大阪作为日本的"第二把交椅"，一直是投资者眼中的香饽饽。像中央区、难波、心斋桥、梅田这些黄金地段，经济稳、客流多，商业氛围相当热闹，投资自然也是热门选项。更有意思的是，随着大阪城市建设不断升级，一些新兴区域的投资机会也在悄悄冒头，等着有眼光的人来挖掘！经常有人问选择东京，还是大阪，这其实没办法比较，资金充足首选东京，资金稍欠，就选大阪最核心的位置！ 确实，从城市的量级来看，大阪完全没有办法给东京做比较，都说东京是世界人的东京，但大阪也绝对是日本人的大阪。仅仅是从地铁系统来看，无论是从线路数量、覆盖范围，还是换乘的复杂程度来看，东京的地铁都远超大阪。而老生常谈，"日本是个房价依托于地价，地价依托于站点的国家，所以交通线路，大站，对房产起着最大程度的作用！"东京新宿站是世界最繁忙的车站，每天有超350万人使用，换乘极其复杂。大阪换乘站梅田/大阪站虽然复杂，但比新宿、涩谷、东京站是要简单的。
但同样的，你的资金流入东京很容易稀释掉，东京从大层面来说，对于整个日本是最具确定性的国家，但是如何在里面买到正确的地方，尤其是在真正最核心稀缺的地带，普通人已经很难抢到房和地的基础上。
而就大阪而言，越是量级小的城市，投资目标其实越明确，有把控力，而且入场门槛低，涨幅空间大，需要长持，需要有资金实力，顶住长持压力。猫宁这次出去看到的，跟当地建商聊过的，真实走过感受过的。从每个地铁站走出来，2025值得去看看的方向建议，大家可做适当参考，欢迎一起讨论中央区（心斋桥、本町）
传统核心商业区，流量自然稳定，高端住宅和商业需求强。
心斋桥：投资回报率高，房价和租金稳定增长，流量推动价格上涨。
本町：靠近商业核心区，适合商业楼/塔楼的投资。乘坐地铁御堂筋线，约 2 分钟可达心斋桥，4 分钟可达梅田，6 分钟可达难波，地理位置优越。
以难波为核心，南侧仍是流量集中地，民宿、酒店需求旺盛。难波-心斋桥是大阪的老牌中心，游客和本地人都聚集在此。梅田核心地段仍有投资价值，但北区其他区域流量不足，性价比较低。未来浪速筋线2031年通过，但目前价格较高，需要有一定资金实力入场。有一定情怀溢价，但是绝对有人为此买单，是适合少数有钱人的区域。年轻人和外国人居住偏好明显，适合短租公寓或SOHO型住宅，但价格波动较大。不建议投资塔楼，地理位置偏离核心区，未来增值空间有限。投资应集中在更核心的地段。现在有流量，但是有风险，但是经不起任何事件，而且它的价格现在炒的比中央区还贵，很多民宿站不住脚，房子的价格水分比较大，包租收益未来做的比较高。
就目前来说吧，整个流量还是都在这个南边，以心斋桥为中心的一个点，北边能延伸到本町，北滨，南边能延伸到难波，大国町，但大国町就不是那么有流量了。西成区现在有流量是因为它通南海线，交通现在还算方便，但是存在一定的隐患，如果有突发事件，价值可能受到重大打击，而且现在价格已经炒的比中央区还贵了，底层逻辑不稳，自然流量欠缺。大家如果买民宿包租，建议自己来一趟看看，然后再跟网上的实际数据进行对比，怎么找，很简单，携程，飞猪，爱彼迎，多简单，数据骗不了人的。并不是完全踩，每个区域都有值得的地段，但是就整体而言，不要被平均数据影响，要做出清醒而慎重的选择，要看这个土地和这个楼的价值，如果没有外界影响的真的回报率，否则也会影响售后。我们这次出去考察，就是未免被骗，我们也需要亲身实地去筛选，确保我们看到的，给大家看到的都是真实的，拿得出手的，否则于长期不利，成竹也不可能那么多年站得住脚。成竹提供买房一站式托管服务，从选房，买房，到托管，招租，收租，转售。如果做假的东西，售后是给自己找麻烦，很容易产生纠纷。猫宁在直播间最常说的也是，如果想在日本买房，就找日本有公司，有渠道的，首先第一步是知道他们在日本有资格有证件，被允许，再就是有时间自己来看看，或者视频带看，或者是面聊质询，货比三家。目前大家至少能看清的大阪的流量，看流量主要就是大阪南边，经由难波，输入心斋桥，二分之一特别懂的就会去梅田逛一逛，这才是老牌的市中心。但目前还是心斋桥流量大，在心斋桥玩玩，去去京都啊，神户啊，奈良啊。民宿也是在围绕着这几个地方，西成区是打破头才硬挤进去的，心斋桥，中央区才是自然流量，经过御堂筋线，交通便利。普通求回报率的朋友一般都是投资民宿酒店，这是最正常的，高级别的投资地产，这个是指投资真正的地产，拿地，拿楼自己有想法，也要有资金，无压力。下一个时代，指定就不是回报率的时代，下一个时代，饮食，娱乐，大健康，这个国家经济好，未来一定是这三个发展的最好。所以说未来建造民宿，不仅仅是能住，如何带来情绪价值和体验感，如何具备竞争力，从民宿投资方面来说，这是个值得思考的问题。日本最 真实的楼市现状、区域房价走势、日本移民风向、城市风土人情 和 猫宁调研的最新项目和考察报告，感兴趣的朋友一定不要错过，尤其是站在 2025 这个十字路口上，我们更需要一把打开海外市场的钥匙。如果你也想跟着猫宁一起出发日本考察，第一步先 扫码进群，发送关键词【日本】，蹲守日本投资/生活/移民/留学/医疗等【所有基础扫盲资料】，以及出团信息【第一期考察团预计很快发出，每期仅限5个名额】。下方扫码进群，发送关键词【托管】，如果你在日本有想要买的区域，放心的交给成竹；如果您在日本已经买过房，但是还没找到放心的托管，也放心交给我们，让我们帮您招租，去打理维护，您直接坐等租金入账即可！
