在日本买房，不能连这10点都不知道

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为什么在日本买房，如何在日本买房，理由很简单，操作很简单，但如果深究起来，里面的门道也不少。

咱们今天就做个 10 问 10 答，但只算是冰山一角，如果你想要了解可以加入交流群。

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1、外国人在日本买房的门槛

只需要提供：钱和护照。

✅日本对外国人购房没有限制，不需要签证或长期居留权；

❌买房不等于拿签证：购买房产不会直接获得日本长期签证或永住权；

💰与日本人相比，外国人在购房时享受的税收待遇相同，没有额外优惠；

2、日本买房的流程

3、日本房产都是永久产权吗

我们在看到很多日本房产的相关优势介绍文章时，总会有一句：永久产权，世代传承的好资产。

但是请注意，日本房产并不都是永久产权（即所有权），主要分为以下几种类型：

①所有权（永久产权）

购房者拥有该房产的 完整所有权 ，包括土地和建筑物。该产权无时间限制，可以自由买卖、继承、赠与。

在日本，购买 独栋住宅 或 部分公寓 时通常是永久产权，但公寓需要特别关注土地权属。

②借地权（定期租赁权）

购房者只拥有建筑物产权，但土地是租赁的，需要向土地所有者支付地租。

通常有 50 年、70 年、99 年等不同年限，到期后可能需要归还土地或续租。价格通常比永久产权的房产便宜。

③定期借地权

这是 不可续约 的租赁权，合同到期后，土地必须归还给地主，建筑物可能需要拆除。适用于商业地产或某些公寓楼。

④共有产权

土地和建筑物可能归多人共同所有，购房者只能持有其中的一部分产权。

这种情况在 公寓（マンション）中特别常见，即购房者拥有 专有部分（自己房间），但对 土地和公共部分 只有分配的共有产权。

4、日本的物业费都用在哪里了？

日本的物业费，又称"管理修缮金"，需按月缴纳。"管理修缮金"由两部分组成，分别是管理费和修缮金。

管理费是维护和管理公寓公共区域以及公共设施的费用；

修缮金是维修公共区域的资金，例如定期的大规模修缮、由于事故或其他特殊原因而必须进行的维修和公共区域的改建等。

日本房子寿命久，主要在于建造本身和后期修缮。

日本房产有抗震、免震技术，修缮费使用得当、保养好，所以房子的质量也很好，在东京、大阪这些发达地区，10、20 年内不太担心这些自然灾害。

日本房屋的使用寿命一般在 30 年左右，每 5-10 年会做一些防水、电梯维护等小修补，每 20-30 年就会对房屋进行一次大规模的维修，以维护大楼的各项功能。每个月物业会对住户收取修缮金，主要就是用于这一块。

