今晚19:30，特邀米公子做一场私密直播，米公子刚刚结束新一轮的日本考察，攒了一肚子掏心话想说，本场直播不公
今晚19:30，特邀米公子做一场私密直播，米公子刚刚结束新一轮的日本考察，攒了一肚子掏心话想说，本场直播不公开只针对本号粉丝，感兴趣的朋友可以图片扫码预约，不见不散！
最近在日本交流群里、在直播间，经常看到大家的讨论和提问，有认同、有称赞、也有担忧。
的确，大家在海外做资产配置，尤其是首次出海的，多多少少都有顾虑，这很正常。
在很多人眼里，
1、对海外市场并没有像国内一样足够了解，会不会被忽悠买错？
2、对当地中介也不熟悉，语言也不通，当跨国房东，会不会非常被动、经常瞎搞？
3、最重要的是一切费用都很不透明，会不会被多收费？
说实话，刚选择日本市场的那两年，我们自己也有顾虑。
但如今，在做全球资产配置的路上，我们已经走了十多年。
在全球热门市场，日本、澳洲、泰国、越南都有分公司和团队，一是经验相当丰富，二是足够熟悉各个市场的游戏规则和行情动向。
而今年最大的变化，就是在最热的日本市场！
为了解决开头大家的顾虑，HOMEX+成竹专门出了新制度，HOMEX就是我们在东京公司的名字。
1、自拿房源跟投制度！
在日本我们所有的自拿房源，日本同事都必须自己出钱跟投。
所以在房源选择上，就非常慎重，每次选房他们都要跑断腿，把同类在售房源几乎全看一遍，然后再反复讨论研究筛选。
2、定价一口价制度；
定价就必须是市场最低价，并且只能一口价，不议价。
市场上有太多定高卖低的案例了，100万开始卖，卖不掉就降到90万，再卖不掉就继续降。
而我们就是要坚持所有人最低价、完全透明化、公平化。
无论是新客户，还是老客户，哪怕是内部员工买，哪怕找到老板，都是这个价。
抛掉砍价环节，节省时间大家都能干更重要的事情。
3、降价1毛，赔付100万日元；
后期只要客户发现了降价的证据，直接给客户奖励100万日元，说到做到。
以上，请各位监督见证。
为什么要这么做？为什么要花钱做跟投？为什么要跟同行不一样？
因为日本市场太火，已经是共识，中国人去日本买房的太多了，做中介的也很多，大家对市场认知参差不齐，有的业务员甚至都没去过日本，更别说花大量时间考察，有房源就硬推，卖一套算一套。
但我们不一样，有了新制度加持后，可以说在市场上没有同行。
为什么？
——我们做的不是一锤子买卖！
如果跟别人一样随大流，那就没什么独特性和可靠性了，不忽悠，因为自己也要花钱跟投；
——我们要做长期主义，深耕日本10年，未来还有第二个、第三、四个10年！
巴菲特说要在日本长持至少50年，站在全球视野里看，站在资产角度看，日本没问题，长持确实没问题，尤其是日本核心资产，更值得长持。
——我们要做全链条陪跑！
所有的海外房产公司，重心都只在前端的销售，因为这一块最赚钱，而后端的托管服务不但不赚钱还事很多，这是常识。
而我们，从前期找房源开始，到各项核查、成本精算、收益精算，到选定房源后的跟投，到交易后的后期租赁托管，都自己做，中间环节有任何问题，找我们就行。
完全不会被动、不会出现信息差、更不会出现互相甩锅！
就以最近东京千代田神田整栋为例，很多人好奇我们是如何找房、如何筛选、如何定价、如何跟投的？今天，开诚布公。
在所有大标题整栋选择里，我们只选核心六区+大田区（特区运营加持）。
核心六区有哪些？
——千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区。
整个东京，甚至整个日本，最有价值、最核心、最稀缺、涨的最猛的，就是这些。
这些区的房价涨幅，是其他区的两倍左右，上篇文章有详细数据。
而千代田，是这6区中的最中心，又是皇居所在地，这里有政府机关、公司总部、东京车站，和闻名海外的电器街秋叶原。
在整个东京23区的年平均收入排名中，千代田排名第二！
千代田区面积不大，只占23区总面积的1.86％，但却是日本的中心，这里拥有著名的商业区、高档住宅区和高档办公楼。
千代田区本身面积小，土地供应更有限，优质物业就更稀缺了。
就拿这栋房子来说，在千代田的神田板块，紧邻秋叶原。
稀缺千代田神田，稀缺地段，紧邻秋叶原，稀缺整栋！
——超高回报率4.8%！
核心3 区少有高回报物业，远高于市面平均水平。
呐，就这个房子。
这个整栋，分地下1层+地上5层。
一层，咖喱店；
二层，咖啡语言教室；
三、四层，事务所；
五层，可用作经管签地址，撬动身份。
外部实景：
内部实景：
交通情况：
房子周边辐射 8 线路 8 站点，都在2-8分钟的距离内，交通非常方便。
因为位置足够核心，可售房源很少，整个神田板块在售整栋不到10套！
而这套，是唯一没有硬伤、且总价不高、回报率能高达4.8%的。
这些房源我们都挨个看了，硬伤太多的直接放弃，剩下几套咱挨个拿出来对比。
对比1：标红的是我们选的那栋详情。
跟投整栋：总价3.46亿日元，建筑面积285.23㎡，平方单价120万日元，回报率4.8%，RC构造，1969年。
↓这套也在神田，位置不远，但面积只有237.64㎡，总价却高达4.1亿日元，回报率只有4.11%
构造一样，时间差不多，面积更小、总价更高、回报率更低，淘汰！
↓对比2：
这套虽然时间近点，回报率高一点点，但是铁骨不如RC，面积更小、总价高58.67%，淘汰！
↓对比3：这套房龄更老，回报率更低、单价更高、面积更小、总价更贵，淘汰！
↓对比4：这套房龄差5年，回报率更低、单价高45.8%、面积更小、总价更高，淘汰！
看到没，对比下来，我们跟投这栋，面积更大、单价更低、总价更低、回报率更高！
各项条件都碾压同区域其他在售整栋房源！
所以，我们最后选定了这栋，并且按新制度跟投，一口价即是最低价，后期发现降价赔付100万日元，说到做到！
当然，除了这些之外，还要了解如何全面审查一套房贵不贵？靠不靠谱？修缮成本高不高？租约质量如何？有没有假租约？持有成本、税费、以及收益明细表，我们有一套"审房攻略"，进群领取手把手教你！
日本虽然大牛市，房价涨幅虽诱人，但也并不是遍地黄金、也绝不是所有房子都能赚钱！
扫码加日本交流群，悄悄告诉你。
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