自住与投资兼顾，着眼长期生活品质和资产稳健，用理性选择对抗市场波动。
【内容提要】
能自住提升全家生活质量…不自住也能出租换取收益…哪怕在极端情况下，也有变现通道
Hi，大家好，我是Shaun。最近确实有不少朋友跟我说："你最近怎么出来的频率越来越少了？"说实话我不是出现的频率少了，只是去完成了一件——让钱包和精力都被「被榨干」的人生大事。我在美国下OFFER了，第二套自住房。从看房、下Offer、反复拉锯，这段时间我对对"买房这件事本身"，有了一个更深入的、更现实、甚至有点残酷的重新认识。我知道，很多在美国的朋友此刻一定会问我一句话：
"房贷利率还在 6% 左右，房价也没怎么跌，你为什么不等等？"…"为什么偏偏在这个时间点换房？"…
老实讲，在签下合同的那一刻，我自己也犹豫过。甚至在心里问过自己：
"我是不是在逆势？是不是太冲动？？
所以今天这期视频，我不聊宏观数据經濟分析，更不是来晒房子炫耀的。我想用一个真实买家的视角，跟你聊聊三件事：
●为什么在2026 年，我依然选择换房
●换房这件事，真正的底层逻辑是什么
●美国房产，到底还是不是普通家庭资产配置的压舱石
如果你现在也正处在犹豫、焦虑、反复算账的阶段，也许这期视频能帮你把思路理清一点点。话不多说，let's get into it。
一、为什么换房？
先聊"为什么换房"。很多人觉得，换房是为了赚钱。但对我来说，这一次换房，是家庭生命发展阶段的必然选择。
第一套房，都是"刚需过渡型"：预算有限、离工作近、能住就行。但随着家庭成员增加、孩子长大、再加上我现在更多时间是work from home（远程居家办公），旧房子的局限性，开始变得非常明显。在美国，换房从来不只是换一个更大的房子，它本质上是一次——生活方式的重组。
1.学区与社区环境。
我太太本身就是K-12 阶段的一线教师，今年下半年，两个孩子都到了进小学的年龄。让我太太在家门口就能上班，让孩子进入妈妈任教的高质量学区接受正规教育，这是我们全家换房的第一动力。
2.第二，空间的功能性。
后疫情时代，独立书房、健身空间、甚至给父母预留的套房，已经不再是"改善型奢侈"，而是长期生活的刚需。说句实话，现在给大家拍视频的这套房子，真的不够用了。
3.心理韧性。
很多人死守着疫情期间3% 的低利率不肯动，这叫"利率锁定效应"。但我想明白了一件事：房子是用来住的，不是用来供着看的。为了省那点利息，却牺牲3–5 年的生活质量，这笔账，其实并不划算。
当你真正意识到：生活品质带来的长期价值，已经高于利率差带来的心理安慰，那可能，就是你该认真考虑换房的时刻。
二、为什么是现在？
很多人会说一句话："现在买房，不就是高位接盘吗？"这个问题我想了很久，也认真算过账。没错，从疫情前到现在，美国整体房价涨幅差不多有50%。原本65万美元的房子，很多地方已经涨到了100万，哪怕是20万的小房子，现在也要价30万了。但有一个经常被忽略的事实是：我已经有一套房子了。这意味着——我作为卖方，已经享受到了这轮资产增值的红利。所以我真正要算的，不是"现在是不是最高点或者低点"，而是：新房的购置成本，会对冲掉我多少既有房产的增值收益？
为什么我选择在2026年进场？
第一，市场正在回归理性。
2021、2022 年那种"不看房就下 Offer、甚至十几个人抢一套、随便加价十万美金"的疯狂时代，已经结束了。现在，买家有了更多选择权和议价空间，可以做 inspection，可以谈条件，可以慢慢挑。
第二，库存的微妙平衡。
利率不低，但库存在缓慢回升。如果你等到利率降到5% 甚至更低，很可能会发现——所有竞争对手又来一起抢房了，房价被重新推高。与其在低利率时加价抢房，我更愿意在高利率时折价买房，未来利率下调，再做refinance。
第三，说句实话，也有运气成分。
