下周三7月2日晚上19:00，我有一场直播，和大家聊聊日本，感兴趣的朋友可以点击预约，直播间见！日本楼市，堪
下周三7月2日晚上19:00，我有一场直播，和大家聊聊日本，感兴趣的朋友可以点击预约，直播间见！
日本楼市，堪称全球"吸金黑洞"！
爆火3年，日本房地产市场依然疯魔的很，尤其是东京！
看组数据：
美国仲量联行（JLL）汇总的数据显示，2025年1～3月，全球整体房地产投资额同比增长34%。
中国下降33%。
而日本表现尤为抢眼！
单季度投资额超2万亿日元（约130亿美元），创历史新高！
其中，东京以110亿美元的投资额，甩开纽约（73亿美元），稳坐全球第一宝座！
短短3个月，110亿美元的资金涌入，相当于人民币760亿元，堪称"钱海战术"！
这里面，海外买家、尤其是中国买家，做了不少贡献！
因为房子大牛市、地价稳定上涨、房价稳定上涨、租金收益率诱人、汇率创30年新低……日本楼市吸引着全球资金纷纷涌入。
更重要的是，日本的产权清晰、法律完善、行业透明化，而且对外国人买房买地基本都不限制，这对出海投资来说，至关重要！
于是，从老破小公寓，到塔楼、一户建、整栋……
越来越多资金跨海而来，疯狂扫货买买买！
经常会有人问，买哪种房子更好？
老破小公寓：
指单套老旧公寓（20-30年楼龄），价格低、总价低，人民币50万-150万左右一套，租金收益率稳定在3-5%。
缺点就是，房龄过老，需要频繁花钱维护，而且房价涨不动！
高层塔楼：
20层以上，总价高，大阪300万人民币起步，东京核心区要更贵，一千多万的也不少，因为总价贵，租金收益率偏低（3-4%），但涨幅可观。
整栋：
一栋楼通常包含多户住宅或商铺（如8-20户），可同时产生多份租金，现金流更稳定。
在这波热潮中，中国买家从单套老破小、塔楼、一户建，逐渐转向整栋。
如果预算足够，选整栋的优势最多！
1、整栋虽然总价高，但涨的够猛！
整栋不像公寓和塔楼，没有均价，因为每栋情况差别较大，总价也差别很大，主要看地段。
东京，港区、千代田区等核心区整栋楼均价在5-20亿日元（约4700万-1.9亿人民币）。
大阪市中心，如心斎橋、难波等整栋楼价格在2-8亿日元（约1900万-7500万人民币）。
看几个案例：
2023年，大阪梅田一栋15户整栋（购入价4亿日元）翻新后，2025年市场估值达5.5亿日元，增值37.5%。
东京整栋涨的更多，有些核心地段整栋房价近四年涨50%。
2、整栋成本低，收益率更高！
整栋楼可以整体出租给托管公司、民宿公司、酒店集团，或者分租给多个租户，统一管理，分摊掉不少持有成本，收益率自然比一户的高不少。
以东京23区为例，2024年一栋10户整栋公寓楼（总价约5亿日元），每户月租金15万日元，年租金收入1800万日元（约85万人民币），收益率约4-6%。若改造成民宿，收益率可达7%以上。
3、非常稀缺，核心地段"一栋难求"！
东京和大阪的整栋物业之所以吸引中国投资者，核心在于稀缺性。
东京23区内优质（如港区、渋谷区）的新建整栋物业极为稀缺，土地供应几乎为零。
老旧物业翻新后价格翻倍，依然供不应求。
大阪的心斎橋、难波附近等地因旅游业繁荣，整栋物业几乎被抢购一空。
4、整栋最容易撬动身份杠杆！
日本经管签严查并大幅提高成本后，日本身份越来越难办了，目前看整栋是最能撬动身份杠杆的了，这个不用多说，懂得都懂。
日本哪些房子已经开始跌了？哪些还在猛涨？最不赚钱的是哪些？哪些经管签、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定亏钱？
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什么样的整栋最有价值？如何选？
1、地段为王！
只选东京23区、大阪核心区，最好第一、第二梯队区域里（社群里发过价值梯队地图，手里没有直接去领）；
2、最好5-10分钟内有地铁站，最好近大站！
这条无论你在日本选什么房，都是铁律。
3、租金收益率应至少达到4-5%，不能太低！
注意，这里说的是净收益率，不是表面收益率。
精确计算固定资产税、都市计划税、所得税（租金收入）、源泉税、管理费、修缮费预提等。（带公式的净收益率核算表，社群里也有）。
4、最好近几年刚修缮过！
大的修缮，要花不少钱，如果刚修缮过，这笔钱就直接省了，还能帮房子增值。
5、如果房龄太老，需要评估翻新成本！
6、个人买家，最好控总价，型整栋是"香饽饽"！
体量太大的、总价太高、占用资金过多，更适合大型投资机构。
个人买家，最好选总价适中（1-10亿日元）、体量较小（通常在8-20户左右）的整栋，这种房子已经成为稀缺资源。
日本净收益超5%的整栋，长什么样子？
在东京跑了整整两个月，终于找到一栋非常稀缺的房子。
表面收益率7.4%。
净收益率5.03%！注意是净收益率！
核心亮点：
总价：1.2亿日元（约594万人民币），个人投资者友好，远低于港区动辄5-20亿日元的门槛。
交通：步行5分钟直达 JR京浜東北線+東京メトロ南北線「王子站」
→ 直达池袋（8分钟）、上野（12分钟）、东京站（20分钟），覆盖东京核心通勤圈。
收益：满租月租金67.7万日元（约3.35万人民币），表面收益率7.4%，净收益率5.03%（扣除税费、管理费等），远超东京平均3-4%。
状态：2023年完成大规模内装修，未来5-10年无需大修，省下一笔翻新成本（每平米20-30万日元）。
用途：适合长租、改民宿，或整体托管，现金流+增值双收，还能助力经管签申请！
（高清原表格，群里领）
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日本虽然大牛市，房价涨幅虽诱人，但也并不是遍地黄金、也绝不是所有房子都能赚钱！
怎么选是关键，这需要专业团队把关，我们在东京、大阪都有团队，对市场非常熟悉。
日本房子大涨3年后，还能不能涨？敢不敢入？过去3年，一批又一批中国买家涌入日本，赚钱最多的是哪些？最不赚钱的是哪些？哪些经管签、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定亏钱？
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