一亏就是600万
◎ 文章来源：智谷国际编辑部
美国绿卡是个杀猪盘，很多人都有这样的认识。
比如排期长，比如审核严，又比如绑定雇主不自由。
但最容易出骗子的地方，就是EB-5投资移民，而且50万旧政的特别多。
网上有一个统计，从2008年到现在，EB5旧政策项目资金回收失败率几乎达到80%（包括等待排期的原因），绿卡转正（I-829）的失败率达到30%左右 。
这意味着什么？10个EB5项目里，8个拿不回钱，3个拿不到卡。
有些暴雷项目还是州政府直接监管的区域中心，州长亲自去中国推介。
中国人潜意识里太相信"与政府相关的"东西是安全的，实际上在西方国家政府倒闭的都不在少数。所谓的"政府背书"、"州长站台"，在利益面前都是纸老虎。
而2022年3月，投资移民新政落地，国内再次掀起了美国移民高潮。申请人在市面上寻找合适的EB-5投资项目，但项目实在很多，还有的看起来光鲜实则是个坑……比如待会要聊的一个项目——多达900个EB-5投资人、融资额高达4.5亿美元，然而投资人被告知拿不回钱。所以今天，我们就来一个通盘学习，一篇文章讲透EB-5的政策逻辑，以及选择项目该如何规避风险：开场先做个预告：8月2日在上海，我们将举办一场线下沙龙，与移民律师、资深从业者1v1聊一聊。名额有限，扫描下方图片中二维码，即可锁定席位。直接投资很好理解，投资105万美金，为当地创造10个工作岗位，就可以申请绿卡。理论上，区域中心可以是私营单位，也可以是公共事业单位，但大部分区域中心，是以有限责任公司的形式设立，通过区域中心的项目，可以申请美国投资移民。"区域中心移民法案"是美国政府1993年在移民法案中特别增加的，目的是提高区域生产力，为特殊地区创造更多就业工作机会。1、投资金额，直投是105万美金，区域中心的新政是80万美金；2、计算就业方式，直投需要直接创造10个就业，区域中心放宽到"直接或间接"创造10个就业。EB5投资移民成功的关键之一，是如何让移民局认定你的投资创造出来的工作，是符合移民法要求的工作。目前EB-5投资移民法案创造出来的就业，有以下三种情况：--你的投资实际创造出来的工作，比如你的美国投资企业直接雇佣10名美国公民；--通常以W-2表（工资和税务报表）和公司的季度报表来确认。--你在美国的投资企业，在购买产品和服务时创造出来的工作，比如带动当地交通运输，使当地运输业需要更多司机；--这类员工不是由你直接雇佣，也不是为你工作，但却是因为你的投资而创造了岗位需求。--你投资企业的员工，用工资消费，带动其他行业岗位需求提升，比如你的员工每天买咖啡，带动了咖啡店员工数量的增加；所以，对比下来，区域中心的优势就很明显了，第一是投资金额少，第二是计算就业的方式灵活。然而截至2023年，全美有640个区域中心，而每个中心可以有一个以上的投资项目，所以目前市面上预估有上千个EB-5投资项目。这当中就需要投资人擦亮眼睛选对产品了。但是，因为对美国当地情况（发展环境、法规、人文等）不了解，很多外国投资人在选项目时会做一个"偷懒"的动作：看名人效应，选大品牌、大项目。然而，如果你想要拿回这笔投资款，这样选择会是大忌。以下就是这样一个例子。从去年到本月初密集讨论的大案——900个投资人、涉及EB-5金额高达4.5亿美元的洛杉矶世纪广场案，最近爆出投资人可能拿不回钱。根据当地媒体的报道，这座位于美国西海岸大城市洛杉矶的酒店项目世纪广场（Century Plaza），是一座历史悠久的酒店翻新重建项目。它最早于1966年开业，定位高端奢华酒店，有着在中国投资人看来非常光鲜的履历：接待过大量的政商名流，比如南斯拉夫前总统约瑟普·铁托、美国总统林登·约翰逊、前英国女王伊丽莎白的丈夫菲利普亲王、以色列国父戴维·本-古里安等，因此被称为"南白宫"。曾身为加州州长的里根，也在这个酒店的总统套房里接待过当时的美国总统福特，还留下了著名的影像。此外，世纪广场酒店还是1967年艾美奖、1970年和1971年格莱美奖的举办地，再近一点，2009年和2010年视觉效果协会享有盛誉的年度颁奖典礼，也在这里举办。大赛、名流的加持，对于推崇名人效应的中国人来说，实在是非常吸引人。然而就是这样的酒店，2008年6月当地开发商打算翻新时，不幸遇上金融危机没搞成。而这一拖就拖到了2016年。这一年，该项目拿到了10亿美元的融资，包括摩根大通的4.46亿高级贷款、Colony Capital（下称为CC）的1.25亿夹层贷款，以及CMB区域中心通过900个EB-5投资人融到手的4.5亿夹层贷。此外，它还从英国百万富翁兄弟David and Simon Reuben（下称DS兄弟）那里融了点高级贷款。这里我们要突出说明一下夹层贷款（融资）。