其实，无论大家是想移民日本，还是投资日本房产，都建议先来感受下，比如办个三年五年多次的签证，跟我们一起来日本考察。而我们本次 9 天 8 晚的 东京·大阪之旅 是成竹内部首发探路站，先来感受下市场的变化，寻找一些优质的独家资源，也能为今年后期的出行考察规划更高效精简有趣的行程。想参加的朋友可以直接扫码进群，首期考察结束后，今年分批的考察团会慢慢的开始推进，走出去，看到更多的样本，不再局限于周边，分散投资。投资是贯彻人一生的一件事，因为人生的本质就是不断的做选择，在不同的时间点，根据需求的变化，我们想要获取的产品可能不尽相同，但是在大周期里，投资的逻辑不会变化！
我们始终要有一些"核心资产"，不同国家的核心城市里，大周期里永远在涨的，不受货币贬值影响的，抗跌的资产，追求保值，追求升值。并且就目前的形势和走向来看，如果可以的话，你需要再尽快做一些身份配置，去保障你的保值和升值，也是为了安全，这也是未来五到十年高净值和中产家庭的核心主旨。日本的 2025 绝对是个机会，虽然没有 2024 好，但绝对比 2026 强。应该说至少先行动起来，了解起来，能选择的才会更多。日本作为公认的出海首选站，无论是大标的，还是小投资都可以，包容度很高，延展性很强。日本最 真实的楼市现状、区域房价走势、日本移民风向、城市风土人情 和 猫宁调研的最新项目和考察报告，感兴趣的朋友一定不要错过，尤其是站在 2025 这个十字路口上，我们更需要一把打开海外市场的钥匙。如果你也想跟着猫宁一起出发日本考察，第一步先 扫码进群，发送关键词【日本】，蹲守日本投资/生活/移民/留学/医疗等【所有基础扫盲资料】，以及出团信息【第一期考察团预计很快发出，每期仅限5个名额】。
日本的房地产市场稳定，尤其是在东京、大阪等核心城市，房价相对坚挺，租赁市场活跃，投资回报率较为可观。
近年来，由于低利率环境及政府推动经济增长的政策，日本房产吸引了众多海外投资者。
但首先我们要明确，2022 年的日本，跟 2025 年的日本不同了！当时有很多低总价高回报好地段的小房子，当时大家都说东京闭眼 3-4% 收益，大阪轻松 5-6% 的收益，放到现在，几乎是不可能的。因为日本东京 23 区土地就这么大，其他地方不说，东京绝对是日本买了不容易出错的地方，过去一年人口唯一增长的事实上的首都，所以说这里有确定性，近两年有很多人来抢资源，永久产权核心地段，即抢即少。现在如果想在东京买房，一定要明确需求，设定好预算，然后以对标的方式去找房，这是最稳妥的。我们都知道，日本是个房价依托地价，地价依托站点和线路的国家，所以如果你在日本买房，东京、大阪最基本要求房子周边有两条以上线路。
东京是日本的政治、经济和文化中心，房产市场需求旺盛。地段是关键，优质地段的房产更具升值潜力，如新宿、涩谷、港区等。出租市场稳定，租金收益较高，人口唯一增长，全日本最有确定性的地方。
在这个认同的前提下！
我们开始今天的"坦白局"！
公寓（マンション）：适合长期持有，租金稳定，管理方便。
独栋住宅（戸建て）：适合自住或长租，土地增值潜力大。
民宿投资：适合短期租赁市场，但需符合日本的旅馆业法及相关法规。
整栋楼投资：购买一整栋商业楼或住宅楼，是一种高回报、高风险的投资方式，适合资金实力较强、具有一定房地产管理经验的投资者。其优势在于规模效益、灵活性和土地增值潜力！
海外投资者通常需要一次性付款，但部分银行可提供贷款。日本的房贷利率较低，若能成功申请贷款，可降低投资成本。
在日成立公司，可以申请贷款，一般利率在 2.2% 左右，能贷50%左右。
如果为了购房而特意设立公司，那要看房产价值，如无法摊抵设立和运营公司的费用，则还是以个人名义购房更划算（当然也主要看资金压力）。
长租：适合稳健型投资者，租金收入稳定，管理较为简单。短租（Airbnb等）：收益较高，但政策监管严格，需要取得经营许可。资本利得税：短期（持有5年内）39.63%，长期（5年以上）20.315%。避免选择人口减少的区域，以防未来房价下跌。关注交通便利性，近地铁站的房产更受欢迎。当然，如果周边线路环绕，靠近核心商圈，那土地价值就很高了。有时候，你可以在同一条线上的不同站点，看到什么叫"人生的参差"。
了解建筑法规，如建筑年龄、耐震标准（81年前后）等。建筑年龄：影响贷款、税费、地震安全、房屋耐久性、折旧率、投资价值。木造（独栋住宅）：一般超过20年的房子，银行可能不提供贷款。钢筋混凝土（RC造）：一般超过35年，银行贷款变难，贷款年限缩短。1981年，日本出台新建筑法规 "新耐震基准"，对抗震性能提出了更严格要求。日本租房市场受 《借地借家法》 保护，该法律对租客权益提供了极强的保障。买带租约房产前，必须清楚租赁类型，否则可能未来无法收回房屋！选择信誉良好的物业管理公司，减少管理压力。确保物业维护费用在可接受范围内。使用公开网站进行查询，比如 suumo，home's等网站，是许多投资者查询房源信息的首选，房源真实性存在一定问题，特别是一些中介机构在平台上发布"钓鱼房源"，即虚假的房产信息。这些房源并不一定真实存在，而是为了吸引客户，促使他们联系中介，从而推销其他房产。因此，尽管这些网站可以作为初步的参考，但不能完全依赖。
