希腊、西班牙、葡萄牙等国黄金签证政策密集调整，房产投资与居留身份已基本解绑。文章梳理了希腊投资门槛涨至80万欧元、西班牙项目关停、葡萄牙入籍年限延长等变化，并给出预判政策稳定性的三大维度。适合有意通过投资获得欧洲居留或护照的投资者参考，需关注匈牙利25万欧元基金、土耳其40万美元房产、巴西19万美元等当前稳定选项，注意将房产投资与身份项目拆分为两项独立决策。
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Anatoliy Letaev指出，欧洲房产‑签证捆绑模式已然终结，而大多数黄金签证投资者仍未更新自身投资评估模型。
三年前，南非夫妇Frans Viljoen与Jordaan Viljoen在伯罗奔尼撒半岛东部的波尔图赫利购入一套三居室住宅，成交价27.5万欧元。
他们凭借该房产取得希腊黄金签证，自住之余，每年部分时段将房源挂在爱彼迎短租；在希腊漫长的夏季，每晚租金可达250–300欧元。如今这套房产估值约32.5万欧元，居留许可允许二人在申根区自由通行，租金收入也足以支撑他们的旅居生活。
移民咨询机构Migronis在2023年详细记录了这一案例，它直观展现了当时希腊黄金签证项目的核心优势：在风景优美的国家购置房产、获得居留许可、持有可产生收益的资产，一笔交易即可全部实现。
但如今这样的投资方案已无法复制。2024年，若同一位投资者打算在雅典的潘格拉蒂或格利法达购置公寓，雅典市中心的投资门槛在18个月内两次上调，从25万欧元涨至50万欧元，随后进一步提高至80万欧元。同时，通过该项目购入的房产被禁止短租，违规者将面临5万欧元罚款。
当地房地产市场并未崩盘，欧元汇率未下跌，旅游业也未衰退。希腊2024年GDP增长 2.3%，2025年增长2.1%，因此问题根源并非本国经济疲软。
一类特定买家 —— 依托房产收益搭建投资模型、绑定居留身份的投资者，突然发现原有评估逻辑已不再适用于当下的市场环境。据希腊媒体援引一家在希腊与荷兰均设有办公室的房产咨询机构数据，非欧盟买家对希腊房产的关注度同比下降83%。
政策变动并非只发生在希腊。西班牙于2025年4月全面关停黄金签证项目，导致西班牙市场每年流失数万笔非欧盟房产交易。
希腊哈尼亚
同月，欧洲法院裁定马耳他投资入籍计划违反欧盟法律，理由是该项目将欧盟公民身份商品化；马耳他在三个月后终止该计划。这是欧洲唯一的投资入籍护照通道，关停并非出于议会决议，而是法院判决所致。
葡萄牙于2023年10月取消黄金签证的房产投资路径；今年5月3日，葡萄牙总统签署修订版《国籍法》，将常规入籍年限由5年延长至10年（欧盟及葡语国家共同体公民为7年），该法案正待在《共和国公报》正式发布。
短短24个月内，西班牙、马耳他、葡萄牙、希腊均改写了居留类房产投资规则，此前基于旧政策开展交易的投资者，不得不重新核算投资收益。
笔者认为，这一变化对行业从业者的影响远比表面看上去更为深远：立法政策不再是投资房产的次要背景因素，而是成为决定资产定价的核心主导因素。
此前，居留类房产可采用与普通房产相同的评估工具：汇率风险、空置率预估、利率水平、本地房价周期。政策法规虽一直存在，负责任的顾问也会持续关注，但此前政策变动节奏缓慢，近乎稳定不变。
而两年内欧盟四大主流黄金签证项目接连改革，旧有逻辑已不再适用。如今业内专业机构分析五年期投资标的时，用于研判政策未来走向的时间，已与评估房产本身的时间相当。
根据我们的行业经验，可通过三大维度预判一个投资居留项目的政策稳定性：第一，立法变动记录：过去五年内政策调整频率如何？
希腊核心区域门槛18个月内两次上调；葡萄牙2023年取消房产通道，2026年翻倍延长入籍年限；土耳其在2022年6月将房产投资门槛由25万美元上调至40万美元，此后未再调整。
