驱逐老赖租客

希腊房产托管是我们公司团队业务之一，这几年我们签约的租客们一直都很好或尚可，但今年第一次遇到了老赖，文章后半部分有租客"画像"。

如果租客一个月以上没交房租，沟通无果，希腊业主可以走法律程序，向律师和法警付费，通知和驱逐租客，并可通过法律程序冻结租客个人名下希腊五大银行的账户，有可能争取收回损失的租金，毕竟不能使用银行卡还是不太方便，但房主同样有可能收不回租金损失。

走法律程序需要付出较多的费用与一定的时间，不到万不得已，都不想走这一步，以下是相关信息。

阿提卡地区（雅典及周边）住宅用途的房产，租约未到期但租客拖欠租金的最新（截至2025年）驱逐流程与时间估算：

"因租金拖欠而终止合同并申请租赁返还令"（Διαταγή Απόδοσης Μισθίου για Οφειλόμενα Μισθώματα），是希腊最常见的快速驱逐程序（fast eviction procedure），适用于住宅租客未按时缴纳租金，但合同仍然有效的情形。

该程序可跳过传统庭审，只要手续合法、材料齐全，一般可在约2个月左右完成法院发令。

这是希腊现行法律（Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας / Civil Procedure Code）下最常见、最有效的程序路径。

