周三6月25日晚上19:00,我有一场直播,感兴趣的朋友可以点击预约,直播间见!
认识大阪,从了解大阪的基本面开始。
大阪市位于本州岛西南部大阪湾东北岸,面积221.59平方千米,截至2017年,人口约271.3万人,是日本商业和贸易发展最早的地区,日本第二大城市,仅次于东京。
大阪还是——
关西经济中心/工业核心/文化中心;
旅游胜地,因为世博会,外国游客人次增长最多的地方;
全日本唯一城市,民宿可365天全年运营;
本地人习惯把大阪分为北城和南城。
北城:主要商业区有大阪车站、梅田、北新地、京桥、樱宫等地。
南城:主要商业区有心斋桥、难波、千日前、黑门市场、天王寺、日本桥、南港天保山地区等繁华购物区。
"环"不存在,"站"才是中心!
没有北京几环的概念,也不是CBD单核/多核发展。核心是大型地铁换乘站!
出站即繁华!
大站(梅田、难波等)周围:地下通道是商场,地上出口是商圈,周边是写字楼和住宅。脚步走到哪,商业就跟到哪!
"站"定价值:
大换乘站 = 超核心商圈+人流中心+房价高地;小站 = 社区商圈;再往外 = 纯住宅区。
区域分明:
每个区有自己的核心,区与区交界处是"边缘地带"。
这就造成了,每个区域都有自己的核心区,区和区临界又都有边缘地带。
这就造成了,越是大站周边人流量越大、商业越繁华,居住区房子越贵。
看,这是最大的大阪车站↓↓↓
如果第一次去,很难发现这么大的建筑里面竟然藏着一个地铁站。
这个楼里,地铁口、高档百货店、餐饮店都有,往上高层是办公,融合的真是恰到好处。
南城最热闹的心斋桥↓↓↓
这也是年轻人最爱的打卡地,自1634年建立,北起心斋桥站,南至难波站,是大阪最繁华的一条商业步行街。
另一个地标,通天阁↓↓↓
站在某塔楼顶,眺望本町俯视图↓↓↓
高楼林立,满眼的现代感,远处还能看到山。
你知道吗?
就在这群现代化建筑里,有不少高楼是70年代、80年代建的,比我们年龄都大,但丝毫没有破旧感。
大阪的房子,大致分为以下几类:
一户建:一整栋:团地:塔楼公寓:
以上几种房子,土地都是私有产权,也就意味着买了房,买的是房子+土地。
所以在这里,没有住宅和公寓只分,土地性质一样,水电费标准也一样。
按照产品规格和价值,形成一条鄙视链:
塔楼 > 整栋 > 一户建(别墅除外) > 团地(万人嫌)。
塔楼最高端,也最贵,一般在核心位置,房价涨幅和租金也最高。
大阪市24区↓↓↓
大阪24区,价值高地在哪里?
第一梯队 (核心中的核心): 北区 (梅田!)、中央区 (心斋桥、本町!)。
金融大佬扎堆,中高层人士居住地,高大上。
第二梯队 (优质区域): 西区、天王寺区、福岛区、阿倍野区北部、浪速区西部。
天王寺和阿倍野是顶级学区(四大天王寺、大阪教育大学坐镇)。
第三梯队 (潜力/外围): 此花区、港区、淀川区等。
核心区界面小,外围稍旧,一户建和老团地多,配套弱。
但此花和港区靠西部分,有一个重大利好,2025年世博会、2030年运营赌场,所以很多人买在这里就是赌暴涨的机会。
颠覆认知!大阪房产的"潜规则"!
均价?不存在的!
但即便是在同一区域、同样位置,都有一户建、整栋、塔楼,而且每一套房子的房龄、外立面维护、内部维护、管理修缮等情况,都非常不同。
50万能买套小户型公寓,300万能买套塔楼,顶级大户型也有500-800万的,整栋1000+万的也有,大阪是东京也是,所以很难用均价去衡量一个区域的房价水平。
地铁就是生命线!
大阪人出行靠地铁(电车少且慢)。离地铁越近,尤其离大换乘站越近,房子越贵、越保值!
步行15分钟以上?价值大打折扣。
小户型统治世界!
没有祖辈带娃文化+晚婚晚育/少子化,小家庭是主流。小户型(1-2LDK)是绝对主力,塔楼里大户型也稀少。
顶层才是真土豪!
塔楼顶层往往面积最大、配置最高、景观最好,价格自然也最"壕"。
房子维护的非常好,80年代的房子都不算老!
在大阪租房,租客拿到房子和退租时,必须保持高度一致,退租时墙纸要翻新、地板翻新等,哪怕出现了划痕,也要重新修好。
所以你走在大街上,很多房子根本猜不出房龄,很多70/80年代的房子,看起来依然很新。
吃惊吗?这栋楼竟然是1973年建的,现在看依然很现代化。
很多人在大阪和东京之间纠结,但如果你站在城市之外看,其实背后的逻辑很简单。
大阪VS东京:黑马与白马,逻辑大不同!
东京 (白马): 日本绝对核心,类似上海。城市化已到顶,格局定型,价值稳定。保值、流通、变现无忧。
大阪 (黑马): 关西龙头,更像杭州。还在上升期!基建更新、新规划不断(世博会、IR赌场)!这意味着板块轮动机会、未来涨幅潜力可能更大!
这就是大阪和东京最大的不同。
大阪的暴击关键点:IR 场新规划。
看看:
澳门赌场 → 房价曾几何级暴涨。
拉斯维加斯赌场 → 游客超4000万/年,房价涨幅蹿升全美第二。
新加坡赌场 → 旅游业4年飙升25%。
摩纳哥赌场 → 贡献国家GDP近40%,拥有全球最贵房价。
这些,都是大阪的未来,更是大阪房价大涨的最大机会!
最后,说几点建议:
1、大阪的优势就是,门槛并不高,租金收益率稳定在4-7%!
一套核心区的房子,预算50-200-300-600万的都有,小户型公寓、高端塔楼、整栋都有,各种需求都能满足。
2、锚定核心区域、核心位置!
最核心的永远有价值,这一点国内已经验证,行情好的时候涨得最多,行情差的时候最抗跌;
3、紧盯主干线、多换乘大站附近!
比如御筋堂线附近,房子都比较贵,毕竟公共交通全靠地铁。
4、优选整栋和塔楼!
最优质的产品,价值更大化,尤其是塔楼,产品天花板,未来价值更大。
5、最好选带租约的房子!
大阪基本都是长租,很多都是租约5年,即便租不够5年也要付完租金,所以带租约的能省不少事儿。
几种房子建议放弃:
——严格限定房龄,房龄太老的房子、旧耐震(83年前)要放弃!
——离地铁口15分钟以上的,要放弃!
——所有带烂租约的,要放弃!
新耐震的房子就一定安全吗?哪些租约是烂租约?哪些是好租约?
东京23区、大阪市,哪些区域可以重点关注?哪些是黑洞片区?世博会、赌场所在的此花区,地价已经涨,我为什么不推荐买这里?
篇幅有限,很多敏感的话题不能聊,更深层次内容无法写,如果对日本感兴趣,对资产配置感兴趣,对大阪的衣食住行和夜生活充满好奇,想要两次调研、花费20万+考察费用的调研资料,添加日本交流群,咱们畅快聊聊。
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