2025年6月26日星期四

日本收益率超7%的房子长啥样?

下周三7月2日晚上19:00,我有一场直播,和大家聊聊日本,感兴趣的朋友可以点击预约,直播间见!日本楼市,堪

下周三7月2日晚上19:00,我有一场直播,和大家聊聊日本,感兴趣的朋友可以点击预约,直播间见!

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日本楼市,堪称全球"吸金黑洞"!

爆火3年,日本房地产市场依然疯魔的很,尤其是东京!

看组数据:

美国仲量联行(JLL)汇总的数据显示,2025年1~3月,全球整体房地产投资额同比增长34%。

中国下降33%。

而日本表现尤为抢眼!

单季度投资额超2万亿日元(约130亿美元),创历史新高!

其中,东京以110亿美元的投资额,甩开纽约(73亿美元),稳坐全球第一宝座!

短短3个月,110亿美元的资金涌入,相当于人民币760亿元,堪称"钱海战术"!

这里面,海外买家、尤其是中国买家,做了不少贡献!

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因为房子大牛市、地价稳定上涨、房价稳定上涨、租金收益率诱人、汇率创30年新低……日本楼市吸引着全球资金纷纷涌入。

更重要的是,日本的产权清晰、法律完善、行业透明化,而且对外国人买房买地基本都不限制,这对出海投资来说,至关重要!

于是,从老破小公寓,到塔楼、一户建、整栋……

越来越多资金跨海而来,疯狂扫货买买买!

经常会有人问,买哪种房子更好?

老破小公寓:

指单套老旧公寓(20-30年楼龄),价格低、总价低,人民币50万-150万左右一套,租金收益率稳定在3-5%。

缺点就是,房龄过老,需要频繁花钱维护,而且房价涨不动!

高层塔楼:

20层以上,总价高,大阪300万人民币起步,东京核心区要更贵,一千多万的也不少,因为总价贵,租金收益率偏低(3-4%),但涨幅可观。

整栋:

一栋楼通常包含多户住宅或商铺(如8-20户),可同时产生多份租金,现金流更稳定。

在这波热潮中,中国买家从单套老破小、塔楼、一户建,逐渐转向整栋。

如果预算足够,选整栋的优势最多!

1、整栋虽然总价高,但涨的够猛!

整栋不像公寓和塔楼,没有均价,因为每栋情况差别较大,总价也差别很大,主要看地段。

东京,港区、千代田区等核心区整栋楼均价在5-20亿日元(约4700万-1.9亿人民币)。

大阪市中心,如心斎橋、难波等整栋楼价格在2-8亿日元(约1900万-7500万人民币)。

看几个案例:

2023年,大阪梅田一栋15户整栋(购入价4亿日元)翻新后,2025年市场估值达5.5亿日元,增值37.5%。

东京整栋涨的更多,有些核心地段整栋房价近四年涨50%

2、整栋成本低,收益率更高!

整栋楼可以整体出租给托管公司、民宿公司、酒店集团,或者分租给多个租户,统一管理,分摊掉不少持有成本,收益率自然比一户的高不少。

以东京23区为例,2024年一栋10户整栋公寓楼(总价约5亿日元),每户月租金15万日元,年租金收入1800万日元(约85万人民币),收益率约4-6%。若改造成民宿,收益率可达7%以上。

3、非常稀缺,核心地段"一栋难求"!

东京和大阪的整栋物业之所以吸引中国投资者,核心在于稀缺性。  

东京23区内优质(如港区、渋谷区)的新建整栋物业极为稀缺,土地供应几乎为零。

老旧物业翻新后价格翻倍,依然供不应求。  

大阪的心斎橋、难波附近等地因旅游业繁荣,整栋物业几乎被抢购一空。

4、整栋最容易撬动身份杠杆!

日本经管签严查并大幅提高成本后,日本身份越来越难办了,目前看整栋是最能撬动身份杠杆的了,这个不用多说,懂得都懂。

日本哪些房子已经开始跌了?哪些还在猛涨?最不赚钱的是哪些?哪些经管签、哪些民宿必定暴雷?哪些房子必定亏钱?

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什么样的整栋最有价值?如何选?

1、地段为王!

只选东京23区、大阪核心区,最好第一、第二梯队区域里(社群里发过价值梯队地图,手里没有直接去领);

2、最好5-10分钟内有地铁站,最好近大站!

这条无论你在日本选什么房,都是铁律。

3、租金收益率应至少达到4-5%,不能太低!

注意,这里说的是净收益率,不是表面收益率

精确计算固定资产税、都市计划税、所得税(租金收入)、源泉税、管理费、修缮费预提等。(带公式的净收益率核算表,社群里也有)。

4、最好近几年刚修缮过!

大的修缮,要花不少钱,如果刚修缮过,这笔钱就直接省了,还能帮房子增值。

5、如果房龄太老,需要评估翻新成本!

6、个人买家,最好控总价,型整栋是"香饽饽"!

体量太大的、总价太高、占用资金过多,更适合大型投资机构。

个人买家,最好选总价适中(1-10亿日元)、体量较小(通常在8-20户左右)的整栋,这种房子已经成为稀缺资源。

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日本净收益超5%的整栋,长什么样子?

东京跑了整整两个月,终于找到一栋非常稀缺的房子。

表面收益率7.4%

净收益率5.03%!注意是净收益率!

核心亮点:

总价:1.2亿日元(约594万人民币),个人投资者友好,远低于港区动辄5-20亿日元的门槛。

交通:步行5分钟直达 JR京浜東北線+東京メトロ南北線「王子站」

 直达池袋(8分钟)、上野(12分钟)、东京站(20分钟),覆盖东京核心通勤圈。

收益:满租月租金67.7万日元(约3.35万人民币),表面收益率7.4%,净收益率5.03%(扣除税费、管理费等),远超东京平均3-4%。

状态:2023年完成大规模内装修,未来5-10年无需大修,省下一笔翻新成本(每平米20-30万日元)。

用途:适合长租、改民宿,或整体托管,现金流+增值双收,还能助力经管签申请!

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(高清原表格,群里领)

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日本虽然大牛市,房价涨幅虽诱人,但也并不是遍地黄金、也绝不是所有房子都能赚钱!

怎么选是关键,这需要专业团队把关,我们在东京、大阪都有团队,对市场非常熟悉。

日本房子大涨3年后,还能不能涨?敢不敢入?过去3年,一批又一批中国买家涌入日本,赚钱最多的是哪些?最不赚钱的是哪些?哪些经管签、哪些民宿必定暴雷?哪些房子必定亏钱?

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