2025年3月15日星期六

9天8晚深度考察!哪里才是大阪的心脏!2025日本押注哪里【⑤】


大阪作为日本的"第二把交椅",一直是投资者眼中的香饽饽。

像中央区、难波、心斋桥、梅田这些黄金地段,经济稳、客流多,商业氛围相当热闹,投资自然也是热门选项。

更有意思的是,随着大阪城市建设不断升级,一些新兴区域的投资机会也在悄悄冒头,等着有眼光的人来挖掘!

经常有人问选择东京,还是大阪,这其实没办法比较,资金充足首选东京,资金稍欠,就选大阪最核心的位置!  

确实,从城市的量级来看,大阪完全没有办法给东京做比较,都说东京是世界人的东京,但大阪也绝对是日本人的大阪。

仅仅是从地铁系统来看,无论是从线路数量、覆盖范围,还是换乘的复杂程度来看,东京的地铁都远超大阪。

而老生常谈,"日本是个房价依托于地价,地价依托于站点的国家,所以交通线路,大站,对房产起着最大程度的作用!"

东京新宿站是世界最繁忙的车站,每天有超350万人使用,换乘极其复杂。大阪换乘站梅田/大阪站虽然复杂,但比新宿、涩谷、东京站是要简单的。


但同样的,你的资金流入东京很容易稀释掉,东京从大层面来说,对于整个日本是最具确定性的国家,但是如何在里面买到正确的地方,尤其是在真正最核心稀缺的地带,普通人已经很难抢到房和地的基础上。

而就大阪而言,越是量级小的城市,投资目标其实越明确,有把控力,而且入场门槛低,涨幅空间大,需要长持,需要有资金实力,顶住长持压力。

东京价格很顶,大阪容易翻倍。

东京是世界人的东京,大阪是日本人的大阪。

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猫宁这次出去看到的,跟当地建商聊过的,真实走过感受过的。

从每个地铁站走出来,2025值得去看看的方向建议,大家可做适当参考,欢迎一起讨论

中央区(心斋桥、本町)


传统核心商业区,流量自然稳定,高端住宅和商业需求强。


心斋桥:投资回报率高,房价和租金稳定增长,流量推动价格上涨。


本町:靠近商业核心区,适合商业楼/塔楼的投资。乘坐地铁御堂筋线,约  2 分钟可达心斋桥,4 分钟可达梅田,6 分钟可达难波,地理位置优越。



浪速区(部分区域,如难波)

以难波为核心,南侧仍是流量集中地,民宿、酒店需求旺盛。

难波-心斋桥是大阪的老牌中心,游客和本地人都聚集在此。

北区(梅田除外)

梅田核心地段仍有投资价值,但北区其他区域流量不足,性价比较低。

中之岛

未来浪速筋线2031年通过,但目前价格较高,需要有一定资金实力入场。有一定情怀溢价,但是绝对有人为此买单,是适合少数有钱人的区域。

西区(阿波座、堀江等)

年轻人和外国人居住偏好明显,适合短租公寓或SOHO型住宅,但价格波动较大。

鹤桥、上本町

不建议投资塔楼,地理位置偏离核心区,未来增值空间有限。投资应集中在更核心的地段。

西成区

现在有流量,但是有风险,但是经不起任何事件,而且它的价格现在炒的比中央区还贵,很多民宿站不住脚,房子的价格水分比较大,包租收益未来做的比较高。


就目前来说吧,整个流量还是都在这个南边,以心斋桥为中心的一个点,北边能延伸到本町,北滨,南边能延伸到难波,大国町,但大国町就不是那么有流量了。

西成区现在有流量是因为它通南海线,交通现在还算方便,但是存在一定的隐患,如果有突发事件,价值可能受到重大打击,而且现在价格已经炒的比中央区还贵了,底层逻辑不稳,自然流量欠缺。

大家如果买民宿包租,建议自己来一趟看看,然后再跟网上的实际数据进行对比,怎么找,很简单,携程,飞猪,爱彼迎,多简单,数据骗不了人的。

并不是完全踩,每个区域都有值得的地段,但是就整体而言,不要被平均数据影响,要做出清醒而慎重的选择,要看这个土地和这个楼的价值,如果没有外界影响的真的回报率,否则也会影响售后。

我们这次出去考察,就是未免被骗,我们也需要亲身实地去筛选,确保我们看到的,给大家看到的都是真实的,拿得出手的,否则于长期不利,成竹也不可能那么多年站得住脚。

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如果做假的东西,售后是给自己找麻烦,很容易产生纠纷。

猫宁在直播间最常说的也是,如果想在日本买房,就找日本有公司,有渠道的,首先第一步是知道他们在日本有资格有证件,被允许,再就是有时间自己来看看,或者视频带看,或者是面聊质询,货比三家。

目前大家至少能看清的大阪的流量,看流量主要就是大阪南边,经由难波,输入心斋桥,二分之一特别懂的就会去梅田逛一逛,这才是老牌的市中心。

但目前还是心斋桥流量大,在心斋桥玩玩,去去京都啊,神户啊,奈良啊。

民宿也是在围绕着这几个地方,西成区是打破头才硬挤进去的,心斋桥,中央区才是自然流量,经过御堂筋线,交通便利。

现在投资的话,首先要看什么级别的投资。

普通求回报率的朋友一般都是投资民宿酒店,这是最正常的,高级别的投资地产,这个是指投资真正的地产,拿地,拿楼自己有想法,也要有资金,无压力。

下一个时代,指定就不是回报率的时代,下一个时代,饮食,娱乐,大健康,这个国家经济好,未来一定是这三个发展的最好。

所以说未来建造民宿,不仅仅是能住,如何带来情绪价值和体验感,如何具备竞争力,从民宿投资方面来说,这是个值得思考的问题。

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做地产,不是说今天买,明天卖,有差价的东西,是你要衡量好今年买多少,明年能涨多少才叫地产。

最近接到的第二个最多的问题是,塔楼是一个还是会在涨的产品吗?

