购房时未登记公寓虽价低但隐患多：无法确保所有权、影响居留申请、可能无法合法化。本文解析合法与非法未登记房产区别，提供登记步骤与风险规避建议，强调购前核实必要性，并介绍专业服务助您安全置业。
在塞尔维亚购房，价格是买家考虑的重要因素，由于未登记的公寓价格较低，这类房产在塞尔维亚非常流行。但是，购买未登记公寓实则会给买家带来一些风险。在了解这些风险之前，我们需要了解"什么是未登记的公寓房产"？
在塞尔维亚，未登记房产是指未在不动产地籍册中登记的房产。如果房产未在地籍册中登记，而买家仍然想要购买，则应告知其此举可能导致严重后果。风险在于，法律规定不动产所有权只能通过在地籍册中登记房产来取得，其次外国人只有购买已登记的房产才能申请长达三年的塞尔维亚居留许可。
房屋或公寓未登记的原因可能有很多，但大多数情况下，只要花些时间和精力，就能轻松解决。您可以到主管机构或地籍处登记房产和所有权。
根据法律规定，拥有产权的人有义务申请登记产权和所有权。现任产权所有人以及购买未登记产权的人都可以提出申请。但是，在购买之前，务必核实该未登记产权是否合法化，以免耽误申请居留许可，甚至产生不必要的纠纷。
合法和非法未登记房产
合法未登记房产指的是新建但尚未在土地登记册上登记的公寓，但这些公寓的建造符合建筑许可证的要求。旧公寓和其他拥有完整合法文件的房产也属于此类，这类房产的登记通常比较容易。
对于非法未登记房产，情况则复杂得多。例如，2015年以后建造的非法建筑，或是30、40年前建造的、从未获得入住许可证的公屋，都属于此类。这类房产既无法登记，也无法合法购买或成为其所有者。尽管法律理论上允许将符合最低法律要求的非法建筑合法化，但实际上，合法化进程却进展缓慢。
是否可以购买未登记的公寓？
根据法律规定，在房产买卖方面，已登记房产和未登记房产的法律地位相同。这意味着即使房产未登记，也可以进行买卖，但存在一定的风险。关键在于确定房产是仅仅未登记，还是未登记但属于非法房产，因为非法房产无法登记。如果是合法房产，只是未登记，则登记流程可以顺利完成。
如何登记公寓？
第一步是购买公寓的人提交房屋登记申请。之后，投资者的产权将转移给申请人。下一步是收集证明楼宇所在土地所有者或占用人的文件。通常情况下，土地所有者或占用人是投资者、市政当局或主管政府部门，具体取决于楼宇的规模。此外，您还需要建筑许可证和入住许可证才能进行登记。
什么情况下房产属于非法房产？
如果房产建造时未获得许可，或者建造过程不符合已颁发的许可规定（例如，建筑面积超过核定面积），则该房产属于非法房产。即使是这类房产，只要卖方已提交合法化申请，买方仍可购买。如果您决定购买此类房产，请务必索取一份证明该房产正在办理合法化手续的证明文件。
购买未登记房产有哪些风险？
在某些情况下，公寓可能根本无法登记，或者至少无法在规定时间内登记。因此，新业主可能无法将所有权登记在自己名下。
如果您想出售房产，但您并非房产的登记所有人，或者您需要证明自己是房产所有人，那么您将无法完成交易。在这种情况下，您只能依赖对方对您是实际房产所有人的认可。
政府有可能更改公寓登记的条款和规定。
购买正在办理合法化手续的公寓时，购买后合法化申请可能会被拒绝。
如果合法化失败，政府可能会下令拆除该房产，尽管这种情况很少发生。
购买部分已登记的公寓时，也可能出现一些问题。例如，其中一间房间未登记，且其面积未经其他住户同意，侵占了公共用地。在这种情况下，公寓业主委员会可能会没收这部分未登记的面积。
未登记的房产无法进行抵押，因此不能用作贷款担保。未登记的房产可能会阻碍潜在买家通过银行贷款购买房产。
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