日本政府收紧外国人购房政策实为规范市场，并非禁止投资。当前市场情绪导致优质房产出现价格窗口，为长期投资者提供机遇。旧屋改造租赁等模式收益可观，适合寻求稳定回报者。本文结合政策与实地经验，为在日本生活或投资提供清晰指南。
如今中日关系紧张，到底能不能去日本？
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2026年的日本——不只是风险，更是捡大漏的窗口年
2026年，对于真正想在日本生活、投资房地产与事业的人而言，是一个非常独特的窗口期。最近，阿拉蕾回到日本、亲身参与市场调研、买卖，看到了很多极其有吸引力的"超级大漏"物件，亲眼见证地产中介与房东在政策收紧预期下的心理与行为变化。
对于外界关于日本"收紧外国人购房"的解读，我认为其中有大量误区与片面声音。实际情况是：
• 政策收紧不是针对遵纪守法的外国人，而是针对不守规矩与投机性行为的个体与行为；
• 遵纪守法、长期生活与事业规划的人，尤其是有稳定收入与租约的人仍会获得支持与鼓励；
• 市场上出现的"漏级价格房源"，很大程度上来自心理预期驱动，而非基本面价值的崩塌。
本文旨在结合新闻、政策解析与个人实践经验，为真正想来日本生活/投资的人提供一个清晰的理解框架和实操建议。
日本房地产市场与高市政策最新概况
1.关于2026年日本外国人政策趋势
最近日本政府确实在强化有关"外国人政策"的制度性框架，涉及在留资格、生活适应规划、以及房地产持有状况等内容。根据最新官方动向：
• 日本政府已在2026年年初汇总外国人政策总体方向，并明确将加强对外国人在留资格、房地产持有等实态的掌握与规则设计。
• "外国人在日本购买不动产的登记信息"将纳入进一步讨论，并可能在后续政策中被规范。
• 财务省侧重于扩大对外国人购房申报的范围，即使是自住用途也须申报。
• 政府讨论强制在不动产登记中填写国籍信息以便管理，但并未直接提出禁止外国人购房。
这些措施的核心逻辑绝不是要"禁止"外国人购房，而是为了提升市场透明度、防止投机行为、适应长期人口与税收挑战。
（毕竟之前有好几例，国人在日本买了房子之后，提高房租把日本人赶出去的案例。也有180天民宿当360天来做的案例等）
这与中国媒体上流传的"全面限制外国人购房"说法，有明显差异：政策重点是监督与监管，而不是排外封锁。
2.日本房地产市场基本面依旧稳健
即使考虑到日本人口老龄化与中心城市房价高企的因素，日本市场依然具有长期价值：
日本房地产投资总体仍具吸引力
根据行业机构CBRE发布的2026年市场报告：
• 2025年投资交易额创历史新高，预计2026年仍将维持高位，显示投资意愿强。
这表明，日本房地产市场并未因政策收紧而失去吸引力。相反，由于长期收益稳定、租金增长与收益率优势显现，吸引境内外资本继续关注。
利率与收益的变化逻辑
过去几年，日本央行与市场利率结构正在发生变化：
• 相较于多年的低息环境，利率已逐步上升，这意味着资本成本上升，也加大了购房者的财务负担；
• 同时，也提高了"租赁收益在更高利率环境下的竞争力"——换句话说，对于租金稳定、风险低的物业而言，其吸引力更明显（尤其是与其他投资资产比较时）。这从市场上对于高租金回报物业的需求上可见一斑。
因此，对长期居住与运营出租为目标的人来说，这种利率变化反而可能带来更健康的投资逻辑和收益预期。（从前年开始日本租金持续上涨）
政策误区纠偏：高市政策不是"排外锁国"
在讨论高市早苗政府的政策时，外界存在几个核心误区，我觉得有必要逐一澄清：
误区一：日本要"禁止外国人买房"？
事实是：政策主轴是监管、透明与规范，而不是禁止。
