周三6月25日晚上19:00，我有一场直播，感兴趣的朋友可以点击预约，直播间见！
认识大阪，从了解大阪的基本面开始。
大阪市位于本州岛西南部大阪湾东北岸，面积221.59平方千米，截至2017年，人口约271.3万人，是日本商业和贸易发展最早的地区，日本第二大城市，仅次于东京。
大阪还是——
关西经济中心/工业核心/文化中心；
旅游胜地，因为世博会，外国游客人次增长最多的地方；
全日本唯一城市，民宿可365天全年运营；
本地人习惯把大阪分为北城和南城。
北城：主要商业区有大阪车站、梅田、北新地、京桥、樱宫等地。
南城：主要商业区有心斋桥、难波、千日前、黑门市场、天王寺、日本桥、南港天保山地区等繁华购物区。
"环"不存在，"站"才是中心！
没有北京几环的概念，也不是CBD单核/多核发展。核心是大型地铁换乘站！
出站即繁华！
大站（梅田、难波等）周围：地下通道是商场，地上出口是商圈，周边是写字楼和住宅。脚步走到哪，商业就跟到哪！
"站"定价值：
大换乘站 = 超核心商圈+人流中心+房价高地；小站 = 社区商圈；再往外 = 纯住宅区。
区域分明：
每个区有自己的核心，区与区交界处是"边缘地带"。
这就造成了，每个区域都有自己的核心区，区和区临界又都有边缘地带。
这就造成了，越是大站周边人流量越大、商业越繁华，居住区房子越贵。
看，这是最大的大阪车站↓↓↓
如果第一次去，很难发现这么大的建筑里面竟然藏着一个地铁站。
这个楼里，地铁口、高档百货店、餐饮店都有，往上高层是办公，融合的真是恰到好处。
南城最热闹的心斋桥↓↓↓
这也是年轻人最爱的打卡地，自1634年建立，北起心斋桥站，南至难波站，是大阪最繁华的一条商业步行街。
另一个地标，通天阁↓↓↓
站在某塔楼顶，眺望本町俯视图↓↓↓
高楼林立，满眼的现代感，远处还能看到山。
你知道吗？
就在这群现代化建筑里，有不少高楼是70年代、80年代建的，比我们年龄都大，但丝毫没有破旧感。
大阪的房子，大致分为以下几类：
一户建：一整栋：团地：塔楼公寓：
以上几种房子，土地都是私有产权，也就意味着买了房，买的是房子+土地。
所以在这里，没有住宅和公寓只分，土地性质一样，水电费标准也一样。
按照产品规格和价值，形成一条鄙视链：
塔楼 > 整栋 > 一户建（别墅除外） > 团地（万人嫌）。
塔楼最高端，也最贵，一般在核心位置，房价涨幅和租金也最高。
大阪市24区↓↓↓
大阪24区，价值高地在哪里？
第一梯队 (核心中的核心)： 北区 (梅田！)、中央区 (心斋桥、本町！)。
金融大佬扎堆，中高层人士居住地，高大上。
第二梯队 (优质区域)： 西区、天王寺区、福岛区、阿倍野区北部、浪速区西部。
天王寺和阿倍野是顶级学区（四大天王寺、大阪教育大学坐镇）。
第三梯队 (潜力/外围)： 此花区、港区、淀川区等。
核心区界面小，外围稍旧，一户建和老团地多，配套弱。
但此花和港区靠西部分，有一个重大利好，2025年世博会、2030年运营赌场，所以很多人买在这里就是赌暴涨的机会。
颠覆认知！大阪房产的"潜规则"！
均价？不存在的！
但即便是在同一区域、同样位置，都有一户建、整栋、塔楼，而且每一套房子的房龄、外立面维护、内部维护、管理修缮等情况，都非常不同。
50万能买套小户型公寓，300万能买套塔楼，顶级大户型也有500-800万的，整栋1000+万的也有，大阪是东京也是，所以很难用均价去衡量一个区域的房价水平。
地铁就是生命线！
大阪人出行靠地铁（电车少且慢）。离地铁越近，尤其离大换乘站越近，房子越贵、越保值！
步行15分钟以上？价值大打折扣。
小户型统治世界！
没有祖辈带娃文化+晚婚晚育/少子化，小家庭是主流。小户型（1-2LDK）是绝对主力，塔楼里大户型也稀少。
顶层才是真土豪！
塔楼顶层往往面积最大、配置最高、景观最好，价格自然也最"壕"。
房子维护的非常好，80年代的房子都不算老！
在大阪租房，租客拿到房子和退租时，必须保持高度一致，退租时墙纸要翻新、地板翻新等，哪怕出现了划痕，也要重新修好。
所以你走在大街上，很多房子根本猜不出房龄，很多70/80年代的房子，看起来依然很新。
吃惊吗？这栋楼竟然是1973年建的，现在看依然很现代化。
很多人在大阪和东京之间纠结，但如果你站在城市之外看，其实背后的逻辑很简单。
大阪VS东京：黑马与白马，逻辑大不同！
东京 (白马)： 日本绝对核心，类似上海。城市化已到顶，格局定型，价值稳定。保值、流通、变现无忧。
大阪 (黑马)： 关西龙头，更像杭州。还在上升期！基建更新、新规划不断（世博会、IR赌场）！这意味着板块轮动机会、未来涨幅潜力可能更大！
这就是大阪和东京最大的不同。
大阪的暴击关键点：IR 场新规划。
看看：
澳门赌场 → 房价曾几何级暴涨。
拉斯维加斯赌场 → 游客超4000万/年，房价涨幅蹿升全美第二。
新加坡赌场 → 旅游业4年飙升25%。
摩纳哥赌场 → 贡献国家GDP近40%，拥有全球最贵房价。
这些，都是大阪的未来，更是大阪房价大涨的最大机会！
最后，说几点建议：
1、大阪的优势就是，门槛并不高，租金收益率稳定在4-7%！
一套核心区的房子，预算50-200-300-600万的都有，小户型公寓、高端塔楼、整栋都有，各种需求都能满足。
2、锚定核心区域、核心位置！
最核心的永远有价值，这一点国内已经验证，行情好的时候涨得最多，行情差的时候最抗跌；
3、紧盯主干线、多换乘大站附近！
比如御筋堂线附近，房子都比较贵，毕竟公共交通全靠地铁。
4、优选整栋和塔楼！
最优质的产品，价值更大化，尤其是塔楼，产品天花板，未来价值更大。
5、最好选带租约的房子！
大阪基本都是长租，很多都是租约5年，即便租不够5年也要付完租金，所以带租约的能省不少事儿。
几种房子建议放弃：
——严格限定房龄，房龄太老的房子、旧耐震（83年前）要放弃！
——离地铁口15分钟以上的，要放弃！
——所有带烂租约的，要放弃！
新耐震的房子就一定安全吗？哪些租约是烂租约？哪些是好租约？
东京23区、大阪市，哪些区域可以重点关注？哪些是黑洞片区？世博会、赌场所在的此花区，地价已经涨，我为什么不推荐买这里？
篇幅有限，很多敏感的话题不能聊，更深层次内容无法写，如果对日本感兴趣，对资产配置感兴趣，对大阪的衣食住行和夜生活充满好奇，想要两次调研、花费20万+考察费用的调研资料，添加日本交流群，咱们畅快聊聊。
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