前两周,EB-5排期倒退905天的消息出来后,很多客户都来问我:大米姐,这会对我的绿卡申请造成影响吗?排期倒退是针对旧政投资人的,对新政投资人没有影响,但从客户的反馈可以看出,大家都是害怕排期产生的,或者说,担心拿绿卡的周期太长。我其实也一直在帮客户寻找更好的投资标的,以达到快速拿到绿卡的同时,又保证资金安全。前两周,我就在美国东南部的三个城市,考察了多个项目,几乎把市面上所有类型的项目看了个遍。其中,有4个项目让我印象深刻,分别是3个房地产项目,和一个制造业工厂。到了现场才知道,项目好不好,差别还是很大的。有经验、好的开发商,在建设过程中管理效率高、成本能省更多。这次考察,有不少收获,今天来跟大家分享一下,也顺便解答EB-5选项目过程中三个非常重要的问题:也欢迎大家直接来找我沟通,如果想了解美国现在的移民环境,可以直接扫码,发送【美国移民】,找我的小助理领取一份详细的介绍资料。"决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。"这是李超人投资房地产过程中遵循的核心原则。放在EB-5项目的选择上,也同样适用。甚至可以说,好地段的项目,是保证EB-5成功的关键。首先是绿卡保障,EB-5的核心是能够满足 "投资创造至少10个全职岗位",而地点好的项目,比如位于商业中心或核心产业周边的住宅项目,商业可行性高、更容易获得银行贷款,因此项目能够正常建成并运营,也就能创造足够的就业,从而保证移民成功。其次是资金保障,经济发展稳定、基础设施完善地区的房地产市场相对成熟,投资风险较低。例如,位于大城市核心地段的项目,由于需求旺盛,更容易吸引投资者和租户,就能提升还款概率。我这次出差去的三个城市——夏洛特、萨凡纳和亚特兰大,最具投资潜力的,就是夏洛特。夏洛特是美国第二大金融中心,仅次于纽约,这里有美国银行(Bank of America)和富国银行(Wells Fargo)的地区总部,吸引了很多高端人才。前段时间,我有幸与夏洛特市议员Phipps先生及国际商务官员Gordon女士进行交谈,其中Phipps先生提到的一件事,让我印象非常深刻:
北卡罗来纳州(夏洛特所在的州)政府计划在2030年前完全废除企业税。
这使得夏洛特成为了一个成本效益高且适合投资的商业目的地,预计会吸引更多的企业入驻,这种经济活力保证了夏洛特的人口持续流入。
根据官方公开数据,2022年7月至2023年7月,夏洛特新增人口15,607人,总人口达到911,311人,增长率在美国城市中排名第三。
而夏洛特大区目前的人口大约290万,州政府预计未来十年还会保持每年2-3%的增长率。这种快速增长不仅表明了城市的吸引力,还推动了住房需求的持续上升。相比之下,亚特兰大还好一些,人口增长还算稳定,但房地产市场的需求量却没有那么大,所以地产类的项目很少,可选择不多。萨凡纳的表现就更一般了,比较适合投资投资制造业或旅游相关项目,但这些行业在EB-5的就业计算中都很难满足要求。
城市项目VS乡村项目?新政下的EB-5,给投资人提供了三个选择,分别是:城市项目、乡村项目和基建项目。第三类的基建项目中国申请人很难参与其中,因此不在我们的讨论范围内,我主要讲讲城市项目和乡村项目的选择思路。城市和乡村的区别,还是在于地段的不同。城市项目通常位于经济发达的都市圈,而乡村项目一般在农村或非都市地区。按照上面的地段思路,城市项目在绿卡和资金保障上,是不是都要优于乡村项目?确实是如此,不管是"创造10个就业"的要求,还是还款保证,城市项目都更容易满足。但最大的问题是,城市项目的绿卡名额太少,比乡村项目少了足足一倍,这就导致城市项目会比乡村项目更早出现排期,而且排期前进的速度也会更慢。绿卡优先:乡村项目 > 城市项目,考虑乡村的配额多、排期风险低;资金安全:城市项目 > 乡村项目,考虑城市的经济韧性高、退出快。这里我再给大家提供一个评估绿卡还是资金优先的思路,供大家参考——看孩子年龄。办理美国移民的过程中,21岁以上的孩子算超龄,但美国移民规则有一个"锁龄"的概念,所以需要进行换算,换算后年龄超过21周岁,就无法作为附属申请人随同父母一起移民。具体如何换算,计算公式比较复杂,感兴趣可以直接扫码和我们联系,让我的小助理给你做详细解释。总而言之,考虑上排期各种因素的影响,带孩子办理美国移民时,16岁就成为一个重要的分界点。如果孩子年龄在16岁以下,可以大概判断自己属于"绿卡不紧急"状态,选项目的逻辑就是:资金安全>拿到绿卡的速度,因此城市项目优先。如果孩子在16-18岁之间,就要结合排期情况、美国移民局审案进度等多种因素综合考虑。如果是18岁以上,就属于"绿卡紧急"的情况了,这时就要快速拿到绿卡,才能保证孩子一同拿到身份,因此乡村项目优先。最后,再给大家讲讲这次考察,我看到的两个优质项目。第一个是城市项目——梧桐花园。老朋友应该对这个项目不陌生,这是一个系列项目,一期和二期的部分客户已获得绿卡和还款,2023年三期开始招募投资人,现在也基本完工,进入了销售阶段。在美国境内的投资人通过三期都拿到了工卡和回美证,解决了合法留美的问题。现在是四期项目招募投资人,四期是对过往成功经验的复制,依旧选用当地顶尖建设团队、采用高于市场要求的建筑标准来建造。
项目的相关文件,包括贷款申请、施工进度、资金安排等,都能在美国住建部官网检索到,说明这个项目是经过政府严格审核和评估的,合规性有保证。项目建成后,预计出租率能达到96%,这保证了投资人的资金能顺利返还。我对乡村项目一直保持非常谨慎的态度,之前没看到合适的项目,甚至会劝退客户投资这类项目。但考察下来,岩溪别墅给了我很大的信心。岩溪别墅社区是由全美排行前十的开发商开德集团,和屡获大奖的知名养老及地产生活方式品牌Cresswind,共同打造的大型养老别墅,专为优质退休人士所打造的大型活跃社区。我在现场看到,项目已经开始施工了,目前正处于"生地变熟地"阶段预计。更重要的是,这个项目已经创造了足够多的就业名额,投资人的绿卡是有保证的。到2026年初,施工产生的就业就可以满足所有投资人的绿卡审批要求,这意味着无论未来项目的建造和销售进展如何,都不会影响申请人的绿卡进度。对这两个项目感兴趣的,我已经整理好了资料,扫码发送【美国移民】,可以直接领取完整版资料,深入了解这两个项目的情况。
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