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阿拉蕾一直觉得这是条很有希望很赚钱的道路，但是没有想到2025年4月开始日本建筑基准法出台了修正法案：4号特例缩小，部分翻新需要建筑确认申请。
这就意味着"旧屋改造+民宿"会多了很多难度。
那么具体是怎么样一回事呢？
让我把新法律给大家讲解一下，以下内容太专业太干货，望大家理解。
2025年4月建筑基准法修正后，4号特例将缩小。
这意味着在建筑确认申请时，木造二层建筑的结构计算书等需要给相关机构递交申请，不仅新建房屋需要建筑确认申请，大规模翻新也需要。
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4号特例是什么？
建筑基准法的4号特例是指，木造二层建筑及平房住宅在建筑确认及检查审查时，可以部分省略。这一特例将在2025年4月实施的法律修正后发生变化。
首先，让我们看看修正前的现行法律。
特例对象是木造二层和单层建筑。
建筑基准法规定，在新建或大规模翻新时，是否需要建筑确认申请的标准是将建筑物分为四类。
1号至3号包括非木造建筑，或木造结构的但是三层及以上那种的，或建筑面积超过500平方米的大型建筑。
普通规模的木造二层或平房被归为4号。
也就是说，4号特例针对的是二层或平房的木造住宅。
2025年3月前，建筑确认申请的审查部分可以省略。
建筑确认申请是什么？
建筑确认申请是指在建造建筑物时，制作设计图纸等必要文件，需要向政府部门或建筑确认审查机构提出申请，审查是否符合法律和条例。
如果审查不通过，就不能建造。
然而，现行法律中，4号建筑的建筑确认申请部分审查被省略了。
"省略的主要是结构计算部分。目前，二层和单层木结构住宅不需要提交证明结构安全的结构计算书。也就是说，抗震相关部分的审查被省略了。"
4月以后，4号建筑大规模翻新时需要建筑确认申请。
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翻新时的建筑确认申请情况如何呢？
"对于木结构二层或平房，新建或增改扩建需要确认申请，但翻新情况下，基本不需要建筑确认申请的情况居多。"
据说，即使是涉及4号建筑（木结构二层和单层）整体的翻新，只要不涉及增改扩建，一般也不会进行建筑确认申请。（4月以前）
节能标准义务化
从2025年4月起，此前非强制的节能标准将被义务化。
节能标准规定了隔热等措施，但此前建房时符合这些标准并非义务，因此住宅的隔热性能因住宅而异。今后，所有住宅都必须符合节能标准。
从2025年4月起，建筑确认申请时需要附上节能相关文件。
据说，节能标准义务化是4号特例缩小的原因之一。
另外，为了防止地震造成的灾害，提高抗震性被认为是必要的。
2025年4月修正后，木造二层建筑在建筑确认申请时也将被要求附上结构计算书。要求提交结构计算书是为了确保抗震性。
4号特例缩小旨在提高住宅质量，这是毫无疑问的。
过去，为了应对高速增长时期住宅需求大、审查压力大的情况，部分引入了审查省略。
然而，由于现在开工数量减少，今后住宅建设将从追求数量转向追求质量。
提交结构计算书和节能相关文件成为义务
建筑基准法修正后，在建筑确认申请时，此前审查被省略的木造二层建筑的结构计算书，以及新增的、符合现行标准成为义务的节能相关文件的附带将变得必要。
也就是说，需要通过设计图纸或计算书等来证明抗震性是否得到了妥善保障，节能性是否符合现行法律。
木结构平房继续作为建筑确认审查省略的对象
关于木结构平房，如果建筑面积在200平方米以下，将继续像以往一样省略部分审查。不会进行结构计算书或节能相关文件的审查。
对于平房的翻新，即使是大规模翻新，也和以往一样不需要进行建筑确认申请。
需要进行建筑确认申请的大规模翻新
从2025年4月起，大规模翻新需要进行建筑确认申请。那么，大规模翻新是如何定义的呢？
大规模翻新是指建筑基准法中所说的"大规模的修缮或改造"，国土交通省的宣传手册中是这样定义的：
大规模翻新或者大规模的修缮、改造是指对建筑物的主要结构部分（墙、柱、地板、梁、屋顶或楼梯）中的一种以上进行过半数的改造等。
