飙升到刹不住了！
飙升到刹不住了！
东京的办公楼租金已经飙升到17年来的最高水平！
价格不断创下新高！空置率降至历史低点！
今天这篇，基于最新数据和市场动态，全面解析东京办公楼市场的现状和未来趋势。
根据日本经济新闻社发布的2025年第一季度办公楼租金调查报告，
——东京现有办公楼（建成1年以上的楼宇）的租金指数达到了165.81，同比24年同期上涨了6%，创下了2008年全球金融危机前的最高水平。
换句话说，这是17年来东京租金最贵的一次！
而新建办公楼（建成不到1年）的租金指数更是暴涨20%，达到了203.08，
创下32年来的新高！
再往前看：
根据日本不动产研究所的数据，
——2024年上半年，东京新建办公楼租金较2023年同期上涨约20%，创1993年以来新高。
连续暴涨2年！
尤其是核心区域（如都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区），交通便利、设施现代的办公楼，租金表现强劲。
都心5区高端物业租金可能突破50,000日元/坪/月，
中小型办公楼租金预计稳定在15,000-25,000日元/坪/月，因中小企业需求持续增长。
东京最核心的"丸の内～大手町"地区：
是东京的中央商务区，这几年翻新了不少高楼，
——租金每3.3平方米的中位价已高达4.55万日元（约2300元人民币），同比涨了8%。
而"八重洲～京桥～日本桥"，特别是银座附近；和"涩谷～原宿"地区（有"日本硅谷"之称），
——租金涨幅更是达到了14%！
东京、大阪，哪个城市办公楼价格、租金涨的更猛？增值空间更大？东京各区办公楼情况，哪些区域可以重点关注？哪些区域尽量不碰？
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为什么涨这么猛？
这波涨势背后，因为人才争夺战、企业从"居家办公"逐渐回归办公室办公模式，办公室搬迁潮，为了吸引优秀员工，从老旧、偏远的办公楼搬到交通便利、设施现代化的新楼。
需求暴增，空置率创新低！
需求旺盛的结果，就是东京的办公楼空室率持续走低。
根据日本办公楼中介公司"三鬼商事"的数据，
——2025年3月，东京都核心五个区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的办公楼空室率仅为3.86%，比去年同期低了1.61个百分点，已经连续8个月低于5%的"供需平衡点"。
2025年3月，空置率预计继续保持低位，甚至可能跌破3.5%！
这意味着，好房子几乎一抢而空！
比需求暴增更严重的是，供应量减少严峻！
东京的新建办公楼供应量正在减少。
——2024到2028年间的新建办公楼供应量比预期少了近17万坪（约56万平方米）。
这让新建楼的租金涨得更快，市场需求几乎是"供不应求"的状态。
另外，还有建筑成本飙升和工人短缺，建筑费用因日元贬值和原材料进口成本上升而增加，新建项目开业延迟进一步加剧办公楼供应紧张。
有些还没建好的新楼，租约已经被预订一空。
东京办公楼租金的这波上涨，折射出日本经济的3个变化：
1、经济复苏，企业发展不错，有钱租更好的办公楼，不惜高成本争夺人才和优质资源。
2、对员工也是好消息，办公环境更好了，位置更核心了，交通更便利了。
3、对办公楼房东来说，租金创纪录的暴涨，空置率空前低，供不应求，租金要收到手软了，需求越旺盛，房子也升值更多、更快了。
这也说明，日本经济景气还是不错，已经复苏到了抢办公楼的地步。
租金飙升创新高、需求旺盛、供应严重不足……这导致了，
——东京写字楼的价格和价值一路上涨！
2024年4月，东京办公楼价格指数（2020年10月=100）达107.3，同比上涨1.5%，创历史新高。
核心区域高端物业每坪单价普遍在400万-800万日元（约合人民币90万-180万/坪），部分地标物业突破1000万日元/坪。
看看这些：
港区"Axia Foresta麻布"：2024年，一栋新建高端办公楼（约200坪）价格每坪900万日元，总价约18亿日元（约合人民币8300万元）。
千代田区大手町：一栋20年楼龄办公楼（约500坪）价格每坪600万日元，总价约30亿日元。
涩谷区小型物业：涩谷站附近一栋30㎡（约9坪）办公楼价格5000万日元，每坪约550万日元。
——2024年，外资对东京办公楼投资额达2.2万亿日元，占日本房地产投资的70%。
全世界的投资公司和有钱人，开始抢占东京核心区优质办公楼！
2025年办公楼价格依然猛涨，受外资流入和日元贬值推动，核心区域高端物业每坪单价可能突破1200万日元！
港区虎之门新建办公楼（约300坪）预计每坪1000万-1200万日元，总价可能超过30亿日元。
新宿区中小型办公楼（50坪以下）每坪成交价在500万-700万日元。
供需失衡、资产增值潜力大、高租金回报率高、市场流动性强，以及经济复苏红利……
暴涨2年后，日本办公楼还能不能涨？能涨多少？值不值得关注？
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