当地龙头建商怎么看:

分东西,一个是地域,一个是建筑年限。比如说现在新的房子,85 平卖 3 亿多,这是期房的价格,那我现在 85 平的旧房 1 亿多能买到,比如说两年的房子。

好的,现在,我们需要判定一个事情,明年的市场,差两年的房子,能不能差一倍的钱,如果你觉得期房的定价没错的话,那么两年的房子一定是有个必涨的空间在。

所以说,真正玩地产的人,一旦做好策划,就会大量投资押注,投完之后,就等明年,只要拿的多,就有定价权。

而 进阶玩家 想要投资大阪,如何选:

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但是要说真正的投资的话,在大阪塔楼看哪里,还是要看真正核心的资产。

像猫宁的朋友买到或关注的,这些你不说它是绝对的绝对,极品的极品,但总是不会错的,梅田二期,本町MJR,心斋桥ブランズタワー,撇开每个人的认知和爱好不同,我选的肯定是我看好。

大阪真正的市中心还是梅田,去掉游客,那边的人数是心斋桥五倍,虽然现在还没涨到这,但这里做了整个关西最漂亮的花园,里面有两栋楼A和B

除非再建一个大阪--梅田,否则没有办法复制这个,梅田的心脏🫀只有这一片空地,有钱人情怀商业绿化,一定是要翻倍的,就是看你的资金能不能敢持有的更久,很多人根本看不懂,但是对于稀缺性的追求我们一定懂。

你在大阪再也找不到!请注意,是再也找不到第二块同样的地段,同样的标的,真正的好东西,中国人都不会过去买,只有翻倍的时候才会去买,永远比别人要看到五年到十年的东西,有能力去持有,去跟时间赛跑,才能去做,等到市场自然而然抛出来谁都抢着买。


梅田二期的项目是梅田整体开发的一部分,目标是通过整合多个地块,形成一个现代化的商业、生活综合体。

梅田地区原本是多个不同功能区域的集合,例如货物车站、集装箱场地等。

梅田二期的开发计划始于 2013 年。首要任务是对这些区域进行购买,整合,将不同性质的土地和设施统一规划和开发。

并在 2020 年进入了加速阶段。这一阶段的开发主要集中在原有的梅田区域基础上,逐步展开新商业楼宇、住宅、办公楼和公共空间的建设。

通过这一过程,梅田地区的土地得到了更加高效的利用,也为未来的建筑项目奠定了基础。


梅田二期开发项目将在2024年完工,2027年全面完工,进一步推动将梅田地区打造为大阪真正的"市中心"的势头,进一步提升其商业、住宅和生活设施的综合竞争力。

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总结

投资逻辑

未来房产投资的关键在于长期增值,而不仅仅是短期租金回报。

计算房产价格与租金回报率,避免被炒作的虚高价格影响。关注核心区域,避免高估值但回报率低的区域。

民宿市场仍有潜力,但新楼优先,老楼租客难清空。

塔楼是好东西,一部分有使用空间的土地也是好东西。

商业楼未来涨幅最可能翻十倍的,但门槛高,适合大额资金布局。

换句话说,

普通投资:民宿、酒店,做高收益租赁;

高级投资:买地、买楼,自建项目,拿长期增值收益;

地产投资最重要:买入价 vs. 未来涨幅潜力;

持有时间决定收益:有能力持有 5-10 年的人才能赚大钱;


进一步分解,


短期回报:民宿、酒店(靠租金);

中期翻倍:心斋桥、梅田二期塔楼(靠房价增值);

长期暴涨:商业楼、赌场相关物业(靠市场机会);

目前 大阪最值得投资的核心资产,只要资金压力能顶住,买入之后等着市场涨,目标 5-10 年翻倍!

房龄建议与价格策略

房龄控制:优先选择2000年以后竣工的房产,或房龄在 10 年左右的物业,确保长期保值增值能力;

低价获取:若投资旧房,需确保价格远低于新房(一般折扣30%~50%),避免高位接盘,且未来有前景能翻倍卖,才值得入手;

心斋桥 3 亿,12 万一平方,去买附近 2015 年的房子单价 3 万才会买,四分之一【10年时间差】因为10年能捡漏到,但前提是能翻倍卖出。不过,这是地产人来做的事情,永远不是普通买家需要发愁的问题,因为没有 办法时刻备很多钱在这里。


其实,还有太多太多,但是来不及说,来日方长,下期再见!


下期我们来聊聊,日本东京、大阪不同价位应该如何投资,50 万-500 万之间每个档位,塔楼/一户建/整栋/公寓不同品类之间,欢迎追更!






建议细嚼慢咽~
咱们下期再见


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5.日本大健康医疗体检《日本高端精密体检》

6.日本身份价值来源之《日本国民福利手册

7.日本身份价值来源之《日本留学干货指南

8.东京/大阪区域房价/租金涨势(实时更新);


9.日本东京/大阪地铁交通线路图(高清版);


10.《东京房价地图2024》《大阪房价地图2024》




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