川普再次当选,美国地产能否Great Again?

美国大选尘埃落定,川普时隔四年再次当选总统。作为一名深谙商业地产运营规律的纽约开发商,川普的政策一向受到地产行业的欢迎。

在他的首个任期内,政府推行了多项亲商政策,这些措施促进了商业地产交易的发展:

  • 放松监管降低了企业发展的障碍,为房地产开发和投资创造了更有利的环境;
  • 2017年通过的《减税与就业法案》(TCJA)为房地产投资者提供了诸如20%收益扣除和保留1031类同交易的税收优惠;
  • 放宽《多德-弗兰克法案》的部分规定,使银行贷款变得更为宽松,同时减少了开发项目审批过程中的官僚障碍,为商业房地产投资者提供了更多资本。

经济增长与低利率的双重推动下,美国商业地产在川普第一任期内表现强劲。然而,2020年初爆发的新冠疫情对商业地产市场,特别是办公和零售领域,造成了重大冲击。

1,政策展望:新一届政府能否延续利好?

经历了四年的高通胀和高利率时期,川普的再次当选为商业地产市场带来了新的希望。

他计划将企业税率进一步降低至15%,并扩展"机会区"政策,刺激特定区域的发展。同时,他的去监管政策预计将简化开发流程,降低合规成本;而加大基础设施投资则有望为相关区域的地产项目带来动力。

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然而,川普的关税政策可能对建筑供应链和成本产生压力,而收紧移民政策则可能影响建筑行业的劳动力供应。这些因素或将加剧通胀压力,从而限制美联储进一步降息的空间。

2,市场开始回暖:数据佐证复苏

目前,商业地产市场已显现回暖迹象。黑石集团总裁Jon Gray在近期的电话会议中表示,房地产市场正在经历广泛复苏。根据美国国家房地产投资信托协会(NCREIF)发布的2024年第三季度国家物业指数(NPI),由于净营业收入(NOI)增长改善及资本化率(Cap Rate)负面变化的缓和,NPI指数自2022年第三季度以来首次转正(见下图)。这一指标反映了办公楼、零售物业、工业地产和公寓楼的总体回报情况,广泛用于房地产投资分析及市场研究。

CBRE的最新报告显示,第三季度商业房地产贷款市场也有所回暖。CBRE的贷款动量指数环比增长13%,同比增长15%,接近疫情前五年的平均水平(请见下图)。虽然投资交易额同比下降2%,但相比上一季度同比下降49%,已有明显改善。

3,出租公寓市场的强劲表现

美国出租公寓市场在第三季度表现突出,空置率下降至5.3%。尽管当季竣工量达到124,300套,但净吸纳量高达153,000套。这是自1985年开始追踪数据以来,第三季度的第二高水平,远高于疫情前的季度平均值。

然而,公寓业主仍面临租金增长停滞和交易量下滑的双重挑战。根据CBRE的报告,在追踪的69个市场中,有26个市场的租金同比下降,但相比第二季度,这一情况已有所改善。租金表现因地区而异:东北、西海岸和中西部地区租金有所上涨,而东南、中南部和山地地区则出现下跌。这种差异与当地建筑活动密切相关:新增建设有限的市场往往推动租金上涨,而库存增长的地区则会压低租金。市场供应的波动仍是影响租金表现的关键因素。

下图显示了2024年第三季度净吸纳量排名前15位的市场: