东京和大阪的房子,就这样卖疯了?
由于包括中国和其他海外投资者在内的投资者希望从不断上涨的价格中获利,东京和大阪建成后一年内转售的公寓数在过去 10 年中增长了两倍多。
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东京房地产数据库运营商 One of a kind 的数据显示:2024 年前 10 个月共有 1,548 套此类公寓上市销售,是 2014 年同期的 3.7 倍。预计全年总量也将增长两倍以上。它们在二手公寓销售中所占的份额从 0.81% 上升至 1.89% 。其中一些单元从未有人住过。由于开发商缩减新房建设,二手公寓的需求激增,部分原因是缺乏合适的地块和成本上升。今年 1 月至 10 月期间,东京市中心 23 个区一年以下公寓的平均价格为 1.5653 亿日元(按当前价格计算约人民币 735 万元),大阪为 1.1498 亿日元(约人民币 540 万元)。这两个价格分别比 2019 年全年平均价格上涨了 50% 和 66% 。持续投资日本,且在近两年更甚,对于中国投资者来说,分散投资,外币资产,永久产权,无公摊,土地所有权,等等,都是吸引人的点。对更高利率的预期,以及对抵押贷款利率的预期,是另一个因素。当地房产机构表示,二手但相对较新的公寓很少见,因此价格往往会上涨。2024 年 2 月,大阪的一位企业主以每套 1 亿至 5 亿日元(约人民币 470万到 2,350 万)的价格购买了四套高层公寓。其中一些公寓的价值已经翻了一番,他正考虑在四年左右后出售它们。不光是个人投资者,就连地产行业的企业也在购买新建筑,并迅速转售以获取短期利润。据业内估计, 2025 年,东京新建公寓的数量将四年来首次上升,但市场预计仍将保持紧张。东京房地产经济研究所在 2024 年 12 月发布的一份报告中表示,预计 2025 年新建公寓数量将增加约 26,000 套,比 2024 年增长 13%。2024 年新建公寓数量仅为 23,000 套左右,较 2023 年下降 14.4%,创下 1973 年开始收集可比数据以来的历史最低水平。在东京市中心的 23 个区,1 月至 11 月期间,公寓的平均售价为 1.128 亿日元。去年的价格也超过了 1 亿日元,2025 年可能会出现类似的水平。在过去的五年中,23 个区新建共管公寓的平均价格上涨了约 60% ,但没有迹象表明需求会放缓。但是要注意!凡事都有个度,建筑成本上涨过快,由于难以将额外成本转嫁到售价上,一些地区已经不再盈利。寓库存紧张已经到了这样的地步,越来越多的购房者"更加注重预算"。在这种背景下,在从不同业主租赁的土地上建造的公寓越来越受到关注。这些租赁公寓的售价比市场价值低 20% 到 30%。但一个主要缺点是土地需要在一定年限后腾出并归还给业主。我们常说,日本房子永久产权,世代传承,很吸引人。但这并不代表日本所有房产都是永久产权的。在日本,房地产的土地权利主要分为所有权和借地权(或称租赁权)。所有权(所有权)指个人或法人对土地拥有完全的支配权,包括使用、收益和处分的权利。拥有土地所有权的人可以自由地买卖、出租或开发土地,并承担相应的税费,如固定资产税和城市规划税。这意味着建筑物的所有者并不拥有土地的所有权,而是通过支付地租获得土地的使用权。预计明年固定期限租赁公寓的供应量将超过 2,000 套。我们一直说什么,好项目是面向全球的,也是有限产品,日本永久产权,世代传承,拥有好地段的好房子,就是有限产品。尤其是,日本房地产经济研究所高级研究员松田正志表示:"由于土地价值上涨,拥有土地的企业拒绝放弃土地。"周二(14日)发布的一份报告显示,在美国联邦储备委员会降息的背景下,东京、悉尼和新加坡的商业地产市场,有望成为亚太地区吸引外国房地产投资者最成功的市场之一。房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的一项民意调查显示:53% 的受访者表示,今年有意在亚太地区购买更多商业地产。高于 2024 年的 49% 和 2023 年的 41% 。世邦魏理仕在一份报告中表示,这是自 2022 年以来的最高比例。CBRE 于 11 月和 12 月进行了调查,收到了来自全球房地产信托高管、基金经理、私人投资者和其他人士的 460 份回复,其中包括中国大陆、韩国、新加坡和中国香港等主要亚洲市场。世邦魏理仕亚太区资本市场主管表示:"总体而言,日本仍对投资者具有吸引力,因为其债务成本低、价格稳定、本地市场强劲。新加坡是亚太地区的主要投资目的地,因为它前景稳定、市场透明且流动性强。"