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西班牙首相佩德罗·桑切斯宣布计划对非欧盟居民购买房地产征税100%,此举针对的是西班牙住房市场中占比极小的一部分群体。
西班牙政府旨在限制"非居民身份的非欧盟外国人"购房,这类人每年在西班牙居住的时间少于183天。
据西班牙房产登记处数据,2023年,在西班牙58.7万套房产销售中,包括欧盟居民在内的外国买家购买了8.7万套,约占市场的14%。
其中,只有2.7万套房产被非欧盟居民购得,占总交易量的不到5%。然而,西班牙政府认为这部分群体对当地住房构成了直接威胁。
佩德罗·桑切斯表示,投资者购买这2.7万套房产"并非为了居住",而是"为了从中获利"。鉴于当前住房短缺状况,政府"不能允许"这种情况继续下去。
这项税收提议是西班牙通过限制富有的外国投资者来应对住房成本问题这一更广泛政治策略的一部分。
西班牙将于2025年4月3日关停其投资者签证计划,Fragomen的主任Isobel Neilson 认为这对有意向的投资者来说是个"沉重打击"。
该计划的关闭给潜在居民带来了复杂的局面。Isobel Neilson解释道,非欧盟投资者现在只能寻求"其它获取居留身份的非盈利途径,比如非盈利性签证"。
然而,这种签证"需要全职居留(每年六个月)以维持身份",而且申请人必须证明在西班牙有住处,无论是通过购房还是租赁。
由于拟对非欧盟人士购房征收税100%,对于这些签证申请人来说,获得所需住处的成本可能大幅增加,这可能会促使他们选择租房。
佩德罗·桑切斯试图通过利用房价来解释这些措施的背景,他称"在过去十年里,欧洲房价上涨了48%,远远超过家庭收入增长"。
他表示,西方正面临"一个决定性挑战:不能让社会分裂为富有的房东和贫穷的租户这两个阶层"。
他声称房价与家庭收入之间的不匹配仍然"难以承受",需要"全社会做出决定性回应"。
西班牙政府计划使税收负担与丹麦和加拿大的类似措施接轨,可能会征收高达房产价值 100%的税。
然而,佩德罗·桑切斯并未提供该税收实施的细节,也未给出议会批准的时间安排。
西班牙的这项税收提议是在欧洲各国政府普遍转向征收财产税和财富税以平衡预算的大趋势下出台的。
"各个层面都在加税——房产税、财富税和离境税,"Savory & Partners的CEO Jeremy Savory警告道。
他解释道,仅在西班牙,投资者就要面临6%-7%的公证费、不动产转让税以及6%加增值税的中介费,在获得任何投资回报之前就有多层税收。
Jeremy Savory认为,这种税收环境正促使投资者转向新兴市场,在那里更高的收益率和货币优势能带来更具吸引力的回报。
他指出了其它市场的一个关键优势:房东可以以美元收取租金,同时以较弱的当地货币支付费用,随着美元走强,回报会增加。
自2002年以来,Jeremy Savory在11个国家投资了30多处房产,最近他卖掉了在葡萄牙、波兰和希腊的所有房产。
基于个人经历,他得出结论:"欧洲各国的财政制度正在收紧,房地产监管日益严格,税收不断增加,针对高净值人士的移民计划也在缩减。"
Jeremy Savory的市场分析并不局限于西班牙。"由于购房出租法律即将发生变化,很多人(在法国)正在出售房产,"他指出,而"德国正在经历大规模的经济调整"。
他提到葡萄牙取消"购房获取黄金签证和非惯常居民税制",以此作为监管收紧的进一步证据。
对于受影响的投资者,尤其是那些错过黄金签证的人,Isobel Neilson建议探索"其它提供类似身份且更具优势的欧盟司法管辖区"。
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