近期政策讨论包括：
• 在登记中记录国籍信息（日本人也需要）；
• 扩大住宅用途购房申报要求；
• 加强房地产市场对"非居民"持有数据的掌握。
这类措施的目的很明确：为了掌握市场数据、防止投机倒卖（因为现在东京的市场已经让很多日本本土工薪一族老百姓就算贷款也买不起了）、确保居住者与投资者公平对待。日本实际并未出台禁止外国人购房的法律。此外，日本历来对外开放国际投资者，并没有法律禁止外国自然人或法人拥有不动产。
因此，将这些监管措施解读为"全面限制外国人购房"是误读。
房地产市场的"窗口期"与大漏机会
1.市场预期与行为变化导致的价格错配
我在这次回日本的实地看房与中介交流中发现：很多卖家、中介因为担忧"政策收紧"与"外国人购房监管加强"，心理上出现了"先卖先赢"心态。
有相当数量的"优质整栋物业（整幢出租大楼 / 小型公寓/一户建别墅）"出现在市场上，其价格相比过去半年的市场估值明显低于预期；当中甚至有好多卖方是日本本地房东或者日本房地产业者的、住户出租率高、位置不错、租约稳定，是真正值得分析的好物业。
这些"漏级房源"不是市场基本面崩盘，而是因为市场情绪与监管预期错配所产生的暂时性机会。
（现在几乎一出来就马上被疯抢，甚至业者自己也会出钱买，再以后加价卖。而小红书上不知是转了几手加了几次的价格，阿拉蕾看到依旧下面问的人很多。——阿拉蕾都怀疑那些加了好几倍的价格到底是自己加的还是不认识一手被人加了价之后再发的了！除了房地产公司，就连我国的上市公司，光阿拉蕾见过的，接触过的，带看过的就好几个了。现在都在疯狂收楼中！！！）
在这种心理博弈时期：
• 有实际生活与运营计划的投资者；
• 重视长期租金收益与稳定现金流；
• 比起短期价格博弈更重视物业实际使用价值；
都可以获取比过去更具性价比的入场机会。
（包括阿拉蕾自己都有入场参与，因为价格太惊艳了。真的是过了这个村就没这店了～）
2.旧屋改造（Renovation）与租赁运营的逻辑
对很多想长住或追求稳定回报的人而言：旧屋改造并非只为民宿。很多人误以为旧屋改造只有在做民宿才能实现价值。实际上：
• 面向长期租赁市场的改造项目同样能获得非常优质收益；
• 特别是在租约稳定、租金有所提升的情况下，很多物业的年化收益率超过10%是现实可见的。
具体案例见日本小哥的逆袭：如何用工资和贷款撬动年收亿万的财富
为什么可能？
1. 日本很多城市存在高租金需求，优质地段的租户群体稳定；
2. 老旧公寓经过合理改造后，可显著提升出租率与租金水平；
3. 相比新建物业，改造成本更可控，且与市价相比性价比更高。
这样的投资逻辑在过去一年市场上已有很多很多个案例，甚至有日本长期副业做经营改造的工薪族因为"旧屋改造"成为年收入过几千万的富裕层人士（阿拉蕾在曾经的公众号文章中就有介绍过）。
"旧屋改造"对认真经营者而言是一个值得关注的方向。
阿拉蕾回到日本后，现在也开始全面收购日本旧屋在做改造了。目前已经好几个在谈物件，连装修团队都已经找好了！
投资与生活建议（可实操框架）
结合政策、市场与实践经验，我给想在日本生活/投资的读者提出以下几个关键建议：
1.明确目标：长期居住 vs 投资回报
• 若目的是长期居住并稳定生活：优先关注交通便利、周边配套成熟的物业；
• 若目的是稳定现金流与资产收益：关注租赁市场稳定、租约延展性强的物业细分（如单身租客需求旺盛的区域）；
明确目标后再去筛选物业，避免被短期价格波动左右。
如今中日关系紧张，到底能不能去日本？成竹团队刚考察回来，很多事情跟网上说的都不一样。
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