修缮金的使用明细、大楼的修缮金结余也会明确放在房屋的《重要事项说明书》中，资金流向公开透明。

关于具体细分到不同的年份需要修缮的范围，可以参考以下标准：

4-6年左右：需要注意铁部的涂料；

7-10年左右：需要注意铁部、屋顶、屋檐、抽水机、雨水排水机器；

11-15年左右：第一个大规模的修缮时期。需要注意铁部、外壁、屋檐、屋顶、电灯设备、走廊、楼梯、阳台、门铃、网络、消火栓、大楼入口附属设施等；

16-20年左右：需要注意铁部、屋顶、屋檐、火灾感知器、抽水机等；

21-25年左右：第二个大规模的修缮时期。需要注意铁部、外壁、屋檐、屋顶、电灯设备、走廊、楼梯、阳台、门铃、网络、消火栓大楼入口附属设施等；

26-30年左右：主要需要注意门铃、电梯；

31-40年左右：第三个大规模的修缮时期。需要注意铁部、外壁、屋檐、屋顶、电灯设备、走廊、楼梯、阳台、门铃、网络、消火栓大楼入口附属设施等；

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5、日本买房，如何过滤租客

日本的租约一般为两年，若没有搬家需求则会一直续租；在遇到租客提前解约的情况下，住不满 1 年给房东 2 个月租金，住不满 2 年给 1 个月。

日本保证公司的作用：

在日本，租房时通常需要提供担保人（連帯保証人），但由于现代社会人际关系的变化，不是每个租客都能找到愿意承担责任的担保人。

因此，保证公司作为"商业化的担保人"，替租客提供担保，降低房东风险。

保证公司审核租客的信用情况，通过审核后，租客需支付保证公司费用。

在日本租赁市场中出现租客拖欠不缴纳房租的情况时，前三个月会有保证公司为租客垫付租金。但租客仍不肯缴纳的话，保证公司将会对其采取诉讼。

诉讼后如果租客把钱交上的话就撤诉正常租住，否则会申请让租客强制退租，会在法院判决后强制执行。

整个诉讼过程中产生的费用和租客退租前产生的费用都会由保证公司承担。

6、日本房产投资的主要类型

新建公寓，二手公寓，一户建，整栋楼。

7、投资房产的租赁管理

如果买房用于出租，需要了解租赁市场的规则：

①日本租客通常 长租（2年合同），租金稳定；

②退租时，房东需要自行找租客或通过 不动产管理公司；

③保证公司（保証会社）：租客拖欠房租时，保证公司会代缴；

④日本房东负担维修费用，但租客需支付清洁费；

8、日本买房中总看到的建蔽率

建蔽率（けんぺいりつ，Kenpeiritsu） 是指 建筑物的占地面积（建筑面积）相对于土地总面积的比例，通常以 百分比 (%) 表示。

日本政府通过 建蔽率 规定了土地上可建造的 最大建筑面积 ，以防止过度开发、确保通风、日照和防灾安全。

建蔽率越高，表示建筑物可以覆盖更多土地，建筑密度更高。

建蔽率越低，表示需要预留更多空地，如花园、停车场或绿化带。

如果你买了一块 100㎡ 的土地，而建蔽率是 60%，那么你的房子 最多可以建 60㎡ 的占地面积（不包括二层或以上的楼层）。

📌 购房时的实用建议

✅ 确认土地建蔽率，避免买到无法盖大房子的土地；

✅ 如果打算扩建或改建房屋，务必检查是否超出建蔽率限制；

✅ 商业用途房产（如店铺）通常有较高的建蔽率，可提高利用率；

建蔽率是日本房地产的重要法规，影响房屋的建筑面积。如果你在日本购房，一定要关注建蔽率，以确保房子大小符合预期！

9、在日本买房总看到容积率

容积率（ようせきりつ，Yōsekiritsu）

日本政府通过 容积率 限制土地的 最大建筑规模，防止城市过度开发，确保居住舒适度、日照和交通流畅性。

容积率越高 → 可以建造更高、更大的建筑（如高层公寓、商业楼）；

容积率越低 → 只能建造低层建筑，保持低密度环境（如独栋住宅区）；

建蔽率 vs 容积率

建蔽率 规定了建筑物占地面积的大小

容积率规定了建筑物总楼层面积（即建筑的总容积）。

例如：

你的土地是 100㎡ ↓↓↓

建蔽率 60% → 最多建 60㎡ 的一层面积；

容积率 200% → 最多建 200㎡ 的总建筑面积（比如 2 层各 100㎡ 或 3 层共 200㎡）；

购房时的实用建议

✅ 购买独栋住宅时，查看容积率是否允许未来扩建；

✅ 购买公寓时，高容积率意味着可以容纳更多住户，影响房屋密度和升值潜力；

✅ 如果想买土地自建房，一定要计算建蔽率 + 容积率，确认可以建多大、多高的房子；

