意料之外，情理之中
◎ 文章来源：智谷国际编辑部
一个有趣的现象正在上演：就在全球其他富豪因为英国增税而纷纷抛售房产时，美国大亨们却在疯狂扫货。
先是天后Beyoncé和Jay-Z夫妇乘直升机"空中看房"，最终砸下850万英镑买下科茨沃尔德58英亩农场，要和贝克汉姆、Simon Cowell当邻居。
据Daily Mail八卦，洛杉矶山火让这对夫妇决定"海外建基地"，Beyoncé还嫌弃住酒店对孩子不好。
紧接着，科技大佬们开启买房狂欢：前谷歌CEO砸5500万美元拿下Holland Park豪宅，
甲骨文创始人更10亿镑押注英国，将在牛津建立新的研究所，并创建数万个岗位。
一位神秘美国亿万富翁甚至以1.39亿英镑"捡漏"了被称为"伦敦白宫"的Holme豪宅。
华尔街日报的数据显示：2024年，25%的伦敦豪宅被美国买家拿下，比2023年的18%大幅上升。
美国人已经超越中国人，成为伦敦最大海外买家群体。
房产经纪公司Beauchamp Estates表示，他们从未收到过这么多美国客户询盘。
但令人困惑的是，英国刚在2025年4月实施了DOM（非英居籍）税收制度改革，废除了允许海外富人仅就其在英收入纳税的优惠政策，连刘銮雄等资本大鳄都因此大量抛售英国房产……
为什么美国富人却不怕？
美国富豪早就习惯了全球征税制度
与其他国家的富豪不同，美国人有着"与美国国税局(IRS)终身打交道"的独特体验。
无论住在哪里，美国人的全球范围内收入和收益都会被征税。
也可以说，美国人已经习惯了缴纳大量房产税，而且长期以来，无论住在哪里，他们在全球范围内的收入和收益都会被征税。
这意味着：
- DOM税改革对美国人影响有限：他们本来就要向美国报税全球收入
- 已有完善的跨境税务规划经验：美国富豪通常配备专业的国际税务团队
- 双重征税协定保护：美英之间的税收协定可以避免重复征税
相比之下，其他国家的富豪此前享受着"只对汇入英国的收入征税"的优惠，DOM税改革对他们的冲击更大。
而美元强势+英镑贬值，汇率套利窗口大开是美国富人配置英国房产的核心原因。
根据莱坊(Knight Frank)的数据，现在100万美元在伦敦可以买到365平方英尺（约合33.9平方米）的面积，而十年前只能买到247平方英尺（约合22.95平方米）。
2022年英国经历"小预算案风波"后，英镑对美元一度跌至1.03的历史低位。虽然现在回升到1.25左右，但对美国买家来说，用美元买英镑资产仍然是30年来最划算的时期。
但更深层的原因，是英国、特别是伦敦资产的全球配置价值。
大家一定要理解一个概念：伦敦不只是英国的伦敦，而是全球的伦敦。作为世界金融中心，伦敦房产具有其他城市难以比拟的独特地位：
- 语言环境优势：英语作为国际商务语言，为全球精英提供了无缝对接的环境
- 教育资源集中：顶尖的私立学校和大学，吸引着全球富豪为子女教育布局
- 金融中心地位：即使脱欧后，伦敦依然是欧洲最重要的金融枢纽
- 文化底蕴深厚：历史积淀与现代文明的完美融合
- 地理位置优越：连接美国、欧洲、亚洲的重要节点
房地产经纪人表示，这些地方吸引潜在买家的因素包括英语环境、较高的生活品质、安全性以及与欧洲其他地区之间便捷的交通。
英镑的稳定性和英国经济的韧性，为这种全球配置需求提供了坚实支撑。即使面临各种挑战，英国的法治环境、产权保护制度依然是全球最完善的之一，这给国际投资者带来了巨大信心。
房地产经纪人表示，特朗普的当选进一步激发了对这位总统及其政策感到不满的美国人移居伦敦的兴趣。此外，新的一类美国买家也在增加：在科技或加密货币行业致富的年轻企业家。
更关键的是时机判断。美联储加息周期接近尾声，而英国央行已经开始降息。这意味着：
- 美元资产收益率见顶回落
- 英镑资产估值修复空间巨大
- 英国房产融资成本下降
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数据告诉你
现在确实是入手英国房产的好时机
我们来看看最新的市场数据，确实验证了美国富豪们的判断。
首先，房价和成交数据显示市场已现拐点。
据莱坊称，第一季度伦敦价值1,000万美元以上的房产销售额下降了37%。据房地产数据供应商LonRe称，今年1月到5月，价值500万英镑（约合670万美元）以上房产的价格跌幅较上年同期扩大了45%。