它一般是次级贷款，向融资方提供介于股权与债券之间的资金，通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金后仍然不足的资金缺口。因而夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业偿债顺序中位于贷款之后。注意，EB-5也多数是这样的贷款形式，而问题就出在它的还款顺序上。如果按照贷款偿还的顺序，世纪广场的顺序是：摩根大通≈David and Simon Reuben＞CC的夹层贷≈EB-5区域中心融资。也就是说，如果这个项目出现还款困难，EB-5的投资人估计会是第一个被牺牲掉的群体。在2016年开始融资到2020年9月，夹层贷款额度达到了8.21亿，要偿还需要靠再融资，以及酒店后期经营和整体资产价值的增长。但是，众所周知酒店业遭遇了新冠疫情黑天鹅，到2021年9月改建完成重新开业时，开发商已经捉襟见肘。仅仅开门三个月，DS兄弟就告知阶层贷款参与方之一的CC，开发商贷款违约了。而DS兄弟趁机迅速买下了摩根大通的高级贷款，使得DS兄弟成为了唯一的高级贷款人。接下来他们又搞定了CC的夹层贷。截至2021年底，这对金融大鳄手上对这个项目拥有8.9亿的高级贷款以及2.71亿夹层贷款，占了贷款的大头。而就在去年底，他们发起了UCC止赎拍卖，即使其他贷款方发起诉讼也被驳回或走到和解，一步步地控制了这块资产。至此，业内人士认为CMB区域中心的900名EB-5投资人已经丧失了对4.5亿美元的债权，追讨资金无望……接下来只能等着看CMB对DS兄弟诉讼能否获得相应的补偿，尽量减少损失了。但这诉讼，也是要花钱的。那么，怎么理解EB-5投资呢？回归到这个模式的底层逻辑：EB-5投资人把钱交给区域中心进行投资和打理，最终目的两个：而这也使得EB-5投资包含了几个特点：一次性购买（投资人不可能复购）、撤资难度高、转换项目难度大、投资者谈判地位低。CMB项目暴雷就给了我们投资人在选择EB-5项目上，上了堂重要的课：2. 有知名银行做贷款担保也并不能说明问题，因为银行的还款顺位一般是高于EB-5投资人的；除了上面提到的项目风险，还有其他问题，大家在考虑投资的时候，也要非常注意。项目越大，风险其实是越高的，特别是EB5在总投资中占的比例越高，风险也相应会提高。首先，项目规模太大，建设周期就会很长，特别是一些酒店类项目，施工安全和建筑验收的程序非常严格，建设周期长，就会影响到投资收益和资金退出。其次，EB5资金占比高，项目就会存在因为EB5资金募集不到位，导致资金链断裂的风险，甚至可能致使项目倒闭。现在EB-5的项目类型有很多种，房产占大头，但我们上面也看到，房产项目因为其高杠杆的特性，暴雷事件中常常出现，所以不能迷信地产神话，特别是在当下高利率的环境下。而判断一个项目是否成立，主要是看商业逻辑以及接盘者是否明确，商业逻辑越清晰、接盘的人越明确（需求端清晰），风险则会越小。EB-5投资的期限一般是5年，现有的还款模式主要有两种：再融资和出售。还款模式和投资项目有关。举房产项目的例子，商业类地产，像酒店、公寓，一般情况下是再融资，用融来的钱还给首批借钱爸爸们。然而，项目方也无法准确预测5年后，项目通过哪种方式能获得更大利益，所以投资人在选项目的时候，重点考虑的，是退出机制是否合理，项目顺利完成的概率有多高。还款的顺位顺序，非常重要。一般情况下，EB5投资人的还款顺序，是在银行贷款之后。但最近新政项目，出现了很多无银行贷款、宣称EB-5是第一顺位的项目，特别是乡村地区，因为投资风险相对更高，银行贷款很难拿到，也因此EB-5可能成为这个项目唯一的融资。这种情况下，就要判断顺位第一是否真实，如果只是噱头无文件实质承诺，那就要分外注意。投资移民新法案会出现排期吗？答案是肯定的。旧法中，排期已经在十年以上，新法也预计在明年会开始排期，隐形排期则已经开始。因此，如果想要抢移民排期前最后的红利期，比如可以在美国本土做EAD工卡双递交、快速转化身份，这个窗口期只剩下6个月。但毕竟EB-5杀猪盘太多，怎么能识别有保障、优质的项目？在特朗普2.0时代，又该如何看待EB-5的合法性，还有各类签证面临的危机（比如留学生签证被撤销、DY签证拒签率高等）……下周六下午2点，我们将在上海举办一场【EB-5私享会】，届时将有美国头部移民律所律师、EB-5行业资深从业专家，以及我们亲身办理EB-5的创始人大米姐，跟大家分享美国移民趋势、情况。名额有限，尽快报名。直接扫描下方图片二维码，发送【沙龙】，即可提前锁定席位！
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