韩国对外国人购房实施有条件禁令

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韩国针对外国购房者出台居留要求，此举反映了各国收紧房产准入的普遍趋势。

随着海外投资者愈发频繁地利用韩国国内抵押贷款规则漏洞，韩国已在首尔都市圈全域对外籍人士购房实施限制，要求外国购房者需获得政府批准并满足强制性居留条件。

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韩国国土交通部宣布，自即日起，外国购房者在首尔市、京畿道23个市郡及仁川市7 个区购置房产前必须先取得许可。

该限制政策明确要求，外国购房者需在购房后4个月内入住，并保持至少2年的居留时长。若违反规定，将面临最高达房产价格10%的罚款，不遵守要求还可能导致购房合同失效。

首尔都市圈的外国人房产交易量已从2022年的4,568宗增至2024年的7,296宗，年均增长率超26%。截至2025年7月，外国人已完成4,431宗住宅购置交易，按此趋势，今年全年交易量有望突破7,600宗。

韩国政府于6月出台抵押贷款限制政策，将国内家庭贷款额度上限设定为6亿韩元（约合43.9万美元），此后投机性购房行为愈演愈烈，此次新政正是针对这一现象。尽管韩国本土购房者面临更严格的贷款限额，但外国投资者仍可通过海外融资渠道购入高端公寓，造成官方认为"难以为继"的市场扭曲局面。

近期，首尔高端区域的房产交易不断刷新价格纪录。4月，一名美国公民以120亿韩元（约合870万美元）购入汉南洞一套240平方米的公寓，创下该区域楼盘价格新高；3月，一名马耳他购房者以74亿韩元买下江南区一处豪华别墅。

韩国国土交通部第一次官Lee Sang-kyung强调，此次措施旨在"遏制投机性外资流入，稳定房价，进而助力保障本国公民的住房福祉"。韩国政府已承诺将加强对资金来源的审查，并对融资文件进行详细核查。

韩国首尔

利用韩国房产托管人制度购房的外国买家尤其受到监管机构关注。自2023年8月以来，外国买家通过该机制在首尔都市圈购置了497套住宅，其中美国公民占比超60%，中国公民约占22%。

韩国政府数据显示，在韩外籍人士中，中国公民在全国拥有56,301套住宅，数量居各国之首；其次是美国公民（22,031套）、加拿大公民（6,315套）和中国台湾地区居民（3,360套）。

全球限制外国人购房的趋势

韩国此次出台的限制措施，与全球范围内各国不断收紧外国人房产持有管控的加速趋势相契合。

加拿大自2023年起全面禁止外国人购置住宅，近期有证据表明海外资金加剧了该国主要城市住房可负担性问题，因此加拿大将这一禁令延长至2027年1月。

澳大利亚于2025年4月实施为期两年的禁令，禁止外国人购买现有住宅（该禁令将持续至2027年3月）。该政策允许外国人投资新建住宅项目，但禁止其收购现有房产，反映出澳大利亚对住房供应短缺问题的担忧。

不过，居外 IQI（Juwai IQI）联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari认为："新西兰部分解除禁令，而韩国实施部分禁令，两者相抵，实施购房禁令的国家数量并未发生变化。"事实上，新西兰为吸引优秀外籍居民及外资，已决定部分取消对外国买家的限制。

Kashif Ansari指出："2018 年，全球范围内对海外购房者的担忧情绪达到顶峰"—— 近十年来，跨境资本持续涌入亚洲、大洋洲、欧洲及北美洲房地产市场，而 2018年正是这一趋势的峰值。

他表示："在2018年之前的两年间，加拿大两个最大的省份、澳大利亚8个州和领地中的6个，以及新西兰和澳大利亚联邦政府，均提高了针对外国买家的税率或加强了相关限制。"

新加坡已全面禁止外国人购买组屋（公共住房），同时针对外国买家购买私人住宅的行为，在常规交易税之外额外征收60%的税款。

注：新加坡不允许外国人购买组屋

美国各州层面限制外国人持有房产的举措出现前所未有的激增。百人会数据显示，2021年以来，已有30个州通过了54项限制外国人购房的法案，仅2024年一年就有17项法案正式生效。2021 年以来，美国各州及国会共提出414项相关法案，其中266项包含专门限制中国公民及企业购房的条款。

美国农业部数据显示，中国企业及公民持有美国私人所有外国籍农业用地的0.6%，约占美国全国私人所有农业用地总量的0.021%，换算下来，相当于每4,800英亩土地中约有1英亩为中国相关主体持有。

此类限制措施的成效仍存疑。Kashif Ansari认为："目前尚无任何案例表明，外国买家禁令能解决住房可负担性及供应危机，因为外国买家从来都不是问题的根源。"他指出，"加拿大和澳大利亚均已发现，禁令并未产生显著效果。"

关于潜在的经济影响，Kashif Ansari解释道："我们尚未发现外国买家禁令与外国直接投资之间存在因果关联"，且"大多数外国直接投资属于大规模企业投资，其决策取决于商业因素，而非房地产市场情况"。不过他也提出，限制外国买家的举措可能释放出"不欢迎外来投资"的信号，这或许暗示着更广泛的监管壁垒。

韩国首尔

韩国此次出台的限制措施是各国首次专门为稳定房地产市场而推出此类监管政策——以往针对外国人持有房产的限制主要是出于国家安全层面的担忧。

此次政策设定了一年的试行期（截至2026年8月），政策制定者将在此期间评估市场影响，再决定是否延长或调整该政策。

Kashif Ansari表示："随着各国竞相吸引资本、刺激经济，预计部分外国买家禁令将被取消"，这意味着当前的限制措施可能只是临时举措，而非永久性的政策转向。

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