日本产权分割【每日1问——1/100】

有朋友在直播间问到这个问题，我也跟在日本的朋友聊过，不是很难，却是个很需要细致的活。

核心区别：在日本，土地和建筑是独立的不动产，可以分开买卖、登记，导致在交易和继承时可能出现产权分离的情况。

1. 日本的产权类型

(1) 土地与建筑的独立产权

在日本，土地和建筑是分开登记的，即使拥有一栋房屋，土地的所有权也可能属于他人（如租赁土地上的房屋）。

在日本，土地所有权：指的是对某一特定地块的所有权，范围包括地表及一定深度的地下部分！土地是独立的不动产，可以单独买卖、继承或抵押！

房产所有权：则指是对土地上建筑物（如房屋、公寓）所有权，仅限建筑本身，不包括其所在土地，房产也作为独立的不动产登记，与土地分开处理。

日本的土地可分为：

①永久产权（土地所有权）：私人可永久持有、出售、继承；

②借地权（地上权、普通借地权）：房屋建在他人土地上，租借土地的长期使用权（例如 30-50 年）；

对于土地权利为所有权的房产，买房人在买房后即可拥有房子所属土地的永久产权，绝大多数情况下，这块土地会和建筑部分会同时通过行政书士进行所有权登记。登记过所有权的土地，原则上可以在任何时期进行：买卖、拆建、借贷、过继、赠送等。

(2) 公寓（集合住宅）的区分所有权

购买公寓（マンション）时，产权包括：

专有部分（个人持有的房间）；

共有部分（如电梯、走廊、外墙等）；

土地的持分（与其他住户共同持有公寓所占用的土地）；

（3）以下内容对公寓（マンション）产权理解十分重要的延伸：

①日本公寓的土地所有权

公寓（マンション）购买时，土地会按房间面积比例分配给各住户，每位业主拥有相应的土地持分。

土地与建筑权利不可分割：你不能单独出售土地或建筑部分，必须作为一个整体交易。例如，你不能买下公寓后只卖出土地部分，或只卖出建筑部分。

②公寓的拆建规则

单户业主不能独立决定拆除或重建。

由于公寓属于共有建筑，要进行整体拆建，必须经过管理组合（管理组）80%以上业主同意才能执行。

这意味着即使建筑年久失修，只要大部分业主不同意拆建，公寓仍然无法被推倒重建。

③税费与持有成本

购房时：

土地：登记税为评估额的1.5%-2%，不动产取得税为3%-4%。

房产：登记税为0.3%-2%，新房另加10%消费税（土地免税）。

持有时：

固定资产税：土地和房产分别评估，税率均为1.4%/年。

都市计划税：部分地区对土地额外征收0.3%，房产免税。

④购房者的注意事项

购买公寓时要注意土地所有权的性质：

a：完全所有权（所有权）公寓更具稳定性，但土地与建筑不能分开交易；

b：借地权公寓（借地権付きマンション）虽然价格便宜，但未来土地租约到期后可能会失去土地权利，影响长期持有价值。

公寓的重建难度高，需要管理组合 80% 以上成员同意，因此对老旧公寓的投资需谨慎。

总结梳理

✅ 日本公寓的土地权利按照面积比例分配，但不可独立交易；

✅ 拆建决策受限，需80%以上业主同意，影响老旧公寓的重建可能性；

✅ 持有期间需缴纳土地与建筑的固定资产税，购买时需缴纳不动产取得税；

✅ 购房时需确认土地所有权类型，避免借地权公寓可能带来的产权风险；

2. 共有产权（共有名义）

在日本，房产可以由多人共同持有，主要分为以下几种形式：

(1) 按份共有（持分共有）

每位共有者按照持有比例（持分）拥有房产的产权;

各持有人可以单独处分（出售、赠与）自己的份额，但处分房产整体时需要所有共有者同意；

适用于夫妻共同购房、继承房产等情况；

(2) 合有（总有）

产权归所有共有者共同持有，不能单独处分自己的份额。

处分时需要所有共有者的同意，适用于家族企业、宗教团体等特殊情况。

(3) 共有产权的处理

共有者可通过协商、买断、出售等方式解决产权问题;

共有者若无法达成一致，可通过法院提起共有物分割诉讼;

3. 产权分割（共有物分割）

当多人共同持有房产且希望分割时，有以下几种方式：

(1) 物理分割

适用于土地，将土地按比例分割，每位所有者分别持有一部分；

受土地使用法规、形状等限制，在城市地区难以实施；

(2) 竞价买断

其中一位共有者出资购买其他共有者的份额，使房产成为个人所有。

(3) 出售房产并分配收益

共同出售房产，将收益按持分比例分配给共有者。

(4) 诉讼分割

若共有者无法达成一致，可向法院提出共有物分割诉讼，法院会判决如何分割产权。

4. 继承与产权分割

(1) 继承方式

法定继承：没有遗嘱，日本《民法》规定，配偶、子女、父母等继承房产。

遗嘱继承：可通过遗嘱指定继承人及继承方式。

(2) 继承后的产权处理

共同继承：若多个继承人共同继承房产，会形成共有产权。

继承人可通过协商决定由谁继承或如何分割，或通过法院诉讼处理。

5. 外国人购房的产权问题

(1) 外国人购房限制

日本对外国人购房没有特别限制，外国人可以购买永久产权的房屋和土地。

但在军事基地周边、边境地区等可能需要政府审批。

(2) 非日本居民贷款较难，一般需要：

①长期签证（如工作签证、永住权）；

②日本本地银行账户和收入证明；

6. 夫妻离婚时的房产分割

（1）若是按份共有，可按持分比例分割或出售分配收益；

（2）若是一方名下，但由夫妻共同支付，可通过诉讼要求部分财产分配；

（3）贷款未还清的情况下，需协商处理或卖房偿还贷款；

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