EB-5投资中，就业盈余、开发商信用、还款来源、资金监管、成功先例是五大关键。本文以Extell鹿鸣谷四季酒店为例，详解如何核查这些要素，避免项目亏钱，适合正在选项目的投资者。
Tags:
◎ 文章来源：智谷国际编辑部
有个客户，去年找到我们的时候，刚从另一家机构那边出来。
他在那边谈了快三个月，合同都快签了。我问他，你看过这个项目的就业报告吗？他愣了一下，说，看过，写的是每个投资人对应19个岗位，超过要求的10个。
我说，那你知道这19个岗位是怎么算出来的吗？
他说不知道。
这个问题，没有人告诉过他需要问。其实很多人在看EB-5项目的时候，问的问题就是两个：多少钱，要多久。这两个问题问完，基本就觉得差不多了。但这两个问题，恰恰是最不重要的两个。
EB-5绿卡能不能到手，核心只看一件事：就业创造够不够，而且经得起审。
移民局不是核对一个数字，而是会仔细审查这个数字是怎么算出来的。用的是什么经济学模型，乘数系数怎么取，项目的施工进展有没有如期，酒店开业后的就业有没有真实达到预期——每一步都可能被挑剔。
所以仅仅"够了"是不够的，要有盈余，而且要有足够厚的盈余。
我们自己看项目的时候，就业盈余低于2倍的，基本上不会深聊。做到3倍以上，才觉得安全垫够厚。
我们在研究鹿鸣谷四季酒店的时候，翻了它的经济报告。
总共5676个就业机会，平均到每个投资人是38个岗位，差不多是要求的4倍。
其中34%是直接就业——移民局要求的最低标准是10%。
这个数字我们看了挺久，算了好几遍，确认没有看错。然后我们才继续往下研究它。
就业的问题解决了，第二个要看的是开发商。
EB-5投资，本质是把钱借给开发商。开发商去建项目，项目建完卖出去，拿到钱来还你。所以开发商的实力和信用，直接决定你的钱最后能不能回来。
但很多人对这件事的态度是：中介说这个开发商很好，美国大开发商，没问题的。
"没问题"不是一个答案，是一个回避。
好在美国是一个信息相对公开的市场，开发商的融资历史、还款记录、有没有过违约，都是可以查到的。我们每个项目都会去查一遍，不是听说。
Extell 从2000年做到现在，拿过275笔融资，金额加起来超过195亿美元。借给他们钱的是花旗、摩根士丹利、黑石这些机构。
275笔，零违约，没有一笔还不上。
纽约One57那栋大楼，就是他们做的。
更关键的是，他们之前做过两个EB-5项目——科罗拉多韦尔四季酒店和达拉斯四季度假村，一个2022年还款退出，一个也是2022年。两个都完成了，钱都还回去了。
这才是真的背书。不是"我们实力很强"，是有案可查、有迹可循的退出记录。
钱能不能还回来，还有一个问题很多人没想到问：还款的钱，从哪里来？
这听起来是废话，但真的不是。
EB-5还款主要有两个来源，一个是项目运营产生的收益，比如酒店开业之后的经营利润；另一个是资产出售或者再融资。前者的问题在于，酒店运营好不好，谁也说不准，有太多变数。如果完全依赖运营收益来还款，那风险就比较高。
所以我们看还款来源的时候，更喜欢那种已经提前锁定了一部分的。
鹿鸣谷这个项目里，有123套四季品牌的奢华住宅，由苏富比来操盘销售。
我看到这个设计的时候，第一反应就是：这是主动给还款加了一道保险。
苏富比从2025年初开始卖，4个月卖出45套，到今年初已经卖出了58套。
这58套豪宅的回款，是独立于酒店运营之外的还款来源。项目还没开业，已经有真实的预售回款在那了。
但还有一件事，我必须说清楚。
EB-5历史上出过不少资金被挪用的案例，而且不是个案。
最常见的操作是：投资人的钱打进来了，开发商拿去用了，用在其他地方，原项目没钱推进，最后烂尾，钱追不回来。
所以每次我们看项目，都要搞清楚一件事：这笔钱打进去之后，在谁手里，凭什么条件才能动用？
好的结构是这样的——资金进入独立监管账户，由专门的第三方托管机构来管，不是开发商自己管。开发商要用钱，要提供真实的应付账单，由托管方独立审核之后才能划拨。每一笔支出都有记录，都可以查。
鹿鸣谷用的就是这套架构，由JTC来托管。
这不是特别高的要求，但能做到这一点的项目，其实没有那么多。
最后还有一件事，很多人忽略了，但我觉得是最重要的。
EB-5的周期很长。从投资进去，到拿到绿卡，快的话4到6年，慢的话更久。整个过程先递I-526E，等审批，再等排期，再走I-485或者领事面谈，每一步都要等。
如果你选的是一个全新的项目、全新的模式，那一切都是未知的，没有人知道会遇到什么问题。
但如果同一个开发商、同一个区域中心，之前已经有人走完这条路呢？
鹿鸣谷是五月花系列的四期。一期是鹿鸣谷君悦酒店，去年11月正式开业了。
一期的130组投资人，I-526E全部获批，其中50+个家庭已经拿到了临时绿卡。
这条路，有人真实地走完了。
四期和一期用的是同一片度假区、同一个区域中心、同一个开发商，复制的是同一套流程。你不是第一个吃螃蟹的人。
我们接触过很多EB-5项目，市场上不少的项目就业刚刚够、开发商的信用记录模糊、还款完全依赖运营收益、资金监管说不清楚，也没有任何可以参考的成功先例。
这类项目，我们不推，也不会拿来给客户看。
我说这些不是为了推销什么，是想让你知道，我们在看一个项目的时候，会认真看哪些东西。
鹿鸣谷这个项目，这几件事都经得起认真看。
没有评论:
发表评论