2025年4月12日星期六

服了,在东京到底收入多少,才能买得起房啊!

真的给跪了!
东京都内的公寓价格持续上涨,住房贷款利率也在上升。
过去五年里,东京都 23 区的新建公寓价格上涨了约五成,二手房价格更是上涨了六成以上。
尤其像港区、涩谷区这样的热门区域,"亿级公寓"已经变得司空见惯。
那么,在东京的哪里买公寓会相对容易一些呢?
Nikkei 按年收入不同进行了模拟计算。
当然,由于每个人的具体条件不同,这只是一个大致的估算。
不过先说结论:如果家庭年收入低于 1,000 万日元(约人民币50万元),要在东京都 23 区内买新建公寓将会非常困难。
年收入超过 1,000 万日元的家庭,或许可以考虑在练马区、葛饰区或江户川区购房。
如果考虑购买二手房,选择范围就会大得多。
只要年收入能达到 1,000 万日元左右,除了葛饰区、江户川区,还可以在板桥区、北区等地找到适合自己的住房。

新房 5 年涨了5 成,二手房也涨了 6 成以上
东京的公寓价格几乎一路高歌,停不下来。
除了建筑材料和人工费用不断上涨,导致施工成本水涨船高外,海外资金也不断涌入东京市场,进一步推高了房价。
新建公寓:

截至 2024 年,东京都 23 区新房每平米均价达 171 万日元,
如果按照东京常见的 70㎡ 来算,一套房均价高达 1 亿 1970 万日元,比 5 年前上涨了 52% !
二手公寓(房龄10~20年):
目前平均挂牌价为 9,860 万日元,5 年间上涨了 65% !
最贵的是千代田区 1 亿 9217 万日元(约人民币976万元)
最便宜的足立区也要 4,434 万日元(约人民币225万元)。
最高价与最低价:
港区:新房均价高达 2 亿 7,820 万日元(约人民币1,413万元),顶级"亿级公寓"扎堆出现
江户川区:目前新房均价为 7,861 万日元(约人民币400万元),是全区最便宜的选择
不同年收入段位,怎么买才现实?
年收入 <1000 万日元
新房:在23区几乎"碰不到边",房贷压力巨大
二手房:可以考虑江户川区、葛饰区、板桥区、北区、足立区等价格相对温和的区域
年收入 1000 万~1500 万日元
新房:可以尝试江户川区、葛饰区、练马区等外圈住宅区
二手房:可选范围广,性价比高,建议优先考虑靠近车站、保值能力强区域
年收入 2000万+ 日元
新房:有机会挑战港区、涩谷区等核心区的新建高端公寓
投资型二手房:可结合出租收益考虑购入两套物业作为资产配置
不少人以为东京买房门槛是"年收千万起跳"。
其实只要不强求新房,年收入750万也可以圆一个"东京都内买房梦"。
基于2024年3月数据计算贷款形式:
🏦贷款年限:35年
💰还款比例:年收入的25%
🧾首付金额:500万日元
💸固定利率:2.25%(大手金融机构平均)

年收入 1,000 万日元以上:
刚刚能触及 23 区新建公寓的门槛(且选择有限)!
年收入 1,500 万日元:
可选择范围扩展至 墨田区、板桥区等 7 个区!
年收入 2,000 万日元以上:
才能将千代田区、港区、江东区、台东区等 16 个区纳入考虑范围,真正进入核心地段!
5年前 vs 现在:门槛飞跃提升!
5年前
房价较低,贷款利率仅约 1.2%
年收入 1,000 万时,有 12 个区可选
现在
房价飙升 + 利率上涨至 2.25% 
年收 1,000 万能选的区:0个
换句话说,同样的收入和预算,如今能买到的房子远不如5年前
这就是现实的情况,新房已经不是普通人敢轻易碰的,一是门槛太高,二是压力太大,背负的太多,而且普通人也贷不到款。

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在东京,平均房价是年收入的 18 倍
导致市场中真正的买家被抛在后面。但它仍然是受欢迎的投资目的地,开发商正在供应大量"十亿日元公寓"。
根据东京关东厅(东京品川区)的统计,表示新建公寓平均价格与平均年收入之比的"年收入倍数"到 2023 年将达到 10.09 倍(全国平均水平)。
该比率自 2010 年以来上升了 0.43 个百分点,自 2006 年开始调查以来,全国平均水平首次超过 10 倍。

东京不是"买不起房",而是"买不起核心区新房"。当买房开始脱离收入,而变成"投资标的"时,普通人就必须更加理性地:选准年薪,不盲目追高,找到适合自己的区域与房型。
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