比拿绿卡更难的，是资金能不能安全回来
◎ 文章来源：大米姐
大家好，我是大米姐。
刚回到加州，我就收到一个不太乐观的行业消息。
据犹他州本地媒体KPCW报道，Wohali高尔夫社区这个EB-5新法项目，目前已经全面停工，并裁掉了大部分员工，仅保留了一小部分维护高尔夫球场的人员。
而这个项目暴雷的核心原因，就是经济下行之下，开发成本超过可支付资金，造成了贷款违约。而且，作为乡村度假项目，现在经济面来看，前景实在看不清。
要知道，这个项目里的EB-5资金主要来自中国大陆。
其实，从2023年10月开始，这个项目就已经无法支付EB-5的贷款利息了，直到今年7月9日，开发商被区域中心告上了联邦法庭。
而这还不是该项目唯一一场官司，公开记录显示，Wohali项目目前正卷入至少5起诉讼，其他包括：
一位前CFO起诉其他合伙人诽谤，索赔近2亿美元；
三家建筑分包商陆续起诉，要求支付所欠工程款。
说白了，不论是经营管理混乱，还是融资结构有问题，Wohali的现状已经说明了一件事——对EB-5投资人而言，选对项目不是加分项，而是底线。
也就在这条新闻出来的前几天，我刚刚在纽约走访了一个完全相反结局的EB-5项目——位于哈德逊广场的凯旋中心（The Spiral），它不仅顺利建成运营，还在今年1月完成了431位EB-5投资人的全部本金返还。
走进大楼的那一刻，我真切感受到，EB-5投资从不是靠运气，而是靠成熟的风控机制和经验。
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看得见的EB-5成功案例
这次来纽约，我特地安排了一站，就是去看一看刚刚完成EB-5全额还款的项目——凯旋中心。
凯旋中心所在的地段，熟悉纽约的朋友一定知道，就是最热的开发区之一——哈德逊广场核心地带。项目由全球知名开发商铁狮门（Tishman Speyer）开发建设。
楼如其名，项目的外观呈螺旋上升状，说实话，站外楼下往上看，我有被震撼到。没想到这么高端大气的大楼，用了咱们EB-5的资金。
这栋建筑高度达到314米，一共66层，它不是那种PPT里面的效果图项目，而是已经建成、出租、并且出租率高达94.9%。
辉瑞、汇丰银行、TPG资本、德普律师事务所……这些重量级的全球公司，都是入驻租户。可以说，这是一座真正意义上的地标性甲级写字楼。
而大楼的EB-5资金，是由老牌区域中心CanAm募集，共2.155亿美元投资贷款，来自431位EB-5投资人。
就在今年1月，这笔资金实现了本金全额返还，是近几年最成功的EB-5退出项目之一。
CanAm同事告诉我，他们为这个项目举办了一场庆功晚宴，地点选在了大楼的第66层观景层。
但这次还款的意义，还不止于这个项目本身。
我从CanAm团队那里确认到，凯旋中心的本息还款，也标志着CanAm累计还款金额正式突破25亿美元，成为EB-5行业历史上第一个达成这一成就的区域中心。
在一个靠信任与风控撑起来的移民投资行业里，25亿美元已返还的本金背后——是51个项目的成功退出，9000多个家庭顺利拿到永久绿卡。
实地走访完凯旋中心，我更加确信：
一个EB-5项目能不能还款，关键不只是开发商实力、运气、良心，更是区域中心有没有专业做退出的能力。
要想让每一位投资人确实退得出来、退得快，区域中心在投前、投中、退出环节的专业推动力非常重要。
区域中心是关键变量
很多人以为，EB-5的投资能否成功退出，取决于开发商有没有还钱意愿，这其实是个误区。
真正决定退出路径的，不是开发商，而是区域中心有没有提前设计好、监控好、谈判好、推动好。
这次走访CanAm，我跟他们团队的客户经理聊了很多，了解到他们内部其实有一整套退出逻辑图谱，不只是项目建得好不好，而是从刚开始洽谈项目起，就要设好退出条件和退出节点。
比如在凯旋中心这个项目中，他们跟开发商铁狮门签订了明确的退出协议，贷款结构里明确了EB-5贷款的优先权和资金回收机制，一旦满足条件，就触发退出程序。
这不是一个模糊承诺，而是写进合同的程序化动作，合同一经确定，不能也不会有任何修改。
而在项目建设和运营阶段，CanAm还有专门的团队每季度做现场审查与财务审计，确保项目真实创造就业、真实营收、没有脱轨。
我还注意到一个细节，他们每一个即将还款的项目，都会在承诺还款日期的提前半年开始，与开发商对接退出计划，并同步给每一位投资人。
这种可预期的退出路径，是很多区域中心做不到的，也因此，投资人都能被及时告知，并做好接收还款的准备。
CanAm的客户经理跟我说："项目能不能建起来是开发商的事，但项目能不能合法还钱，是我们的事。"
在当前政策变化快、经济环境不确定的情况下，这种区域中心兜底+主动推动退出的能力，才是EB-5项目能否顺利还款的关键。
新政下的EB-5
绿卡和资金更稳
说到底，EB-5投资人最关心的两个问题，一是"能不能拿到绿卡"，二是"资金什么时候能拿回来？"
特别是后者，在过去EB-5政策不透明、退出期不清晰的时代，确实是大家更焦虑的点。
但最近这两年情况发生了变化。
第一，投资维持期首次明确入法。
过去，移民局并没有明确EB-5的投资周期，在没有递交永久绿卡申请之前，钱必须一直处于风险投资状态中，而排期的出现则使得投资人必须进行二投、三投，资金的风险越来越大。
新政下的EB-5，USCIS明确规定了资金不必二投，虽然目前就投资周期问题，IIUSA（美国投资移民协会）和移民局还在扯皮，但固定投资期已经实现。
第二，区域中心必须加强项目监管与信息披露。
EB-5新法案还有一个关键点是：区域中心的合规义务被大幅强化。现在，一个合规运营的区域中心，必须做到以下几点：
- 每年向移民局提交审核文件，披露所有EB-5资金使用、还款、项目状态；
- 对每一个新项目，都必须备案审查，获得I-956F批准才可以给投资人担保绿卡；
- 必须设立第三方托管账户，在未满足放款条件前不得动用资金；
- 所有与投资人资金相关的合同、结构必须透明、可审查。
说白了，就是以前糊里糊涂做融资的年代已经过去了，现在的EB-5项目，必须做到账目可追溯、资金可监管、退出有路径。
不过这些新规对一些想要用EB-5资金二投三投的区域中心，并不有利。但我在纽约跟CanAm团队聊的时候，他们并不担心这些新规。因为他们本来就有完整的合规审计流程，也早就在做投资结构透明、就业数据实时监控这类事。
相比一些中小区域中心临时抱佛脚，像CanAm这类老牌区域中心，其实更适应新规，项目更容易通过移民局审查，也更有能力保障投资人权益。
8月2日，我们在上海有一场EB-5专题沙龙，请来了有着17年EB-5从业经验的CanAm的同事，给我们详细分析当下美国移民现状，席位有限，预计这两天就会报完，大家尽快扫码预订。
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