日本的持牌房地产经纪人（宅地建物取引士，简称宅建士）可以访问REINS（指定流通机构）内部系统，这个网站包含内部房源信息，普通个人买家无法直接进入。
日本的大部分房产交易都在"指定流通机构（REINS）"系统中登记，该系统只有持牌中介（宅建士）能访问。①为什么让大家找在日本有公司的房产中介公司，因为在日本买房是一件门槛很高的事情，给你介绍房源及买卖流程的人员是要持证的。
宅建士每年全日本考试人数超过 28 万，但是通过率不足 17%，而在日本想要开房产中介公司，没有"宅建士证"是不被允许的。✅ 制作重要事项说明书，这是交易前必须签署的法律文件②日本人很讲究信任感和流程性，个人卖家很少直接出售，一般都会委托中介，因此买家很难直接联系到卖家。
主要连接区域：东京、新宿、涩谷、池袋、上野等核心区域以环状运行，连接东京主要商业、购物和办公区，是东京最繁忙的线路之一。可以与多条地铁、私铁线路换乘，极大提升通达性。交通友好，社畜最爱通勤线路。
主要连接区域：池袋、新宿、东京、银座、大手町等核心商务区丸之内（丸の内，Marunouchi）是日本东京都千代田区皇居外苑与东京车站之间一带的地区，行政区划分为1丁目至3丁目。是日本有名的商业街，同时也是三菱集团的大本营。丸之内地区聚集了日本的大银行、证券公司、跨国企业总部，租金极高。丸之内线沿线的住宅区，如赤坂见附、本乡三丁目、四谷、后乐园等，房价和租金远高于东京平均水平。这里的房产大多是高级公寓，居住者多为企业高管、投资家、成功人士。山手线当然也好，虽然是东京最繁忙的环线，但它主要是连接各大商业、娱乐、购物中心，乘客种类繁多，既有上班族，也有游客和学生。而丸之内线则更偏向高端商务人士，整条线路的气质更"精英化"。
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9天8晚深度考察，买东京，买哪里，买什么，揭秘【④】
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9天8晚深度考察，买东京，买哪里，买什么，揭秘【④】
✅塔楼公寓（高级住宅）：适合长持，租赁需求旺盛，租金收益稳定；✅沿街店铺：新宿地区人流量大，商业价值高，店铺投资回报率较高；✅ 老旧公寓：小型公寓投资收益率较高，适合留学生和年轻租客；❌整栋楼投资：核心区整栋楼供应稀缺，且投资金额较大，适合资金雄厚的投资者；但要注意建筑年限，尽量2000年后，日本建筑的耐震标准不断升级，较老的公寓可能在未来翻新或重建时产生额外成本。
目白——富人区，宜居环境
区域特点：
主要以一户建（独栋住宅）和低层高级公寓为主，很少有高层塔楼公寓；绿化率较高，居住环境良好，吸引富裕家庭和外籍高收入人士；目白附近有多所著名学府，如学习院大学、早稻田大学、立教大学等；
方向建议：
✅一户建（独栋住宅）：该区域较少高层住宅，独栋住宅较受欢迎，适合长期投资；
✅高端公寓：租赁市场稳定，适合外籍高收入人士；
❌由于该区域严格的建筑限制，塔楼公寓供应稀缺，不是投资重点；
- JR山手线（高田马场站，快速通勤至新宿、池袋等商业中心）
早稻田大学（东京著名私立学府，吸引大量留学生）
学习院大学、东京富士大学等
房价相对新宿、目白便宜，租金回报率较高，租金回报率可达7%~8%。✅老旧公寓（适合留学生）：由于学生群体对房屋的新旧程度要求不高，小型老旧公寓更受欢迎。单间公寓（1R/1K）需求旺盛，租赁市场稳定，出租率高。✅ 长期持有：留学生租赁市场相对稳定，租金下行风险低，适合长期出租获取稳定现金流。❌ 塔楼公寓投资不适合：该区域并非高端住宅区，高端租赁市场需求不足，豪华公寓出租难度较大，收益低。✅ 西武新宿线沿线（特别是中野区、练马区）房价相对低廉，适合预算有限的租客，包括工薪阶层、留学生、初入职场的年轻人等；✅ 相比山手线、中央线等核心线路，西武新宿线沿线的房价更亲民，因此吸引了大量低预算租客；✅ 租金收益率6.5%以上的老旧公寓：适合短期投资，回报率较高；✅ 100万以内的小型公寓：低成本，高收益，适合预算有限的投资者；❌ 高端物业投资：不适合，因租户消费能力有限，难以获得高租金；新大久保——外国人聚集区
区域特点：
韩国、东南亚等外国居民较多；
商业气息浓厚，但环境相对复杂；
以风俗店、餐饮业为主，店铺需求旺盛；
方向建议：
✅ 沿街店铺：商铺投资回报高，租赁需求稳定；
❌ 住宅投资：不适合，因环境因素导致租户质量参差不齐，稳定性较低；
下期再见，下期我们来聊聊，日本东京不同价位应该如何投资，50万-500万之间每个档位，后期更有大阪的内容，欢迎追更！
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9.日本东京/大阪地铁交通线路图（高清版）；
10.《东京房价地图2024》《大阪房价地图2024》；
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