关于建筑确认申请的通知
对于上述内容，已告知需要进行建筑确认申请及工程竣工检查。
然而，以下几种翻新情况则不需要建筑确认申请：
厨房、卫生间、浴室等涉水区域的翻新
墙纸更换、不影响结构的地板更换等室内装修工程
屋顶或外墙的重新涂装、覆盖施工等仅涉及表面材料的工程
为实现无障碍化而安装扶手或坡道
需要注意的是，建筑确认申请是否需要在一定程度上取决于翻新公司的判断。业主也应了解此次法律修正的内容，并与多家翻新公司就法律修正进行讨论，这是比较好的做法。
了解建筑确认申请的益处
要知道，依法进行建筑确认申请可以带来一些后续将要提到的好处。
不过，需要注意的是，在进行大规模翻新（大规模修缮或改造）的建筑确认申请时，附带的文件并不一定与新建、增改扩建等完全相同。
此次法律修正明确，大规模翻新（大规模修缮或改造）不属于节能标准适用义务的范围。
然而，"增改扩建"和"大规模翻新"虽然听起来类似，但它们指代的是不同的内容。
需要注意的是，进行增改扩建时，是属于节能标准适用义务范围的。关于应附带的文件等详细内容，后续将逐渐明确。
屋顶翻新需要进行建筑确认申请的情况
参考国土交通省的通知（国住指第356号），我们来看看在大规模翻新（大规模修缮或改造）范围内，屋顶翻新在什么情况下需要进行建筑确认申请。
首先，当更换屋顶材料的同时进行屋顶结构材料的施工，并且施工部分的面积超过整体的一半时，就需要进行建筑确认申请。
例如，在更换损坏的装饰性石板瓦时，如果不仅更换石板瓦，还对下面的胶合板或构成屋顶的部分进行施工，并且施工范围超过屋顶整体的一半，那么就需要进行建筑确认申请。
屋顶翻新的改造方式有三种：重新涂装、覆盖式翻新（覆盖工法）、整体更换。
屋顶翻新不需要进行建筑确认申请的情况
如果施工仅限于屋顶材料及其正下方的防水层，那么不需要进行建筑确认申请。
同样，如果不改变现有的屋顶材料及其下方的结构材料，而是采用覆盖工法在其上方安装新的屋顶材料，那么也不需要进行建筑确认申请。
注意：下图仅为示例，实际情况需要根据具体情况进行判断。
仅对屋顶覆盖材料进行改造不需要进行建筑确认申请。
外墙翻新需要进行建筑确认申请的情况
外墙翻新在什么情况下需要进行建筑确认申请呢？
首先，如果翻新不仅涉及外墙的表面材料，还包括结构部分，并且翻新范围超过外墙整体的一半，那么就需要进行建筑确认申请。
也就是说，如果翻新是通过拆除并重建外墙来进行的，就需要进行建筑确认申请。
此外，即使翻新仅涉及外墙表面材料，但如果涉及整个外墙的全部范围，也需要进行建筑确认申请。这一点与屋顶翻新不同，需要特别注意。
外墙翻新不需要进行建筑确认申请的情况
在什么情况下外墙翻新不需要进行建筑确认申请呢？
如果仅对表面材料进行翻新，保留内部的结构用胶合板或柱子等结构材料，并且翻新范围不超过外墙总面积的一半，或者从外墙内部进行隔热改造，则不需要进行建筑确认申请。
此外，如果采用覆盖工法在现有外墙表面安装新的外装材料，那么也不需要进行建筑确认申请。
注意：下图仅为示例，实际情况需要根据具体情况进行判断。
地板更换需要进行建筑确认申请的情况
当进行地板更换时，如果更换涉及地板的结构材料，如龙骨（根太）或梁（はり），并且需要重建整个地板，那么就需要进行建筑确认申请。
如果上述施工范围超过地板面积的一半，将被视为大规模翻新，需要进行建筑确认申请。
地板更换不需要进行建筑确认申请的情况
如果地板更换仅涉及表面材料（如木地板）的更换，而没有触及地板框架或底层胶合板，那么就不需要进行建筑确认申请。仅进行木地板的更换即可，无需建筑确认申请。
此外，如果采用覆盖工法，在现有地板材料上直接铺设新的地板材料，也不需要进行建筑确认申请。
注意：下图仅为示例，实际情况需要根据具体情况进行判断。
对现有不合格建筑的处理
当进行大规模翻新需要进行建筑确认申请时，现有的不合格建筑将如何处理呢？
首先，让我们来解释一下什么是现有不合格建筑。
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什么是现有不合格建筑？
现有不合格建筑是指在建造时是合法建造的，但由于后续的法律修正而不再符合现行法律的建筑。只要继续居住，现行法律是不会被适用的。
