希腊主流媒体呼吁关停黄金签证，认为其推高房价、加剧住房危机。欧盟施压下，希腊已多次提高投资门槛，欧洲多国移民政策也在收缩。该签证曾吸引大量中国投资者，如今窗口期即将关闭，观望可能错失机会。
图源：《男孩与鹈鹕》
取景地为希腊
一个被无数中国家庭视为"保底选项"的身份通道，正在加速走向终结。
1月21日，希腊一份非常有影响力的主流大报《Kathimerini》（卡蒂马里尼）在头版显著位置刊发重磅社论——《The end of Golden Visa》（黄金签证的终结），以编辑部官方立场发出强烈呼吁：彻底关停希腊黄金签证计划。
社论直接批评：黄金签证是雅典、圣托里尼等热门地区房价暴涨的"罪魁祸首"，加剧了本地居民"买不起房、租不起屋"的住房危机，认为其"历史使命已尽，继续存在将严重扭曲房地产市场"。
从欧盟议会2022年压倒性通过"敦促成员国2025年前收紧或终止黄金签证"的提案，到希腊政府已落地的投资门槛上调、严打违规操作等措施，再到欧洲多国接连收缩移民政策，曾经门槛宽松、性价比极高的欧洲移民通道都在加速收窄。
对于仍在观望的中国投资者而言，这绝非危言耸听：第二身份规划的黄金窗口期已进入倒计时，迟疑就意味着错失，甚至可能彻底失去入场资格！
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关停已成定局？
很多人对希腊的印象，还停留在"破产小国"，2013年希腊确实从发达市场变成了新兴市场，但这却并不改变其发达国家的经济与社会属性。
如今，希腊的经济早已恢复，而背后，得益于黄金签证。
"当年为给破产的希腊'旱地'注入投资，黄金签证是不惜一切代价的必要之举；但如今它已耗尽效用，正沦为房地产市场的扭曲因素。"
《Kathimerini》社论中的这段话，精准概括了希腊黄金签证从经济救星到经济隐患的转变。
当希腊黄金签证的推出背景，是为了盘活房地产市场、吸引海外资金，因此设置的门槛也非常低：在希腊投资25万欧元购置房产，即可获得5年期居留许可，全家可自由通行申根区，满足一定条件后还能申请入籍。
政策推出后，迅速成为全球投资者追捧的"移民捷径"，中国投资者更是热情高涨，甚至用"用脚投票"撑起了半壁江山。
希腊移民局刚发布的近5年数据足以印证这份火热：申请总量4万份，超2.8万份已获批，近一年接收超9700份申请，中国申请人稳居申请首位，占比超过一半。
2021年-2025年，持有有效希腊黄金签证的中国公民已达14,533人，远超土耳其、黎巴嫩等其他国家投资者。
而据希腊央行统计，2013-2025年间，黄金签证相关房产直接投资累计超过85亿欧元，直接带动希腊房地产市场触底反弹。
但随之而来的，是本地房价的暴涨。
雅典市中心房价从2013年的每平方米1500欧元左右，到2025年突破到6000欧元/平米，基本上一年一个价格。
圣托里尼、米科诺斯等热门岛屿的核心区域房价更是突破每平方米1万欧元，堪比欧洲一线城市。
房价的疯狂上涨，让希腊本地居民苦不堪言，70%的年轻人认为自己"永远买不起房"，雅典也曾爆发多场抗议游行，民众举着"拒绝黄金签证"的标语，要求政府限制海外投资者购房。
不止希腊
这些地方都在收紧
尽管希腊政府并没有做出"彻底关停"的决议，但相关的收紧措施已经真实落地了。
如果我们梳理一下2023年以来，希腊黄金签证的政策变化，会发现收紧趋势其实十分明显。
2023年8月，希腊第一次上调部分区域的投资门槛，将雅典市中心、塞萨洛尼基市中心等热门区域的购房投资金额从25万欧元提高至50万欧元，非热门区域仍保留25万欧元门槛。
2024 年 3 月，第二次调整投资门槛，正式官宣三轨制投资门槛，并于2024年10月1日全面落地：
80万欧元：阿提卡大区（雅典全境 + 比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基市、米科诺斯 / 圣托里尼等人口超 3100 人的热门岛屿。
40万欧：上述 80 万欧元区域以外的希腊全境。
25万欧：受保护历史建筑（承诺 5 年内完成修复）；或者工业/商业物业改造住宅（需完成用途变更认证）。
2026年1月，新增初创企业投资通道，要求25万欧元投资 Elevate Greece 名录内初创企业，首年创造2个就业岗位并维持5年，持股比例不得超过33%，引导资金从房产转向实体经济，也更考验投资人的商业能力。
除了本国的反对，来自欧盟的压力也是希腊政策收紧的重要推手。
2022年3月召开的欧洲议会上，欧盟呼吁各国在2025年前，用逐步取消所有"黄金护照"，并对"黄金签证" 实施严格监管。
欧盟各国也响应了这个提案：塞浦路斯、马耳他已经关停了黄金护照；爱尔兰关停了投资移民通道；葡萄牙和西班牙彻底关停了购房移民通道；马耳他则提高了投资金额，且加强材料审核。
在这种环境下，希腊黄金签证的生存空间正在被不断挤压，业内人士分析：
"2027年可能是欧盟范围内黄金签证的'大限'，不排除多个成员国集体关停相关政策的可能。希腊作为依赖黄金签证投资的国家，或许会延迟一段时间，但政策收紧的大方向不会改变。"
哪些人更需要这个身份？
聊到这里，必须客观说一句，希腊并非适合所有想要规划海外身份的朋友，如果你当下正在犹豫要不要办理希腊移民，首先要想清楚一个最重要的问题：你需要这个身份帮你解决什么问题？
作为欧洲低成本高性价比的投资居留身份，希腊黄金签证的其核心价值，在于能为申请人解决出行自由、教育规划、资产配置、身份兜底、生活便利五个方面的问题。
1、出行自由：持希腊黄金签证居留卡，可在29个申根区国家内自由通行，单次停留90天，累计每 180 天可停留 90 天。
这是最直接、最刚需的价值，解决商务出行、家庭旅游、海外探亲的签证繁琐问题。
2、教育规划：既能接轨欧洲名校，又能选择华侨生联考捷径，完美解决中国家庭子女海外教育、升学赛道多元化的核心痛点，低成本实现"中西教育双选择"。
3、资产配置：以购房为投资方式获得希腊永久产权房产，不仅能获得海外实物资产，对冲人民币汇率波动、国内资产市场的单一风险，还可以在欧洲开设银行账户、进入欧洲金融市场，实现资产全球化配置，分散投资风险。
4、身份兜底：解决单一国籍的身份局限性，希腊身份没有居住要求，申请人可继续在国内工作、生活，无需放弃国内的事业和人脉，实现国内生活 + 欧洲身份的双重目的。
5、生活便利：希腊地处地中海，气候宜人，空气清新，食品安全等级高，生活节奏慢，物价水平也远低于西欧、北欧国家，是欧洲著名的宜居和养老胜地。
对于有这些需求的朋友来说，当下已经到了最关键的决策时刻，移民政策的调整通常是一纸公文的事，一旦关停，就彻底失去机会了。
而希腊黄金签证也用数据数据证明：优质移民通道从不缺争抢者，观望只会让你错失机会。
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