✅ 投资者注意，高容积率地区（如车站周边、商业区）适合公寓投资，租赁需求高；

注意！容积率 决定建筑的 总楼层面积，影响能建几层。高容积率 地块更适合公寓或商业开发，低容积率 适合住宅。买房前一定要确认 容积率和建蔽率，确保房子符合预期。

10、日本买房，如何选择户型

日本的户型和中国不太一样，它们通常用这些字母再加上数字的组合给房屋格局分类，进而来区别不同的户型和各空间的作用。

户型数字组合

日本的户型布局常用字母后加数字的组合来表示房间数量和房屋功能。常见的有：

1K：1个 客厅/厨房（K）通常是小型单身公寓，适合单身居住，客厅与厨房通常是同一个空间。

1R（Room）：1个单间，没有单独的厨房或客厅，适合单身租客，通常是简易的出租房。

日本常常听到的ワンルーム(one-room)，单一房间小套房格局 1K 和 1R ，差別在于房间跟厨房之间是否存在隔间。

通常房间面积较小，面积大约 14～25㎡ ，深受单身和学生们的欢迎。

1DK：1个 客厅（L），1个 餐厅（D），1个 厨房（K）。

适合1~2人居住，餐厅和客厅可以是开放式的。

1LDK：1个 客厅（L），1个 餐厅（D），1个 厨房（K）。

适合单身或情侣居住，房子会有一个较大的客厅和餐厅区。

虽然都是一房一厅，但日本细分了有L=客，D=餐，K=厨房。

简单来说，就是"客厅"大小差别而已，比较大就可以一起当作客厅使用。

1DK：一般指带饭厅和厨房的单间公寓房。饭厅和厨房通常是一体，面积在20-30㎡之间，深受初入社会的上班族喜爱。

1LDK：1间卧室，带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房。客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型通常面积在30㎡左右，收纳空间相对较大，居住便利舒适。

2DK、2LDK：代表有 2个房间，厨房（K）、餐厅（D）和客厅（L），其中数字越大，房间越多，空间也就越宽敞。适合小家庭居住。

2DK：2间卧室，带饭厅和厨房的公寓房。饭厅和厨房通常是一体，面积一般在50-60㎡，是子女较少的小家庭居住首选，有时也用于单身人士合租。

2LDK：2间卧室，带客厅、饭厅和厨房的公寓房。客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型面积通常在 60㎡ 以上，功能齐全空间较大，住户多为子女较少的核心家庭。

3LDK+S / 三房两厅+储藏室

"S"在日本字意上是储藏室，华人用语常常会用"书房"来称呼，因为根据日本法律，住宅的"房间"必须要有采光，而且采光的面积要大于地板面积的1/7以上，才能被法律称为"房间"，所以刚好建筑上多出一间房间的时候会用serviceroom或是Freeroom来称呼。

3LDK：3间卧室，带客厅、饭厅和厨房的公寓房。客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型面积通常在70㎡以上，功能齐全空间较大，住户多为子女相对较多的核心家庭。

4LDK/3SLDK：3-4间卧室，带客厅、饭厅和厨房的公寓房。市面上这类房型面积通常在90㎡以上，且装修精致，价格不菲，也是日式公寓中的"豪宅"。

另外关于面积的描述，日本通常采用坪和曡（或写作"帖"）作为单位。1曡是一块榻榻米，相当于1.65平米左右；1坪代表2块榻榻米，相当于3.305平方米。

除了数字，日本房产常见标识：

日式住宅还常常包含一些日本特有的元素：

和室（わしつ）：日式房间，通常铺设榻榻米（tatami），有独特的门窗设计（如纸门），可以作为卧室或多功能房间；

洋室（ようしつ）：西式房间，现代家具、地板设计，适合放置床和现代家具，通常会有西式床、沙发等；

CL(closet): 内嵌式储柜；

玄関：玄关，大门口；

廊下：走廊，过道的意思；

脱衣所：和浴室连在一起，相当于在这里脱了衣服进浴室的功能；

UB：或直接写作浴室（よくしつ），都是浴室的意思。里面就是浴缸，且在日本浴室里一定不会有马桶；

WC：厕所一般和洗面所分开独立；

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