但这恰恰创造了"买方市场"的黄金机会。"这是一个特别明显的买方市场，"买方中介公司Black Brick的创始人卡米拉·戴尔(Camilla Dell)表示。"我们支付的购买价格一直低于要价。"她已经在伦敦房地产市场工作了25年。
其次，融资环境和需求结构的都有结构性变化。
当前的市场环境呈现出复杂而有趣的特征。从融资角度看，英国央行的降息周期为房产购买提供了更加宽松的资金环境，这不仅降低了购房成本，也提升了资产的长期投资价值。
对于拥有充足现金流的美国高净值人群而言，这种环境下的资产配置具有明显的成本优势。
从需求结构来看，传统的投机性需求大幅减少，而真正的居住和长期投资需求开始显现其主导作用。
这种结构性调整意味着市场正在经历一个健康的出清过程，为理性投资者创造了难得的机会窗口。美国买家的持续涌入，正是对这一判断的最好验证。
更值得注意的是，当前的租赁市场呈现出与销售市场截然不同的景象。
尽管房价出现调整，但租金水平保持相对稳定，这为投资者提供了稳定的现金流回报。特别是在伦敦核心区域，优质物业的租金收益率普遍维持在4-6%的水平，这在当前的全球低利率环境下显得尤为珍贵。
政策环境的微妙变化对英国房产也有间接的影响。
英国政府在房产政策方面的调整，虽然在短期内对市场造成了一定冲击，但从长期来看，这些政策实际上有利于市场的健康发展。
DOM税制度的改革，虽然影响了一些富豪的流出，此前亨利伙伴的《全球财富流动报告》中也有提及，英国是去年富豪流出最多的国家。
然而随着政策的实行更加确定化，恐慌也在逐渐减少，一些富豪开始回归。
英国还提高了印花税，也就是购买房屋时一次性征收的税，此举降低了住宅房地产对投资者的吸引力。
然而，这种政策调整带来的市场冷却，为真正的长期投资者创造了更好的进入时机。
对于美国投资者而言，他们更关注的是资产的长期价值和稳定性，而非短期的税收成本。
英国完善的法律体系、稳定的政治环境以及伦敦作为国际金融中心的地位，这些核心优势并未因政策调整而改变。
回到开头那个问题：为什么美国富豪们都在抢购英国房产？
表面上看，是汇率套利 + 资产避险 + 投资收益的三重叠加。
更深层的原因，其实是对全球资产配置逻辑的深度理解。
美国房地产顾问乌戈·阿林泽(Ugo Arinzeh)表示，"美国人正在利用市场相对疲软的机会买入"。阿林泽最近在伦敦的骑士桥和布卢姆斯伯里地区为美国买家购置了高档住宅。
就像每一次大的资产价格调整，都是财富重新分配的机会。而现在的英国房产市场，正处在这样一个历史性的配置窗口。
英镑汇率在低位、房价在底部区间、利率开始下行、政策趋于稳定...种种因素叠加，机会稍纵即逝。
房地产经纪人表示，他们从未接到过这么多来自美国客户的咨询，这得益于有利的汇率以及客户对美国国内政治形势的担忧。尽管业务放缓，"但美国买家的热情缓解了市场下滑，"伦敦房地产经纪公司Eccord的董事总经理乔·埃克尔斯(Jo Eccles)表示。
但是，机会窗口正在收窄。
潜在的美国买家也面临一些挑战：房地产经纪人表示，称心如意的优质房源非常抢手。而且美元兑英镑汇率虽然仍保持在历史高位，但最近已有所走弱。
Beauchamp Estates的老板加里·赫舍姆(Gary Hersham)碰到过一位买家对一套要价大约2,100万美元的房子感兴趣。
但随着英镑升值，这套房子以美元计算的价格就涨到了大约2,350万美元。"买家希望至少把价格压低100万美元，"他说。"大家都认为现在能捡到便宜。"
特别是对中国高净值家庭来说，英国房产不只是投资，更是税务规划的一环。
很多通过各种途径获得英国身份的家庭，都会选择在伦敦置业，既是生活需要，也是资产传承。
对于有资产配置和税务筹划需求的高净值人士来说，英国房产还有一个隐藏价值——CRS筹划工具。
而房产作为非CRS交换的固定资产，持有英国房产可以在一定程度上实现资产的合理配置。特别是对于需要进行全球税务筹划的家庭，稳定的英镑房产资产是很好的避险选择。
随着越来越多国际资本涌入，英国政府也在考虑收紧外国买家政策。而汇率层面，如果英镑开始强势反弹，现在的成本优势就会消失。
尽管如此，许多驻伦敦的房地产经纪人表示，他们预计在可预见的未来与美国客户之间的业务将会非常活跃。
埃克尔斯说："现在的问题不是他们是否会在伦敦买房，而是何时买房。"
想要抓住这波红利，关键是要有专业的判断和及时的行动。
正如聪明的美国富豪们正在做的那样：看懂趋势的人赚趋势的钱，看不懂的人给趋势交学费。
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