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今天又是新的系列《拆解东京系列》，未来还有《拆解大阪系列》，接下来，我将用10-15篇文章，为大家详细拆解东京和大阪市场，这里面包含最新调研分享、市场分析、价值板块分析、黑洞板块分析等。
上周的《深坑系列》一共15期，深坑清单在日本交流群里，扫码进群可免费领取，本周会继续更新！
错过的，可以点击链接再看看。
今天《拆解东京系列》第2篇，第1篇链接在这里：
先通过数据，看看整体市场。
日本的不动产调查公司统计数据显示，
——东京23区4月新建小型独栋住宅的平均期望出售价格为8078万日元（约合人民币402.4万元），比上月上涨1.8%。与上年同期相比价格上涨了14.3%。
连续3个月创出历史新高，自开始统计的2014年4月以来首次突破8000万日元大关。
就这段数据字很多也略绕，来，划重点：
1、东京23区新建一户建，房价一年涨14%！
2、新建一户建，连续3个月、且月月破纪录！
3、新建一户建，有史以来，首破8000万日元！
一套新建一户建，8000万日元，贵不贵？
换成人民币，大约402万！
400万人民币，能在国内买哪里？
在杭州，非核心区买一套刚需高层房，勉强可以；
在广州，非核心区买一套刚需高层房，有点不够；
在深圳、上海、北京，主城外围买一套刚需高层房，都不够；
但在亚洲超一线城市东京23区，能买一套新建小独栋，房子+土地，且永久性私有产权！
不对比不知道，一对比吓一跳！
东京23区，哪里的新建一户建最火？
特别是城南和城西地区（品川区、世田谷区等）倍受欢迎，价格持续坚挺。
4月，不仅是东京市中心的热门地区，连练马区和板桥区也有所上涨。
面积大、离车站近等条件优越的房产供应增加，对价格的提高做出了贡献。
这意味着，东京23区新建一户建，依旧延续普涨行情！
当二手公寓已经出现分化，核心区依然涨，非核心区滞涨，郊县甚至开始跌的时候，
新建一户建，在东京几乎所有区域，基本都还在涨！
稍靠外围的练马和板桥，都在涨！
尤其是面积越大、地段交通条件越好的新建一户建，涨价态势最猛、交易最火！
范围扩大到东京都，一年涨了13.6%：
——4月，整个东京都的新建小型独栋住宅，价格达到7186万日元（约合人民币357.9万元），比3月上涨4.8%。比2024年4月上涨13.6%。
这几年，东京涨的最猛的、最能赚钱的房子是什么？什么房子已经涨不动了？扫码进日本交流群，详细聊聊。
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但在其他3县，新建一户建，正在极端分化！
埼玉县：
——价格比2024年同月下降3.3%，降至4214万日元（约合人民币209.9万元）。
神奈川县：
——比2024年同月上升1.5%，涨至4909万日元（约合人民币244.6万元）。
千叶县：
——比2024年同月上涨7.4%，涨至4733万日元（约合人民币235.9万元）。
即使是涨幅最大的千叶县，涨幅也比东京都低6.2个百分点。
新房、二手房市场，出现分化！
近几年新建一户建走势：
2022年，东京23区新建独栋住宅价格，平均约为5411万日元，同比上涨5.7%。
2023年，东京23区新建独栋住宅价格进一步上涨，部分数据表明均价达到6500万-7000万日元，涨幅约为10%-15%。
核心区域（如千代田区、中央区、港区）价格更高，高端独栋住宅可能超过1亿日元；
2025年，依然猛！
东京23区核心区域（千代田区、中央区、港区等）新建独栋住宅交易多为高收入家庭或投资者，成交价格集中在8000万-1.2亿日元。
也就是说，近三年，东京新建小型独栋住宅价格从约4600万日元上涨至约7200万-8000万日元，
3年涨幅约为56%-74%！
新建一户建价格持续猛涨，但二手一户建价格已经开始跌！
早在2024年，二手一户建的价格就出现了下滑：
2024年下半年东京23区二手独栋住宅价格出现过连续3个月的下跌，12月均价为6481万日元（约合人民币322.8万元）。
房价下滑，但成交量依然比较稳，甚至还涨！
——2024年东京23区二手独栋住宅销售量为1.927万套，同比增长7.5%。
二手独栋住宅价格（6100万-6300万日元）比新建住宅低约20%-25%。
为什么二手一户建跑不赢新建一户建？还能买二手一户建吗？
别急，咱慢慢展开说。
1、整体上，从近三年数据看，东京23区一户建无论是新建的，还是二手房，价格都涨了不少，但新房涨幅更大！
2、二手房尤其是一户建，不同房子差别太大，房龄过老的，比如30年以上的，肯定涨不过次新，房龄过老的，房子状况差的，修缮成本高的，拖了后腿；
3、新建一户建，因为日本劳动力短缺严重，加上材料价格上涨，导致建筑成本上涨不少；
4、相比老房子，新建一户建在设计、设施、质量等规格更高，涨的更多更快；
5、日本土地稀缺，供应不多，新建一户建在市场上更稀缺；
6、日元贬值、海外资金流入，东京市场仍在大牛市中。
7、新建一户建的大牛行情是事实，如果接下来持续大涨，下一步会带动二手市场里，核心区、地段好、房龄较小（15年内）的优质次新的行情！
东京大涨了3年，还能再涨吗？现在上车会不会站岗？一户建、公寓、塔楼、整栋谁是最后赢家？
东京23区、大阪市各区，也有鄙视链和价值梯队！
哪些区域是最核心？哪些区域潜力大？哪些区域涨不动？我们做了区域价值地图，也有很多清单，扫码进日本交流群，即可免费领取！
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