应该在西班牙买房还是租房？
西班牙的住房拥有率很高，约80%的居民拥有自己的房产，其中许多人没有抵押贷款。政府统计数据显示，国际买家每年每个季度在西班牙购买约18,000至25,000套房屋。西班牙房地产市场有很多怪癖，在购买之前做研究是值得的。购买西班牙房产时需要注意的因素包括房产诈骗、高资本利得税和房地产市场波动。新冠肺炎造成的不确定性增加意味着现在可能是在西班牙购买的风险时期，该国的租赁市场也在不断变化。
西班牙17个地区中的每一个都有权制定有关外国买家购买房产出租的规则。最严格的规定在巴利阿里群岛，只有西班牙居民可以申请买房出租许可证，在马德里，新措施包括只允许最多停留五天。如果正在考虑短期住宿，考虑到西班牙的高资本利得税，在西班牙租房可能是一个更合适的选择，这可能会抵消短期内买房的任何好处。购买度假租赁可能比以前更复杂，但西班牙是一个欢迎外国买家的国家，限制了常见购房失误的可能性。作为外籍人士在西班牙购买房产的规则相对简单。在购买之前，需要一个财务号码，可以通过携带护照前往警察局获得。西班牙或欧盟公民通常在同一天处理，但其他人可能需要几周时间。
房地产市场和价格
新冠肺炎对西班牙房地产价格的全面影响尚待充分了解，因此只能大致说明市场的情况。西班牙17个自治区中有14个自治区的平均每平方米房地产成本。这些数据基于2019年第三季度，显示主要城市的平均房价上涨了5%，达到每平方米1649欧元，而巴利阿里群岛和加那利群岛的房价上涨了11%，达到每平米1604欧元。西班牙最昂贵的购物地点是圣塞巴斯蒂安、巴塞罗那和马德里。这三个地区的价格从每平方米3000欧元到3600欧元不等。马德里是西班牙购买土地最昂贵的地方，价格为每平方米338欧元。加那利群岛（245欧元）、加泰罗尼亚（184欧元）、安达卢西亚（171欧元）和瓦伦西亚（158欧元）跻身前五。卡斯蒂利亚-莱昂是最便宜的地方，平均土地价格为每平方米66欧元。
购买房产成本
在西班牙购买房产的费用因地区而异，许多都是可以协商的——例如，律师或房地产经纪人没有固定的费用。买方必须支付大部分费用，通常如下：
房产转让税：6-10%（现有房产）/10%的增值税（或IVA）（新房产）
公证费、地契税和土地登记费：1-2.5%
法律费用：1-2%（含增值税）
在西班牙，卖方通常支付房地产代理费。房地产经纪人通常按百分比收取费用，通常约为最终售价的3%。
购买房产融资
一些海外买家在没有抵押贷款的情况下买房，但有可能获得购房资金。西班牙银行和国际银行提供抵押贷款。一些公司还为来自某些国家的外籍人士提供特定的优惠。作为海外买家，可能会发现只能以比西班牙居民更低的贷款价值比利率借款，这意味着需要更多的存款。西班牙居民通常可以借到房产评估价值的80%，但非居民的贷款价值可能限制在60-70%，具体取决于抵押贷款类型。在拥有房产之前，抵押贷款机构不会完成抵押贷款协议。重要的是在房产的购买合同中加入一项条款，允许在无法获得抵押贷款的情况下退出。在西班牙，当房产被出售时，任何与房产相关的债务都会转移给新的所有者。这意味着至关重要的是，要确保该物业没有债务，或者如果有债务，也要确保其受合同条款的约束。
在西班牙寻找房产
由于外国人很容易在西班牙购买房产，因此有许多网站和房地产经纪人几乎可以满足每种语言和国籍的需求，包括：
BCN Life
https://bcn-life.com/
Idealista
https://www.idealista.com/en/
Kyero
https://www.kyero.com/
Servihabitat
https://www.servihabitat.com/es/
ThinkSPAIN
https://www.thinkspain.com/
房地产经纪人