我现在买到的这套房，在目标区域、目标面积里，涨幅明显低于整体市场。卖家急着搬家，我求稳，一拍即合。这里送大家一句我这次最大的买房心得：Date the rate, marry the house.利率是会变的，但地段和房子本身，是长期的。房子合适+ 月供可承受，这才是最关键的两点。
三、2026 年，房产还是压舱石吗？
最后一个问题：2026 年，美国房产还适合作为资产配置核心吗？我的答案是：适合，但你的预期要变。
疫情那种"买了就翻倍"的暴利时代，大概率已经过去了。现在的房产，更偏向于——防御型资产、抗通胀工具。房產對比股票、黃金白銀、加密貨幣等等資產，它有三大优势：
第一，实物资产的安全性。在全球货币超发、地缘政治不稳定的背景下，好的不动产，通常有国家兜底、人口迁入、学区加持，这本身就是硬通货。
第二，租金现金流。即便房价涨得慢，优质区域的租金依旧有韧性。投资房即便不自住，租金也能覆盖大部分成本。
第三，杠杆优势。在所有投资工具里，只有房产能让普通人用美国政府支持的30 年固定利率，撬动如此大的资产规模。这本身就是极强的资金效率和税务优势。要知道，在美国还有自住房出售夫妻联合申报500,000资本利得免税的好政策。
把我刚刚总结的通俗化总结，
●能自住，提升全家生活质量
●不自住也能够出租换取收益
●哪怕在极端情况下，也能够有变现通道
所以，如果你想靠买房短期致富，现在可能不是好时机；但如果你想为家庭资产找一个稳定的压舱石，美国房产，依然是普通人能触及的最优解之一。
当然这里要补充很重要一点我的思考，并不是所有国家和地区的房产都可以作为压舱石。好的房产配置同时满足三条底层条件：
第一，产权是否清晰、长期可预期。房子值不值钱，首先不是看涨幅，而是看你未来10 年、20 年，甚至传给下一代的时候，它是不是还"属于你"。如果产权边界模糊、政策不透明、规则随时可能被改写，那再便宜的房子，本质上都更像一张长期不确定的筹码，而不是资产。
第二，是否存在真实、持续的居住与租赁需求。房产这个压舱石不是靠故事托底，而是靠真实需求。
更像压舱石的地区，往往具备：
●持续或稳定的人口流入
●明确的产业支撑，比如教育、科技、金融、制造等等
●对外来人口有一定吸引力
即使像底特律这样经历经济周期波动，居住与租赁需求不会消失，只会阶段性放缓。
第三，金融环境是否支持长期、低风险的杠杆。
房产之所以能成为普通家庭的核心资产，很大一部分原因，在于稳定、长期、可预期的融资体系。房产都不便宜，动不动就是一个家庭上十年的全部积蓄，如果一个市场里，房贷周期短、政策频繁摇摆，那房产对家庭来说，往往更像"高压负债"，而不是安全垫。
所以你会发现，真正能长期作为"压舱石"的房产，往往集中在产权稳定、人口结构健康、金融体系成熟的少数国家和地区。即便在美国，也不是每个地区的房产都可以无脑入的。
这也是我关于房产投资的另一个总结：房产是不是资产配置的压舱石，不是看你买得多便宜，而是看这个房产市场，值不值得你把未来20 年托付进去。
【总结】
买第二套房，对我来说，不只是资产配置的增加，更是对未来生活的一种承诺。在美国买房，从来就不是赌一年、两年的涨跌，而是看10 年、20 年之后，你想过什么样的生活。如果你也在考虑买房，我只送你一句话：不要试图精准抄底，因为没有人能做到那么精准。只要你的现金流安全，只要这套房能真实提升你的生活幸福感，那么对你来说，当下，就是最好的时机。如果你对在美国买房、选区、房贷还有任何问题，欢迎在评论区留言，我们一起讨论。
顺手牵洋，一个最懂企业家跨境配置的频道。我是Shaun，在这套房里拍视频，且拍且珍惜——说实话，还真有点舍不得。我们下期见，拜拜。
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