9天8晚深度考察，50-100，100-200，不同预算如何在东京买房！【⑦】

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🏢50～100万人民币（约1000万～2000万日元）

✅ 不建议购买山手线的小房子（因房龄旧、面积小、投资价值低）

✅ 推荐区域：

🏠 中野区、杉并区（离新宿近，性价比高）

🌿 武藏野市的 三鹰站、吉祥寺站（环境宜居，租赁市场活跃）

🚉 荻洼站（杉并区内，中央线沿线，生活便利）

✅ 房屋面积：

建议购买 18-20㎡以上，避免18㎡以下的小户型（影响出租和流动性）

🏢150～200万人民币（约3000万～4000万日元）

 ✅ 可以考虑山手线沿线，但需确保 20㎡ 以上

 ✅ 区域选择：

❌ 不建议购买山手线北部车站

√ 优先选择南边靠海的站点（例：品川、目黑、涩谷）

 

房龄要求：建议 2000年以后 的房屋，确保建筑质量

投资回报率（表回）：3-4% 之间较为理想

🏢250～300万人民币（约5000万～6000万日元）

✅ 推荐区域：

中央区（东京湾附近，商业繁华）

千代田区（东京核心，升值潜力大

港区（高级住宅区，如六本木、赤坂、麻布等）

山手线沿线（可以选择位置更优、面积更大的房产）

 ✅ 房屋面积：30㎡以上

 ✅ 房龄要求：2000年以后的现代化公寓

💡 最终总结：

 ✔ 50-100万：买中野、杉并、武藏野的18-20㎡以上小户型

 ✔ 150-200万：买山手线南部20㎡以上的2000年后公寓

 ✔ 250-300万：买中央区、千代田、港区或山手线30㎡以上的房产

你更倾向于哪个预算范围？是考虑投资还是自住？可以告诉猫宁！

如果你想找房，只需要带着这 6 点来，其他的放心交给猫宁！

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东京房产投资常见的两个误区

❌误区1：小房子就买山手线

✅ 正确观念：

📉 小房子本身涨价潜力低，如果买了不涨价的房子，就必须关注回报率。

💰 山手线的小房子回报率低，而且房价涨幅有限，导致投资价值不大。

✅ 建议方向：

与其盲目买山手线，不如选择杉并区、中野区、世田谷区这种：

• 站点好（交通便利，需求稳定）
• 好租（租客多，出租率高）
• 回报率比山手线更高

❌误区2：整栋投资只看租售比

 ✅ 正确观念：

📊租售比容易被做假，特别是大标的（整栋公寓、整栋大楼等）。

🎭租金数据真实性难查证，卖家可人为调高租金，制造高租售比假象。

⚖盲目追求高租售比，可能导致踩坑，比如房价不涨、租客质量差等问题。

✅ 建议方向：

不只看租售比，还要关注地段、房龄、未来发展潜力。

选择能长期稳定租赁、未来可升值的整栋物业，而不是仅看短期租金收益。

💡 最终总结，买房应遵循

✔ 小房子投资，不要迷信山手线，优先选好租、回报率高的区域（杉并区、中野区、世田谷区）！

 ✔ 整栋投资，不只看租售比，关注房产质量、地段、租赁市场真实情况！

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东京主要投资区域分析

新宿区——东京的商业与政治核心

区域特点：

新宿是东京都厅所在地，是东京最重要的商业、行政和交通枢纽。

拥有完善的交通系统，包括丸之内线、大江户线、中央线、总武线等。

高层塔楼住宅众多，租赁市场活跃，适合高收入人群。

投资建议： 

✅ 塔楼公寓（高级住宅）：适合长期持有，租赁需求旺盛，租金收益稳定。

✅ 沿街店铺：新宿地区人流量大，商业价值高，店铺投资回报率较高。

✅ 老旧公寓：小型公寓投资收益率较高，适合留学生和年轻租客。

❌ 整栋楼投资：核心区整栋楼供应稀缺，且投资金额较大，适合资金雄厚的投资者。

目白——富人区，宜居环境

区域特点：

靠近高铁马场（高田马场），环境较安静，适合富裕阶层居住。

低密度住宅区，以独栋住宅和高级公寓为主。

生活配套完善，教育资源丰富，吸引高端租客。

投资建议：

✅ 一户建（独栋住宅）：该区域较少高层住宅，独栋住宅较受欢迎，适合长期投资。

✅ 高端公寓：租赁市场稳定，适合外籍高收入人士。

❌ 塔楼公寓目白区域主要为低密度住宅，不适合塔楼投资。

下落合——留学生租赁市场热点

区域特点：

交通便利，靠近高铁马场站，是留学生聚集区。

附近高校众多，租房需求旺盛，租金上涨趋势明显。

房价相对新宿、目白便宜，租金回报率较高。

投资建议：

✅ 老旧公寓（适合留学生）：小户型需求量大，租金回报率可达7%~8%。

✅ 投资房产：留学生市场稳定，租赁风险低，适合长期持有。

❌ 塔楼公寓：此区域缺乏高端租赁市场，不适合高端投资。

西武新宿线沿线——"穷学生的天堂"

区域特点：

适合预算有限的租客，房价相对低廉。

适合工薪阶层、留学生等长期租客。

20平米的小户型房产价格在100万日元以内。

投资建议：

✅ 租金收益率6.5%以上的老旧公寓：适合短期投资，回报率较高。

✅ 100万日元以内的小型公寓：低成本，高收益，适合预算有限的投资者。

❌ 高端物业投资：不适合，因租户消费能力有限，难以获得高租金。

新大久保——外国人聚集区

区域特点：

韩国、东南亚等外国居民较多。

商业气息浓厚，但环境相对复杂。

以风俗店、餐饮业为主，店铺需求旺盛。

投资建议：

✅ 沿街店铺：商铺投资回报高，租赁需求稳定。

❌ 住宅投资：不适合，因环境因素导致租户质量参差不齐，稳定性较低。

下期我们来聊聊，日本东京、大阪塔楼/一户建/整栋/公寓不同品类之间应该如何选择，欢迎追更！

建议细嚼慢咽~

咱们下期再见

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