然而，在进行重建时，需要符合现行法律。同样地，在需要进行建筑确认申请的大规模翻新时，也需要符合现行法律吗？
大规模翻新时不需要使隔热性符合现行节能标准
在此次法律修正中，节能标准的适用不包括大规模翻新（大规模修缮或改造）。
因此，在翻新时不需要使建筑符合节能标准。
但是，如果进行扩建或全面翻新等涉及结构部分过半改造的情况，则可能需要符合节能标准。
如果翻新不会增加结构耐力上的危险性，则无需使抗震性符合现行标准。
如果进行屋顶更换、外墙改造、地板更换等属于"大规模修缮或改造"的情况，只要翻新不会增加结构耐力上的危险性，就不需要为了符合现行标准而对整个房屋进行改造。
如果进行全面翻新等涉及结构部分过半改造的情况，则需要符合现行的抗震标准。
"大规模翻新是指建筑基准法中的大规模修缮和大规模改造，因此与扩建或改造是不同的，需要理解这一点。"
对接道义务违规的处理
接道义务是指在城市规划区域内建造房屋时，场地必须与宽度为4米的道路相连的规定。这里所说的道路是建筑基准法上的道路，不包括单纯的通道或空地。
在一些现有的旧房屋中，与之相连的道路宽度不足4米。在这种情况下，在进行重建等时，必须将场地从道路中心线向后退2米（后退距离）以确保4米的宽度。
不满足接道义务的建筑物的翻新
在进行大规模翻新并需要进行建筑确认申请时，接道义务也会成为审查的对象。
如果建筑物连接的是宽度不足4米的道路，则需要将场地从道路中心线向后退2米（即进行"后退距离"调整），然后进行重建或减小建筑规模。
不过，对此也有缓和措施。
根据国土交通省的公告，如果进行的"大规模修缮或大规模改造"被认为"不会增加对市街地环境的影响"，则可以不适用现行标准。
例如，如果需要后退的位置有屋檐伸出，但不影响通行，则也是可以接受的。
此外，即使建筑物没有直接连接到建筑基准法所规定的道路上，只要连接到可供使用的通道，也可以进行大规模翻新（大规模修缮或改造）。
4号特例缩小的优点
随着建筑基准法的修正，4号特例范围缩小，这将带来以下优点：
1.大规模翻新时进行设计审查
以往，木造二层建筑的大规模翻新不属于建筑确认申请的对象，但随着4号特例缩小，这些项目也需要进行申请。
在涉及结构改造的翻新工程中，审查机构将对建筑的抗震性等进行检查。
通过审查，可以确保翻新后的房屋在结构安全性和耐久性方面符合更高标准，从而让居住者更加安心。
2.提高建筑物安全性
通过强制进行结构计算，确保抗震性和耐久性，降低灾害风险。这有助于提高建筑物的整体质量和安全性，使其更能抵御自然灾害的侵袭。
3.优化建筑标准
即使是小型建筑物也会进行适当的检查，增加高质量建筑物的数量，从而提高市场价值。这有助于提升整个建筑市场的质量和信誉。
4.提高投资物业的可靠性
对于民宿等投资性物业来说，经过严格审查和设计的建筑物将成为用户可以放心使用的设施，有助于长期吸引客户并提高评价。
5.注意违规风险
虽然4号特例缩小带来了诸多好处，但也需要注意可能出现的违规行为，例如本应申请却未申请的情况。
这可能会导致法律风险和后续问题，因此在进行大规模翻新时，务必确保符合相关法规。
4号特例缩小的缺点
4号特例缩小后，可能会带来以下一些不利影响：
1.工期延长
由于建筑确认申请和结构计算等程序的增加，准备申请文件和完成审查需要更多时间，这可能导致整体工期延长。例如，法定审查期限从7天以内延长到35天以内。因此，在进行大规模翻新时，建议提前与翻新公司确认工期的延长情况。
2.成本增加
建筑确认申请需要支付申请费，同时制作申请文件和进行结构计算等会增加人工成本，这可能导致翻新费用上升。此外，由于设计和施工成本的增加，投资回收期可能会延长。
3.设计和施工难度提高
对于一些小型建筑公司或设计师来说，进行结构计算和满足新的建筑标准可能是一个挑战，需要投入更多的时间和精力。
4.对小型建筑公司的影响
4号特例缩小可能会对小型建筑公司产生较大影响，因为它们可能没有足够的资源和经验来应对新的要求。
5.再建筑不可物件的限制
对于一些无法重建的建筑物，大规模翻新可能会变得更加困难。
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