第二，该项目是否成为本国国内政治博弈焦点。西班牙与葡萄牙改革前夕，黄金签证均被舆论归为房价可负担性问题；一旦该舆论占据主导，项目的政治支持基础便会瓦解。
希腊当下正出现相同趋势：当地媒体将居留项目视为推高房价的推手，这类项目随之面临政策变动风险。
第三，距离下一次全国或议会大选的时间。政策调整并非凭空发生，往往源于竞选政治诉求。对于持有周期为五年的投资者，距离大选还有三至四年的国家，政策稳定性远高于半年后即将大选的国家。
欧盟境内可选项目已大幅缩减。匈牙利于2024年7月重启贵宾投资者计划，是目前欧盟内最稳妥的投资获居留通道：向匈牙利国家银行监管的获批房地产基金投入25万欧元，可获得有效期10年、可再续10年的居留许可，无最低居住要求，持有8年后可申请匈牙利国籍。
该项目仅开放基金投资路径；原始草案中包含的50万欧元直接购房选项，在2025年1月正式落地前便被取消。事实上，匈牙利提前复刻了希腊与葡萄牙的改革方向：从项目设立之初，便以基金投资为主，而非直接购房。
马耳他仍保留仅获居留的通道 —— 马耳他永久居留计划（MPRP），要求投资37.5万欧元购置房产。与欧盟其他永久居留项目类似，原则上可通过常规入籍途径申请国籍，但需在马耳他实际居住约5年，并通过马耳他语A2等级考试。
马耳他
欧盟以外的欧洲地区，土耳其是当下政策最稳定的选择。尽管市场频繁传言门槛将上调至50万美元，但土耳其投资入籍计划自2022年6月起，房产投资门槛一直维持40万美元不变。
该项目房产持有期限为3年，房产投资是绝对主流路径；与希腊模式不同，投资者最终拿到的并非居留许可，而是护照。过去18个月，我们对接的客户中，选择土耳其而非希腊的人数显著增加。
这一趋势在已持有优质主护照、将第二本护照作为“B 计划”的高净值人群中最为明显：他们购置备用国籍，是为应对主居住国环境恶化，而非单纯身份升级。
与土耳其项目一样，拉美地区无法提供欧盟护照，但它们具备欧洲项目正在逐步丧失的优势：审批周期短、投资门槛稳定。
巴西房产投资居留项目门槛长期稳定：全国大部分地区为100万雷亚尔（约19万美元），北部与东北部地区为70万雷亚尔（约13.3万美元），多年未调整。
更关键的是，巴西住宅市场需求并不依赖居留项目。笔者居住的弗洛里亚诺波利斯，根据FipeZAP房价指数，2025年年中住宅价格同比上涨近10%，高端住宅2024至2025 年销售额涨幅达170%。即便居留项目明天关停，当地房产市场依旧保持增长。
哥斯达黎加投资签证自2021年起门槛稳定在15万美元，项目体量虽小，但稳定的投资门槛同样具备参考意义。
近十年投资居留领域最关键的变化，却被大多数投资评估模型忽视。长期以来，购置房产与获取居留/护照本是同一项决策。
旧版希腊模式、西班牙黄金签证、2023年前的葡萄牙项目，均是一笔交易实现多重收益：房产产生租金收益、满足居留申请条件、最终可用于申请护照。而这种捆绑模式在欧洲已基本消失。
葡萄牙波尔图
实际影响是：过去投资者只需要思考“哪个欧洲国家的房产+签证组合最优”，如今则要拆分两个独立问题：我想在哪里配置房产资产？以及，哪个居留或投资入籍计划能满足我的身份需求？
以葡萄牙为例，当地房产依旧具备基本面支撑，仍是优质投资标的；但获取葡萄牙护照，需通过黄金签证基金投资路径，且入籍周期进一步拉长。土耳其与拉美地区虽仍保留捆绑模式，入籍速度更快，但无法享受欧盟权益。
除此之外，多米尼克、圣基茨、瓦努阿图等加勒比及太平洋地区小型投资入籍计划，允许投资者无需购置房产，即可为自身身份组合新增一个备用国籍。
今年最难给出专业建议的投资者，并非看不懂收益测算的人，而是2023年搭建好投资模型后便不再更新的人。如今，明确量化政策风险、将房产投资与身份项目拆分为两项独立决策，已成为行业专业投资的基础准则，而非进阶优化项。
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