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下周三7月30日晚上19:00，有一场直播，专门讲日本什么样的房子才是东京最核心资产？感兴趣的朋友可以点击预约，直播间见！
前几天，瑞银发了一个报告，说据调查，中国这几年买的房子，已经接近一半亏损了。
但凡手里有房的都知道，瑞银的数据，还是太保守了些，
实际上远不止50%……
相反，日本房地产市场，从2022年到现在，马上满4年了，
还在大牛市周期中猛涨！
以东京23区为例吧，市场爆火3年后，很多人以为到2025年了，按周期理论来讲，该停下来歇歇了，大概率要横盘了吧……
没想到，一看数据吓一跳！
它非但没滞涨、没横盘、没放缓，反倒涨势更凶了！
以上半年为例，每半年一个周期来对比，
整体上，东京23区二手房均价从2022年初开始到现在，涨幅从4.6%、1.2%、3.9%、5.4%、4.3%，平均水平在4%左右。
但2025年上半年，涨幅一下子猛增到7.5%，创了近几年涨幅最高记录！
基本是以往平均涨幅的2倍！
地段最核心的，都心5区更夸张！
放眼整个东京，房价现在上涨最厉害的，依然是都心5区。
——千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区。
最有价值、最稀缺、最热门的，就是这些，尤其是老钱聚集区，紧紧围绕皇居的核心三区千代田区、中央区、港区，更稀缺，涨的也最猛。
2025年上半年，中央五区每坪的平均房价较上一期上涨了15.5%！
什么概念？放在全世界，都是数一数二的！
全东京23区平均涨幅是7.5%，中央5区平均涨幅一下子拉到15.5%，翻了两倍！
这什么概念？
——2025年上半年，全东京23区平均涨幅，是过去四年水平的两倍！
——都心5区涨幅，是23区涨幅的两倍！
这态势、这涨幅，谁看了不说一句猛？！
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东京房价疯狂到什么程度？
因为涨的太猛太快，让长期以自由市场为傲的日本，开始动了"调控"的心思！
要知道，日本房地产市场是自由市场，土地和房屋主要归私人所有，买卖、租赁、开发交易由市场供需主导，价格主要由买卖双方协商或市场竞价形成。
不仅对内自由，对外也足够自由，外国人买也没有门槛、不设限制！
但最近开始，不一样了。
5月份，日本过会三番五次有议员提倡，要限制外国人在日本买地买房，并进行全面管控；
6月份，对外国人买房买地提高门槛和税费，进行区别待遇，声音越来越大；
7月份，日本大选，"如何针对外国人"已经成为各党派的交锋焦点。
7月18日，东京传出爆炸性新规：；
——千代田区建议，为了避免不动产被投资性购买后短期转售，对公寓交易设置5年内禁止转售条款。
为什么要出这样的政策呢？
一方面，限制投机性买房，一方面试图适当控制东京房价的过快上涨。
新政后，外国人受限后，东京房价还能不能涨？会不会滞涨？
一方面，日本自由市场了那么多年，即便想要调控，也不可能一刀切，限制范围、力度都不会大，影响很小。
另一方面，房地产市场，只要不一手遮天，还是由市场逻辑说了算！
核心逻辑只有两个字：供、需。
日本这几年市场能稳定上涨这么久，跟供需严重失衡有很大关系。
东京房子供需失衡到什么程度？
以23区为例，2025年5月份，
全域新建公寓单月供货量只有461户，较去年同期600户下降超20%。
你能想象？
全东京23区，一个月的供应量只有四百多户，还没国内一个楼盘货量多！
需求嘞？本地人买，外国人买，每年还有大量周边城市的年轻人流动到东京去，全是需求。
外国买家在千代田、港、涩谷等区域，购买占比高达20-40%！
别说日本，你把这些放到任何一个地方里，
——物价大幅上涨、建材价格大幅上涨；
——劳动力严重不足，人工成本大幅上涨；
——需求旺盛，本地+海外都在买；
——供应短缺，货量远不够市场需求；
不涨都难！还要再涨一阵儿！
能涨多少？关键看选筹，因为日本市场分化的越来越明显了。
1、都心5区和其他区之间分化，涨幅拉开一倍；
2、东京23区，和周边之间，分化越来越大；
3、不同房源之间，老破小、塔楼、整栋，分化越来越大。
看房价涨幅走势图，该选哪里，已经是明牌了！
哪些房子还能坚定的涨？哪些房子，可以穿越周期、穿越人为政策调控？
两个字：稀缺。
日本最稀缺的是什么？从来不是房子，而是土地。
区域足够核心、位置足够好、带整块土地的整栋，最最稀缺！
在日本，大城市里的土地是一种实打实的"硬资产"。
1、具有永久性的产权和完全话语权！
2、低廉的持有成本！
3、足够高的溢价！
因为足够稀缺。
4、足够高的回报率！
持有成本低了、管理成本低了，优质的整栋楼，回报率要比单户公寓高一倍。
5、足够大的灵活性！
比如可以根据市场状况灵活地更改用途，从而实现收益的最大化。
6、可以低息贷款、办签证移民！
通过投资整栋投资楼还有机会获得贷款与长期签证的机会，这是整栋投资楼的"独家福利"。
7、可重建、再开发！
你可以在原有的土地上重新建一栋楼；
也可以将土地切割成几块土地作为一户建用地出售；
如果遇到周边有再开发或者土地整备计划，你还可以参与其中，将自己的土地和邻居的土地并作一块大土地再高价卖给开发商。
这是所有单户公寓，所没有的稀缺价值！
应广大粉丝呼吁，今年我们一直在日本考察，东京和大阪分公司的同事每天都在奔波，致力于为大家找到日本当地最优质的20%的整栋项目，近三个月，我们先后找到了东京银座整栋、大田整栋、还有昨天刚刚成交的千代田整栋……
都是足够优质、足够稀缺、回报率和涨幅都足够高的整栋项目，后续还会不断有。
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