下周三11月12日晚上19:00，我有一场直播，感兴趣的朋友可以点击预约，直播间见出大事了朋友们！
出大事了朋友们！
日本政府突然放出重磅消息：外国人买房、买地全面收紧！
11月4日，日本首相高市早苗亲自主持了一场"外国人政策相关阁僚会议"，几乎召集了所有内阁部门大臣。
会议明确表示：日本的外国人政策将迎来"大修"！
并列出多项具体调整方向，全部要在2026年1月前完成制定。
其中最引人关注的，莫过于限制外国人在日本购买土地与房产，成为这次改革的"重中之重"。
今天咱们就来扒一扒日本政府到底要干啥？
五条"铁腕政策"，条条针对外国人置业！
1、买林地？国籍+护照号一个都不能少！
以前买日本林地只需填个"森林取得届"，连国籍都不用写。
现在？学农地那套，强制填国籍+护照号码。
为啥？就怕外国资本把"水源林"变成私人别墅，或者军事观察点，懂的都懂。
很急，2026年春季生效。
2、不动产过户，国籍栏成标配！
法务省出手，所有房产过户的"移转登记申请书"必须新增国籍+居住地。
海外人士买房？得额外交"国外资产证明"！
留学生买房？资金来源说清楚！
数据还实时推给国税厅、防卫省，打通数据壁垒。
3、全国公寓"外国人持有率"大普查！
2025年12月启动，总务省+国交省联手，重点盯东京23区、大阪、冲绳、北海道。
2026年1月出结果：一旦某栋楼外国人持有超30%，直接列入"注视对象"。
东京港区某高端公寓，外国人持有率已逼近25%，这波普查怕是要"点名"不少楼盘。
4、"注视区域"暴增10倍，买地？得过内阁府这关！
以前只有自卫队、美军基地1公里内+国境离岛是重点。
现在？沿海全域+水源地上游+高铁沿线全纳入，防卫省亲自提案。
在这些区域买地，需内阁府事前审查，最长90天，期间不许动土。
讨论最热烈的，比如北海道ニセコ滑雪场附近，过去5年外国人（多为澳大利亚、新加坡资本）买地建度假村，地价翻了3倍！
5、政府出手，帮岛民"回购"中国买家岛屿！
山口县濑户内海笠佐岛（94万平米），岛上只有7位老人。
9月底，3名中国买家购入3651平米土地，位置就在美军岩国基地舰船、军机航线旁。
岛民急了，连夜建"笠佐岛守护会"，54名跨党派议员组调查团，众筹要买回来。
政府表态，众筹成功就用公权力优先收购，防止二次转手。
新政限制外国人后，东京房价会降嘛？
根本不会！
数据说话：
——目前东京23区新建公寓均价已破1.3亿日元（约600万人民币），同比涨20%；
——二手房市场更热，价格涨的更加疯狂。
这里面，确实有外国买家和投资公司的贡献，但也不能全怪外资！
三菱UFJ信托银行调研称，港区、千代田区、渋谷区高端公寓，外国人购买比例仅19%。
日本人都说中国人把他们房价炒高了，其实他们自己人也在炒，而且还不少。
房价暴涨，除了市场稳定和回报率高之外，还有更关键的：
成本大涨了！
建筑材料涨价、人工短缺、人工成本涨价，跟房子相关的一切都在暴涨。
日本建筑工人平均年龄超50岁，年轻人不愿干，工钱翻倍都不够用。
只要这些还在涨，即便把外国人都拦在门外，房价依然拦不住的涨！
从"欢迎"到"警惕"，日本为何对外国人态度大变？
日本过去一度鼓励外国人来日投资、定居，甚至推出"经营管理签证"吸引外资。
如今政策明显转向，似乎时时刻刻防着外国人，什么信号？
一方面，是对国土安全的警惕，尤其是中美博弈背景下，日本对"战略要地"被外资收购尤为敏感。
另一方面，也是对社会结构的调控。
随着在日外国人持续增加，据日本出入国在留管理厅数据，在日外国人总数已突破300万。
日本社会开始思考：如何在不排斥外国人的前提下，实现"有序共生"？
只剩3个月？!
按照规划，2026年1月完成方案方向制定，但并不意味着1月份会立马执行。
加上细节调整，到最后执行，动作会很快。
对于想在日本置业的外国人来说，2025年最后两个月，以及2026年初将是关键窗口期。
之后，买地、买房、买林子，都将面临更严格的审查。
这事儿对我们投资者来说，也是个提醒：
第一，未来，日本核心城市，诸如东京、大阪市核心区域的土地、带土地的房子（一户建、整栋）会越来越有价值、越来越贵，还要涨一截儿！
第二，错过最后的窗口期，以后在日本，买房买地投资，自由度肯定会更小、成本可能还会更高！
第三，最好的窗口期，可能只剩下半年！
所以，如果想下手，最好要趁早！
日本房子种类太多了，小户型公寓、塔楼、一户建、整栋，不是都有房+土地产权嘛？不都是永久私有产权嘛？这几种房子带的土地，有何差别？哪种增值最快？哪种增值最慢？哪种已经涨不动了？
带着中国民宿的经验，复制到日本可行吗？
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