随着希腊黄金签证投资者转向翻新闲置房产，以满足25万欧元的投资门槛，希腊的境外房产购置热潮正逐步降温。
据希腊当地媒体报道，希腊黄金签证相关房产购置活动放缓，这一趋势正助力该国长租市场增加房源供给，有望缓解雅典的住房短缺问题。
截至2024年底，境外投资者累计购置希腊房产约1.6万套，其中近1.5万套在成交后即刻投入长租市场。这一现象的出现，很大程度上源于2024年希腊出台的一项新政——禁止黄金签证关联房产用于短租运营，包括在爱彼迎等平台上也禁止。
报告指出，目前已有1,000-2,000套完工公寓即将入市；预计到2027年，雅典都会区通过盘活闲置商业地产改造为住宅的项目，还将新增3,000-5,000套住房。
2025年，受黄金签证投资门槛上调政策的影响，希腊黄金签证相关的境外房产购置活动有所减少。今年前9个月，相关投资规模同比下降24%。
希腊央行数据显示，2025年1-9月，与黄金签证项目挂钩的房产投资额约为14.6亿欧元，较2024年同期的19.25亿欧元有所下滑。
这一下降趋势在第三季度进一步加剧，投资额同比锐减32.7%，从去年同期的7.837亿欧元降至5.27亿欧元。
2024年曾是希腊黄金签证市场的峰值之年，全年相关房产投资额达27.5亿欧元，初始申请量高达9411宗。但自投资门槛调整政策落地后，该项目的增长势头已有所放缓。
新政要求，在需求旺盛区域购置单套房产申请黄金签证，面积需不低于120平方米。据报道，这一要求促使很多投资者将目光转向商业地产改造、旅游开发项目，以及具备长期商业规划的住宅项目。
值得注意的是，尽管房产投资领域有所收缩，但2025年前9个月希腊的整体外商直接投资仍达到86亿欧元，其中医疗、科技及物流领域成为投资主力。
转向翻新闲置房产，锁定25万欧元低门槛
目前，投资者仍可通过购置并翻新老旧历史建筑或商业地产（如闲置写字楼、商铺、仓库）改造为住宅公寓的方式，满足25万欧元的低门槛，申请希腊黄金签证。
据报道，这一政策例外已推动雅典市中心多个片区掀起翻新热潮，包括埃克萨夏、梅塔克索里亚、基普塞利和比雷埃夫斯等地，这些区域内大量闲置建筑已荒废逾十年。
此类翻新项目具备成本优势——建筑主体结构已存在，可有效降低施工成本；同时既能帮助申请人以25万欧元的低门槛达标，又能为房源紧张的雅典市场补充住房供给。
雅典境外房产交易仍占重要份额
尽管整体热度回落，但境外购房者在雅典住宅市场仍占据重要地位。2025年，境外买家的交易占比约为雅典房产成交总量的40%。
截至2025年9月，希腊全国范围内待处理的黄金签证申请共13,499宗，其中雅典所在的阿提卡大区就占了约11,500宗。
此外，希腊官方在2025年大幅缩短了申请审批时长。如今部分新提交的申请案，30天内即可完成审批；而2024年，该项目的审批周期一度长达18个月。
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