一、详细流程步骤（阿提卡地区）：

第1步：

发出"正式律师通知"（Extrajudicial Notice / Εξώδικο）

由律师起草并通过司法送达员（δικαστικός επιμελητής）送达租客。

通知内容需说明：

• 租客欠租事实（列明月份与金额）；

• 要求其在30天内支付全部欠款，否则房东将依法终止租约并可申请驱逐。

这一步非常关键，没有这一环节，法院不会受理返还令申请。

费用视律所而定，比如我们这次选择的是离房产最近、擅长房产专业的律所，律所收费约400欧，法警相关方收费约600欧。

时长：

看律师工作安排与效率，开始后约1周（含准备与送达）

第2步：

等待法定宽限期（通常30天）

• 根据《民事诉讼法典》第662条，租客收到"extrajudicial notice"后有30天时间清偿欠款。

• 若在期限内未付款，房东即可终止合同并进入法院程序。

时长：30天

第3步：

申请"租赁返还令"（Διαταγή Απόδοσης Μισθίου）

由律师提交申请给阿提卡法院（通常是Πρωτοδικείο Αθηνών – Athens Court of First Instance）。

需提交：

• 租赁合同复印件（正式在TAXISnet注册的版本）；

• 欠租清单；

• Extrajudicial Notice及送达证明；

• 房东身份证明与房产所有权证明。

• 法院将以书面形式审查，无需开庭。

• 若材料合法且租金确实未缴，法院会签发返还令。

时长：2–4周（阿提卡法院通常比较繁忙）

第4步：

返还令送达租客（Execution Notice）

返还令签发后，律师需请司法执行员（bailiff / δικαστικός επιμελητής）送达租客。

送达日起，租客有15天可以提出"异议申诉（ανακοπή）"。

若无异议或法院驳回异议，即可进入强制执行阶段。

时长：约2–3周

第5步：

执行驱逐（Eviction Execution）

律师申请执行，法务员与警方可共同前往房产现场。

一般先再次通知租客限期搬离（通常7天内）。

若仍拒绝搬走，可依法更换锁具并清空物品（由执行员监督）。

时长：约2–4周

二、总体预计时长（从发出律师通知起算）：

律师通知 + 送达： 约1周

等待30天支付期限：约 1个月

法院申请返还令：约 2–4周

租客异议期 + 执行准备：约 3–5周

强制驱逐执行：2–4周

总时长：一般为2–4个月左右。

若租客提出异议或上诉，可能延至5–6个月。

三、所需材料清单：

1. 房东身份证或护照复印件

2. 房产所有权证明（Ε9 或土地注册证明）

3. 正式租赁合同（已在TAXISnet注册）

4. 欠租清单（银行流水或账单记录）

5. Extrajudicial Notice 文件及送达回执

6. 有时需要授权委托书（如果房东不亲自出席）

四、实用建议：

• 在通知与申请阶段务必由律师操作，否则程序可能被租客以"程序瑕疵"为由拖延。

• 若租客拖欠时间较长，可同时申请欠租追偿（order for payment of rent），这样可以在同一案中尝试追回未付租金。

• 若房屋有共同管理委员会（πολυκατοικία），最好提前告知物业管理员，以便执行当天协调进入。

• 若租客恶意占用或破坏房屋，可向警方报案并要求立案（以防未来损失追偿困难）。

五、所花成本：

该业主这次所花费用如下：

律师费（通知租客 + 返还令申请+申请冻结其银行账户，包含法院文件与行政费）：约 €900

司法送达与执行员费用：约 €600

法务与警方等人员上门收回房屋和通牒租客搬离：€744

法警对房屋内现有财产详细登记：€372

换锁：200欧

合计：将近3千欧元 

不同房产、不同情况、不同律所、不同地区都会导致费用不同。

办完下来，房子终于收回，但我们心里难受，心疼惭愧，业主大半年没收到房租，还搭进去这么多，希望能够追缴回来一些！

我们来给这户家庭画个像：

这户家庭是一家三口加上女方的爸爸，一家三口住楼上，女方的爸爸住楼下。

租金1千欧/月，楼上楼下每月各出500欧。

男方是阿尔巴尼亚人，女方是希腊人，女儿读小学，小女孩淳朴害羞。三个大人都工作，外型勤劳朴实，眼神明亮直视。

租客说他们都是做的体力活，雇主直接付现金，没有打税单，但是每个月各出5百欧没问题，孩子就在附近上学。

男方的字写得工整规矩、清晰有力而且好看，可惜没有人如其字。

房子在郊区，但是外观漂亮，拎包入住，有院子和院内停车位，近海，楼上有海景，但是有些渗漏问题，需要一定修缮，水管工师傅说浴缸底内有小洞，渗透到2个卧室的墙面，业主彻修要2千欧以上。

有多户家庭来看房都因为这个问题或租金价格没有选择这个房子，这户家庭来看房时，因为本身是做这些活的，不需要业主负责，租金价格也谈得拢，我们建议可以，所以业主最终决定租给他们。

但是他们押一付一和签约后就开始不交租金，先是男方腿受了伤，住院治疗，不能工作，女方需要照顾他和孩子；然后女方的爸爸生病住院了，女方又要去照顾爸爸；还有男方雇主不给结工资...

总之他们不接电话、不回信息，中途转了一个500欧，然后又没了踪影。

我们白天、晚上都去找过他们，不接电话、不开门。也找了当地的阿尔巴尼亚人和男方沟通，无果。

业主非常善良有爱，一再体谅他们的困难，秉持相信与正念，但奈何遇到了这个老赖家庭。

我们作为托管团队，有4年希腊房产管理经验，但并不能确保百分百都是优质租客，这也是我们第一次遇上这种家庭，要么是这户家庭真的遇到了重重困难，要么是这家老赖道行挺深（不包含小朋友）。

另外，我们也不好说业主一定要走法律程序，因为一走程序就是上千欧和几个月，而且可能追不回租金。

还要提醒一句，希腊房产出租有三年保护期。

如果租客按时交租，哪怕初始合同只签了一年，即使房主不愿意续租，租客也可以要求续签和住满三年。

反之亦然，法律也给房主三年保护期。

但如果是租客不想住三年，房主想强留租客，则需要走法律程序，得花钱和时间，而且不一定有结果。

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我是肖老师，奥地利、希腊、瑞士三国生活工作。

在国内时是体制内人员，最初是公办英语教师，然后考入行政体系。

2015年副科职干部辞职后定居瑞士，娃在瑞士度过了小学时代。我们家庭经营牙科诊所，老公是牙医，我在苏黎世学习了牙医助理和德语，任瑞士公益组织中国传统文化协会-苏黎世怡心园理事。

2021年我们选择搬家来到希腊，阳光沙滩爱琴海，食品、水、空气质量较好，生活更自在。

娃在雅典德国学校度过了初中时代，现在就读于奥地利公立高中。

我在希腊注册了自己的个人公司，主要项目是协助申请人办理：

瑞士国际学校申请
奥地利全龄留学 & 双元制 & 就业
德国双元制 & 就业
希腊留学 & 雅典国立大学授权招生单位
奥地利各类移民 
希腊黄金签证投资移民 & 房产租售托管
希腊经济独立人士签证、数字游牧民族签证，父母欧洲团聚居留，"天使宝宝"等其他本地特别项目。

肖老师希腊个人公司名称

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