房地产经纪人可以提供有关该地区的丰富信息，精通双语，经常与海外买家打交道；然而，监管相对较低，确实存在不道德的房地产经纪人，因此要警惕任何要求预付款或建议偷工减料的人。可以选择自己的公证人、抵押贷款提供者等，不需要使用房地产经纪人建议的服务。在西班牙购买房产而不进行房屋调查是可能的，但不建议这样做。房屋调查可以帮助自己确保房产没有重大缺陷，这些缺陷可能会在未来困扰。对于现有房产，通常有两种主要的调查类型可供选择。估值报告是一种表面调查，提供有关房产市场价值的独立指南。建筑调查更深入，查看房产的结构状况，并概述任何严重问题。建筑调查比估价报告更昂贵，但它们也为房产状况提供了更全面的指导。
当地购买房产过程
在西班牙购买房产的过程通常如下。首先，买方提出报价。如果接受，则买方和卖方签署初步合同(contrato privado de compravento)，买方支付定金，通常为购买价格的10%。然后，买方安排他们需要的任何抵押贷款，尽管他们应该已经与抵押贷款提供者讨论了他们的需求。销售合同(escritura de compravento)通常在公证人面前签署，届时将支付全部销售价格、税款和其他费用。
一旦找到了喜欢的房产，通常需要通过卖家的房地产经纪人提出报价。与其他国家一样，价格可以协商，房产的要价是一种指示，而不是需求。除非价格特别有吸引力，或者正在与其他买家竞争，否则在要价以下开始谈判是有意义的，但不要低到冒犯卖家。关于价格的基本谈判通常是口头进行的。一旦达成了一个框架协议，应该让公证人以书面形式总结报价。
聘请律师或公证人
公证人的服务在法律上不是完成销售所必需的。建议聘请律师完成尽职调查，这是许多抵押贷款机构的要求。买方负责登记房产。公证人可能会收费提供此服务，可能会通知登记处出售已经发生，而无需完成完整的登记。在西班牙执业的任何律师都应在当地律师协会（律师协会）注册。他们会有一个注册号，可以向律师协会索取，然后进行核实。注册并不能保证诚实或能力，但这是一个很好的最低标准。
组织财务支付费用
一旦交易经过公证，将需要支付与购买相关的一些费用。房地产经纪人的费用可能会排在第一位，其次是公证费。几周后（确切的时间框架会有所不同），公证人会设定一个日期，将全部购买金额转账给卖家。如果有来自不同国家或不同货币的收入，这似乎是一个更复杂的过程。然而，在西班牙购买房产时，有很多选择。如果目前居住在该国，可以开设一个国内银行账户。如果没有，可能想和财务顾问谈谈，或者考虑一个专门的汇款服务，可以帮助自己从西班牙境外的银行账户汇款购买房产。
搬入西班牙房产
保险：建议在西班牙买房时购买房屋保险。建筑保险单（涵盖财产结构免受自然灾害、火灾和其他损坏）通常是抵押贷款提供商的要求。内容保险（涵盖您在家中的物品）在法律上没有必要。然而，这可能是一项明智的投资，特别是如果打算出租房产，或者花了很多时间离家。
公用事业和电信：在西班牙买房时，设置公用设施是一项较为乏味的任务。可能会发现，之前的所有者已经制定了可以接管的政策。垃圾处理由市级管理，垃圾收集年费。对于其他公用事业，如天然气、电力和水，可以在确定服务商之前比较交易。
在西班牙购买期房
西班牙和其它地方一样，最严重的房地产骗局涉及未完工或未建成的房产。虽然恶意意图很少见，但在购买尚不存在的房产时，建议谨慎。至少，应该：
检查公司是否存在，并确保该项目已在土地登记处登记；
向当地市政厅查询是否已获得规划许可；
不要签署不理解的合同；
要求提供证明所支付的任何款项（如存款）都被妥善持有或使用；
获得证据，证明如果房产没有建造，会得到退款。
在西班牙出售房产
资本利得税(CGT)可能是在西班牙出售房产的一大障碍。CGT是根据出售房屋的利润支付的，其水平在19%至23%之间，具体如下：
首6000欧元：19%
6,000欧元–50,000欧元: 21%
50,000欧元或以上：23%
如果为一处房产支付了20万欧元，并以35万欧元的价格出售，需要支付15万欧元的CGT。由于分层系统，这加起来为33260欧元。如果在西班牙购买另一处房产，或者如果年满65岁并在该房产作为主要居所居住了三年以上，可以申请减少CGT以应对通货膨胀。否则，与其他国家不同，无论在该房产居住多久，CGT都适用。个人居住身份不会影响税收的适用，因为即使自己不再是居民，也应为在西班牙拥有的房产支付CGT。
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