养老院物业需求的增加压缩投资收益
北欧养老院房产的交易市场主要由瑞典和芬兰主导。这两个国家的人口都在迅速老龄化，到2040年，芬兰和瑞典的75岁以上人口将分别增长60%和40%。人口老龄化意味着市政当局今后提供服务的压力越来越大。
护理比率高于欧洲平均水平
在芬兰，50%的老年人住在私人经营的养老院，而在瑞典，只有19%的老年人住在私人经营的养老院。根据经济合作与发展组织(OECD)的数据，2018年，65岁以上老人的住宿长期护理设施床位分别为65,983张和143,110张。芬兰和瑞典（2018年）65岁以上人均（每1000人）居住的长期护理机构床位数量分别为56.0张和70.3张。与其他欧洲国家相比，这些数字相对较高，然而，这两个国家在过去十年中都经历了稳步下降。芬兰和瑞典的护理能力或护理比率³（65岁以上人口的床位数）分别为5.5%和7.0%。这些数字略高于欧洲5.0%的平均水平。
医疗房地产投资市场
2019年，芬兰的医疗保健房地产投资总额为9亿欧元，瑞典为17亿欧元。2019年，传统医疗房地产投资总额分别占医疗房地产投资总额的6.62%和46%。在2020年上半年，该行业继续活跃。上半年芬兰的数字为80万欧元，瑞典为37亿欧元。
养老院投资需求
在芬兰和瑞典，对养老院的投资吸引了健康和社会保健房地产部门最强烈的需求。对于寻求稳定现金流、在一定程度上不受市场周期性影响的投资者来说，养老院是一个有吸引力的目标。养老院行业的收益率持续压缩，2020年芬兰的优质收益率从2015年的6.25%降至5.00%，瑞典从5.50%降至3.90%。
就估值和交易条件而言，有五个关键驱动因素影响投资者的决策：
两国有利的宏观基本面（人口快速老龄化和市政外包）-投资者在评估这些地区的健康状况时，越来越关注资产的宏观位置；
租赁契约——由于过去几年养老院市场的动荡和经营者的财务状况，投资者越来越关注租赁交易对手；
长期租赁协议，芬兰10-15年，瑞典10年；
净、双或三净租赁协议-运营商通常还负责物业的维护和运营费用；
建筑年龄和当代法规要求。
结语
更长期的低利率，以及越来越难找到有吸引力的风险调整后回报的市场，使人们对医疗保健物业，特别是养老院物业的兴趣可能会继续下去。预计收益将进一步压缩，尤其是在位置优越、租户契约良好的养老院。
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