也顺便解答EB-5选项目过程中三个非常重要的问题：

选哪里的项目？

选什么类型的项目？

选哪个项目？

也欢迎大家直接来找我沟通，如果想了解美国现在的移民环境，可以直接扫码，发送【美国移民】，找我的小助理领取一份详细的介绍资料。

地段，地段，还是地段

"决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。"

这是李超人投资房地产过程中遵循的核心原则。放在EB-5项目的选择上，也同样适用。

甚至可以说，好地段的项目，是保证EB-5成功的关键。

首先是绿卡保障，EB-5的核心是能够满足 "投资创造至少10个全职岗位"，而地点好的项目，比如位于商业中心或核心产业周边的住宅项目，商业可行性高、更容易获得银行贷款，因此项目能够正常建成并运营，也就能创造足够的就业，从而保证移民成功。

其次是资金保障，经济发展稳定、基础设施完善地区的房地产市场相对成熟，投资风险较低。例如，位于大城市核心地段的项目，由于需求旺盛，更容易吸引投资者和租户，就能提升还款概率。

我这次出差去的三个城市——夏洛特、萨凡纳和亚特兰大，最具投资潜力的，就是夏洛特。

我考察的关键指标 ，是人口增长情况。

夏洛特是美国第二大金融中心，仅次于纽约，这里有美国银行（Bank of America）和富国银行（Wells Fargo）的地区总部，吸引了很多高端人才。

前段时间，我有幸与夏洛特市议员Phipps先生及国际商务官员Gordon女士进行交谈，其中Phipps先生提到的一件事，让我印象非常深刻：

北卡罗来纳州（夏洛特所在的州）政府计划在2030年前完全废除企业税。

这使得夏洛特成为了一个成本效益高且适合投资的商业目的地，预计会吸引更多的企业入驻，这种经济活力保证了夏洛特的人口持续流入。

根据官方公开数据，2022年7月至2023年7月，夏洛特新增人口15,607人，总人口达到911,311人，增长率在美国城市中排名第三。

而夏洛特大区目前的人口大约290万，州政府预计未来十年还会保持每年2-3%的增长率。

这种快速增长不仅表明了城市的吸引力，还推动了住房需求的持续上升。

相比之下，亚特兰大还好一些，人口增长还算稳定，但房地产市场的需求量却没有那么大，所以地产类的项目很少，可选择不多。

萨凡纳的表现就更一般了，比较适合投资投资制造业或旅游相关项目，但这些行业在EB-5的就业计算中都很难满足要求。

城市项目VS乡村项目？

新政下的EB-5，给投资人提供了三个选择，分别是：城市项目、乡村项目和基建项目。

第三类的基建项目中国申请人很难参与其中，因此不在我们的讨论范围内，我主要讲讲城市项目和乡村项目的选择思路。

城市和乡村的区别，还是在于地段的不同。城市项目通常位于经济发达的都市圈，而乡村项目一般在农村或非都市地区。

按照上面的地段思路，城市项目在绿卡和资金保障上，是不是都要优于乡村项目？

确实是如此，不管是"创造10个就业"的要求，还是还款保证，城市项目都更容易满足。

但最大的问题是，城市项目的绿卡名额太少，比乡村项目少了足足一倍，这就导致城市项目会比乡村项目更早出现排期，而且排期前进的速度也会更慢。

也就是说，投资人拿到绿卡的时间会更长。

那么我们就可以得到这样一个选择思路：

绿卡优先：乡村项目 > 城市项目，考虑乡村的配额多、排期风险低；

资金安全：城市项目 > 乡村项目，考虑城市的经济韧性高、退出快。

这里我再给大家提供一个评估绿卡还是资金优先的思路，供大家参考——看孩子年龄。

办理美国移民的过程中，21岁以上的孩子算超龄，但美国移民规则有一个"锁龄"的概念，所以需要进行换算，换算后年龄超过21周岁，就无法作为附属申请人随同父母一起移民。

具体如何换算，计算公式比较复杂，感兴趣可以直接扫码和我们联系，让我的小助理给你做详细解释。

总而言之，考虑上排期各种因素的影响，带孩子办理美国移民时，16岁就成为一个重要的分界点。

如果孩子年龄在16岁以下，可以大概判断自己属于"绿卡不紧急"状态，选项目的逻辑就是：资金安全>拿到绿卡的速度，因此城市项目优先。

如果孩子在16-18岁之间，就要结合排期情况、美国移民局审案进度等多种因素综合考虑。

如果是18岁以上，就属于"绿卡紧急"的情况了，这时就要快速拿到绿卡，才能保证孩子一同拿到身份，因此乡村项目优先。

两个优质项目

最后，再给大家讲讲这次考察，我看到的两个优质项目。

第一个是城市项目——梧桐花园。老朋友应该对这个项目不陌生，这是一个系列项目，一期和二期的部分客户已获得绿卡和还款，2023年三期开始招募投资人，现在也基本完工，进入了销售阶段。在美国境内的投资人通过三期都拿到了工卡和回美证，解决了合法留美的问题。

现在是四期项目招募投资人，四期是对过往成功经验的复制，依旧选用当地顶尖建设团队、采用高于市场要求的建筑标准来建造。

已完工的梧桐花园三期

项目的相关文件，包括贷款申请、施工进度、资金安排等，都能在美国住建部官网检索到，说明这个项目是经过政府严格审核和评估的，合规性有保证。

项目建成后，预计出租率能达到96%，这保证了投资人的资金能顺利返还。

第二个是乡村项目——岩溪别墅。

我对乡村项目一直保持非常谨慎的态度，之前没看到合适的项目，甚至会劝退客户投资这类项目。但考察下来，岩溪别墅给了我很大的信心。

岩溪别墅社区是由全美排行前十的开发商开德集团，和屡获大奖的知名养老及地产生活方式品牌Cresswind，共同打造的大型养老别墅，专为优质退休人士所打造的大型活跃社区。

我在现场看到，项目已经开始施工了，目前正处于"生地变熟地"阶段预计。更重要的是，这个项目已经创造了足够多的就业名额，投资人的绿卡是有保证的。

到2026年初，施工产生的就业就可以满足所有投资人的绿卡审批要求，这意味着无论未来项目的建造和销售进展如何，都不会影响申请人的绿卡进度。

对这两个项目感兴趣的，我已经整理好了资料，扫码发送【美国移民】，可以直接领取完整版资料，深入了解这两个项目的情况。