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做地产，不是说今天买，明天卖，有差价的东西，是你要衡量好今年买多少，明年能涨多少才叫地产。最近接到的第二个最多的问题是，塔楼是一个还是会在涨的产品吗？分东西，一个是地域，一个是建筑年限。比如说现在新的房子，85 平卖 3 亿多，这是期房的价格，那我现在 85 平的旧房 1 亿多能买到，比如说两年的房子。好的，现在，我们需要判定一个事情，明年的市场，差两年的房子，能不能差一倍的钱，如果你觉得期房的定价没错的话，那么两年的房子一定是有个必涨的空间在。所以说，真正玩地产的人，一旦做好策划，就会大量投资押注，投完之后，就等明年，只要拿的多，就有定价权。
但是要说真正的投资的话，在大阪塔楼看哪里，还是要看真正核心的资产。像猫宁的朋友买到或关注的，这些你不说它是绝对的绝对，极品的极品，但总是不会错的，梅田二期，本町MJR，心斋桥ブランズタワー，撇开每个人的认知和爱好不同，我选的肯定是我看好。大阪真正的市中心还是梅田，去掉游客，那边的人数是心斋桥五倍，虽然现在还没涨到这，但这里做了整个关西最漂亮的花园，里面有两栋楼A和B。除非再建一个大阪--梅田，否则没有办法复制这个，梅田的心脏🫀只有这一片空地，有钱人情怀商业绿化，一定是要翻倍的，就是看你的资金能不能敢持有的更久，很多人根本看不懂，但是对于稀缺性的追求我们一定懂。你在大阪再也找不到！请注意，是再也找不到第二块同样的地段，同样的标的，真正的好东西，中国人都不会过去买，只有翻倍的时候才会去买，永远比别人要看到五年到十年的东西，有能力去持有，去跟时间赛跑，才能去做，等到市场自然而然抛出来谁都抢着买。
梅田二期的项目是梅田整体开发的一部分，目标是通过整合多个地块，形成一个现代化的商业、生活综合体。梅田地区原本是多个不同功能区域的集合，例如货物车站、集装箱场地等。梅田二期的开发计划始于 2013 年。首要任务是对这些区域进行购买，整合，将不同性质的土地和设施统一规划和开发。并在 2020 年进入了加速阶段。这一阶段的开发主要集中在原有的梅田区域基础上，逐步展开新商业楼宇、住宅、办公楼和公共空间的建设。通过这一过程，梅田地区的土地得到了更加高效的利用，也为未来的建筑项目奠定了基础。梅田二期开发项目将在2024年完工，2027年全面完工，进一步推动将梅田地区打造为大阪真正的"市中心"的势头，进一步提升其商业、住宅和生活设施的综合竞争力。
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9天8晚深度考察！哪里才是大阪的心脏！2025日本押注哪里【⑤】
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未来房产投资的关键在于长期增值，而不仅仅是短期租金回报。计算房产价格与租金回报率，避免被炒作的虚高价格影响。关注核心区域，避免高估值但回报率低的区域。商业楼未来涨幅最可能翻十倍的，但门槛高，适合大额资金布局。持有时间决定收益：有能力持有 5-10 年的人才能赚大钱；
目前 大阪最值得投资的核心资产，只要资金压力能顶住，买入之后等着市场涨，目标 5-10 年翻倍！房龄控制：优先选择2000年以后竣工的房产，或房龄在 10 年左右的物业，确保长期保值增值能力；低价获取：若投资旧房，需确保价格远低于新房（一般折扣30%~50%），避免高位接盘，且未来有前景能翻倍卖，才值得入手；心斋桥 3 亿，12 万一平方，去买附近 2015 年的房子单价 3 万才会买，四分之一【10年时间差】因为10年能捡漏到，但前提是能翻倍卖出。不过，这是地产人来做的事情，永远不是普通买家需要发愁的问题，因为没有 办法时刻备很多钱在这里。
其实，还有太多太多，但是来不及说，来日方长，下期再见！
下期我们来聊聊，日本东京、大阪不同价位应该如何投资，50 万-500 万之间每个档位，塔楼/一户建/整栋/公寓不同品类之间，欢迎追更！
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9.日本东京/大阪地铁交通线路图（高清版）；
10.《东京房价地图2024》《大阪房价地图2024》；
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